５月以來(lái)，北京等城市商品房成交量回升，二手房?jī)r(jià)格迅速上漲，部分地區(qū)再現(xiàn)地王……樓市出現(xiàn)新一波異動(dòng)。但專家分析指出，眼下樓市基本面難以支持房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，此輪異動(dòng)似有“虛火”之嫌，打擊投資投機(jī)仍是當(dāng)前樓市的主基調(diào)。
價(jià)格空漲 成交低迷
６月９日，位于北京北五環(huán)附近的遠(yuǎn)洋和苑取證開(kāi)盤(pán)，擬售價(jià)格近５．８萬(wàn)元／平方米。北京北四環(huán)外的姜莊湖家園項(xiàng)目，擬售價(jià)格最高超過(guò)１０萬(wàn)元／平方米。業(yè)內(nèi)分析人士指出，這無(wú)疑加劇了樓市泡沫，一些開(kāi)發(fā)商過(guò)于看好高價(jià)開(kāi)盤(pán)，透支了價(jià)格上漲空間。
一些普通的一手房項(xiàng)目和二手房，近期價(jià)格也出現(xiàn)了明顯上漲。記者走訪看到，位于北京東三環(huán)一帶的百環(huán)家園一套房子，年初總價(jià)１２０萬(wàn)元，而如今掛牌價(jià)已經(jīng)高達(dá)１４０萬(wàn)元，漲幅超過(guò)１０％。
土地市場(chǎng)同樣存在異動(dòng)。６月１８日，在廣州市珠江新城Ｄ４－Ｂ２商業(yè)地塊拍賣中，經(jīng)過(guò)１８?jìng)�(gè)開(kāi)發(fā)商上百輪競(jìng)價(jià)，最終恒大以１３．２２億元的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)１７０％，折合樓面地價(jià)每平方米約３．３萬(wàn)元。目前來(lái)看，這一地王價(jià)格難以形成支撐。
中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌等專家指出，事實(shí)上，當(dāng)前樓市仍處于筑底階段，只是部分區(qū)域、部分項(xiàng)目出現(xiàn)成交上漲。以上述北京高價(jià)盤(pán)為例，記者發(fā)現(xiàn)，其成交整體十分低迷。
值得注意的是，高價(jià)樓盤(pán)、地王、部分項(xiàng)目漲價(jià)可能會(huì)造成恐慌情緒，逼迫購(gòu)房者就范。“趕緊來(lái)買(mǎi)吧，要不然下期開(kāi)盤(pán)又要漲價(jià)了”——這幾乎是每一個(gè)銷售員的口頭禪，目的是讓購(gòu)房者產(chǎn)生緊迫感。
針對(duì)當(dāng)前一些地方出現(xiàn)的排隊(duì)搶購(gòu)房屋的狀況，分析人士認(rèn)為原因有二：一是開(kāi)發(fā)商將客戶積累到一定階段時(shí)，通知客戶在同一時(shí)間到售樓處選房，營(yíng)造“排隊(duì)搶購(gòu)”或“搖號(hào)買(mǎi)房”的銷售“盛況”。二是目前有很多房地產(chǎn)網(wǎng)站與開(kāi)發(fā)商聯(lián)合進(jìn)行團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，房地產(chǎn)網(wǎng)站會(huì)選擇５個(gè)左右的樓盤(pán)，征集購(gòu)房者報(bào)名，然后集中去看這些項(xiàng)目，給人的感覺(jué)就是每個(gè)售樓處都是人山人海，給購(gòu)房者造成恐慌。
樓市基本面能否支撐這波虛火？
從政策面來(lái)看，６月以來(lái)，發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)、央行、住建部四部委就松綁房地產(chǎn)政策，連續(xù)辟謠。業(yè)內(nèi)分析人士指出，四部委的辟謠，一定程度上表明政策不太可能從中央層面松動(dòng)，限購(gòu)、限貸等仍將持續(xù)，同時(shí)也表明中央決策層并不希望看到房?jī)r(jià)再度上漲。
當(dāng)前，一些地方對(duì)房產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)行了微調(diào)，尤其是最近整體經(jīng)濟(jì)疲軟，地方微調(diào)的力度比較大，市場(chǎng)對(duì)政策的敏感度提高，購(gòu)房者擔(dān)憂再次錯(cuò)過(guò)房?jī)r(jià)低點(diǎn)。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，一旦地方過(guò)度調(diào)整樓市政策，中央肯定會(huì)有應(yīng)對(duì)，所以目前來(lái)看市場(chǎng)明顯過(guò)度反彈的可能性很小。
從市場(chǎng)面來(lái)看，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生表示，１月－５月份，商品房銷售面積２８８５２萬(wàn)平方米，同比下降１２．４％，目前成交在放大，這顯示出市場(chǎng)正處于筑底階段，市場(chǎng)還處于底部。聶梅生表示，目前內(nèi)地上市房地產(chǎn)公司的庫(kù)存高達(dá)１．５萬(wàn)億元左右，如果加上一些非上市公司，那預(yù)計(jì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的庫(kù)存可能在３萬(wàn)億元左右，而前５個(gè)月全國(guó)商品房銷售額１６９３２億元，從這種對(duì)比中可以看出，庫(kù)存十分巨大，仍然需要較長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)消化。目前房企仍處于去庫(kù)存的階段，房?jī)r(jià)難以大漲。
如何打擊過(guò)度投資投機(jī)？
一些新盤(pán)價(jià)格止跌回升是否意味著拐點(diǎn)到來(lái)？“現(xiàn)在說(shuō)房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)還為時(shí)過(guò)早。”中國(guó)指數(shù)研究院研究總監(jiān)何田說(shuō)，連日來(lái)多地樓市出現(xiàn)熱銷現(xiàn)象，一方面與開(kāi)發(fā)商加大新盤(pán)推出力度有關(guān)，另一方面，也不排除開(kāi)發(fā)商“自我炒作，營(yíng)造恐慌性購(gòu)房氣氛”。在調(diào)控緊縮的大環(huán)境下，出現(xiàn)房?jī)r(jià)急劇上漲的可能性很小。
南京工業(yè)大學(xué)天誠(chéng)不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)、副教授吳翔華說(shuō)，近期出臺(tái)的一些微調(diào)信號(hào)被市場(chǎng)歪曲解讀，加上一些開(kāi)發(fā)商不停地自我炒作，誤導(dǎo)了人們的判斷。而長(zhǎng)期以來(lái)，人們的買(mǎi)房心理也發(fā)生變化，原來(lái)是“你不降價(jià)我不買(mǎi)”，如今變成“你不漲價(jià)我不買(mǎi)”。未來(lái)一段時(shí)間，有可能出現(xiàn)局部房?jī)r(jià)上漲的情況。
隨著對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期發(fā)生變化，購(gòu)房需求得到進(jìn)一步釋放，少數(shù)購(gòu)房者通過(guò)離婚、開(kāi)假證明等方式規(guī)避調(diào)控政策。南京一家事業(yè)單位的芮先生最近花１．８萬(wàn)元給銀行開(kāi)了一張?zhí)摷俚氖滋追孔C明，以優(yōu)惠的貸款利率購(gòu)買(mǎi)了第二套房。“周圍有朋友為買(mǎi)房假離婚，我覺(jué)得劃不來(lái)，還不如花點(diǎn)錢(qián)開(kāi)張假證，既方便又簡(jiǎn)單。”
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉等業(yè)內(nèi)人士建議，首先要繼續(xù)抑制投資投機(jī)需求，限購(gòu)城市的力度不僅不應(yīng)該放松，甚至應(yīng)該繼續(xù)加強(qiáng)。其次是保證自住需求、改善性需求入市。對(duì)真實(shí)自住需求的信貸政策應(yīng)該維持一定松動(dòng)，但是松動(dòng)的幅度不宜過(guò)大，以免被市場(chǎng)理解為全面放開(kāi)的信號(hào)。第三是打擊空置，對(duì)非自住、非出租的房屋應(yīng)該征收空置稅。同時(shí)可研究，對(duì)二手房的投資收益按一定比例征稅，以打擊二手房坐地漲價(jià)的現(xiàn)象。
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