滿足自住性需求，抑制投機性需求，逐步解決被保障人群的住房困難問題……從2011年2月16日，到2012年2月15日，被稱作“京十五條”的限購政策公布已經整整一年。
這一年執行限購令交上的答卷為：時隔一年，本市房地產市場的投機性需求基本被擠出，首套購房占比超過90%，京籍個人購房者占比為87.2%，相比新政實施前的一年（2010年2月17日至2011年2月16日）上漲25.1%。
一年來成交主要源自自住
此前，市場上一直為誰炒熱了房地產市場而爭論不休，有人劍指房地產業的高利潤，也有人說各路炒房團在抬高京城房價。
去年2月16日，本市發布《北京市人民政府辦公廳關于貫徹落實國務院辦公廳文件精神進一步加強本市房地產市場調控工作的通知》，要求自發布之日起，對已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房。對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續5年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。
統計數據顯示，從去年2月起到今年1月，幾乎每個月成交的新建普通住宅中，居民家庭首次購房占比都在90%左右，最低為88%，整年算下來，首套購房占比家庭超過了九成。也有機構統計顯示，非京籍購房者購房比例和前一年相比，下降了83.9%。
據透露，在“京十五條”頒布前，雖然沒有嚴格統計，但業內對北京市場的投資和自住性住房有一個“三七開”的判斷。也就是說，“京十五條”有效調整了北京的購房比例，使得投機性需求得到有效抑制。
房地產市場數月“量價齊跌”
就在“京十五條”頒布的當天，一些專家就預測，北京的房地產市場將出現“量價齊跌”的現象。
而這一現象，從去年3月就已顯現。隨著年度房價控制目標——“新建普通住房價格與2010年相比穩中有降”這一標準的頒布，以2010年的新建普通住房的成交均價為每平方米14847元這一標準衡量，每月成交價格均有所回落，一直到全年新建普通住房成交均價最終統計數據為每平方米13173元，比2010年的價格下降了11.3%。
在成交價下跌的同時，成交量也在減少。根據房地產交易管理網統計數據顯示，截止到昨日，限購一年內市場住宅總成交量為18.1775萬套，同比之前一年的成交量下調幅度達到了42.2%。其中新建住宅成交量為8.4114萬套，同比限購之前一年，下調幅度達到了21.4%。二手房住宅成交量僅為9.7661萬套，同比限購之前一年下調幅度達到52.9%。
“有能力買房的人沒資格；有資格買房的人在持幣待購。”陽光100置業集團常務副總裁范小沖昨日評價去年房地產市場時說。
但即使如此，范小沖對房地產市場的未來走向仍保有一份謹慎樂觀的態度，“調控過程是在有益地遏制通脹，我感覺中國房地產市場還是處在可控的緊縮狀態下。這是一個擠泡沫的過程”。
保障房將繼續影響供應市場
去年，本市新開工、收購了23萬套保障房，今年還將再開工、收購超過16萬套保障房。北京房協秘書長陳志說，隨著建設周期的逐步推進，這些房源將逐步走向市場，給北京的房地產業再打上一針“鎮定劑”。
“一般住宅的建設周期有兩年，這也就意味著，去年年初開工的房子將在明年上市。今年開工的房子，將會在后年陸續竣工交用。”陳志說，雖然一些購房人僅關注當年保障房竣工數量對商品房價的影響，但從長遠來看，這些開工項目會持續給房地產市場注入穩定的成分。
就在幾天以前，市住建委相關負責人表示，今年本市將堅持限購和差別化的稅收、信貸政策,抑制投資投機性需求,著力滿足居民自住形和改善性住房需求。同時，從去年年底開始，市有關部門已經多次在公開場合表態，將繼續進行房地產調控。
陳志說，“京十五條”實行一年來，北京房地產結構發生了很大的變化，從供應層面看，保障房成交量占市場總成交量的比例大幅提高，從市場成交看，中小戶型、新建普通商品房占比最高，滿足的就是剛性需求。
“房地產宏觀調控要求驅除投資投機性需求，遏制房價過快上漲，從貸款、利率、限購這些政策執行，可以說取得了很好的效果。”陳志說。
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