362平方米商鋪總價過億
位于東三環(huán)每平方米28萬元 創(chuàng)本市商鋪成交最高紀錄
面對住宅的持續(xù)限購，房產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，繼寫字樓之后商鋪正經(jīng)歷一輪“補漲”。記者從市場獲悉，位于東三環(huán)的高和萃項目的最高價格已達每平方米28萬元，刷新了本市最貴商鋪的紀錄。
30年才能基本回本
位于東三環(huán)姚家園路和團結(jié)湖路交叉口的高和萃項目，原屬博瑞大廈項目的商業(yè)部分，體量約1.2萬平方米。2010年12月高和資本成功對其進行收購，并改名為“高和萃”。
昨天下午，記者來到高和萃項目現(xiàn)場，單價創(chuàng)下每平方米28萬元“天價”的商鋪是F1層的103鋪，位于整個商鋪南側(cè)，建筑面積為362.58平方米，折合總價達1.01億元。
“這套算是我們整個項目中位置最好的商鋪了，預(yù)計11月中旬正式開業(yè)，目前僅剩一層兩套不臨街的商鋪，單價在每平方米67000元，還有B1層的8套商鋪，單價在每平方米123500元。”現(xiàn)場銷售人員介紹，和一般的散售商鋪不同，高和萃是帶租約銷售，“您買到的是已經(jīng)定了租戶、簽了租賃協(xié)議的商鋪。”記者了解到，這個鋪王的租金水平是25元/平方米/天，一年的租金約為326萬元，需要出租30年才能基本回本。
旺鋪高估了嗎？
過去幾年，北京的商鋪市場曾屢次刷新成交單價紀錄，例如2008年的三里屯SOHO售價曾達到每平方米19萬元，2010年的銀河SOHO商鋪價曾達每平方米22萬元，而目前在售的世茂工三項目單價也達到每平方米24萬元。高和萃每平方米28萬元的售價，再度刷新成交紀錄，成為“京城最貴商鋪”。
這一成交“天價”引發(fā)了業(yè)內(nèi)爭議，有人質(zhì)疑如此之高的售價是否遠超物業(yè)本身的價值。“即使是在商業(yè)理念超前的南方，接近30萬元的成交單價也是很少見的。”中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設(shè)管理聯(lián)合會秘書長董利告訴記者，28萬元的單價雖然不算新鮮，但依然稱得上是商鋪銷售中的高價了，“從投資平衡的角度，高價格必然要求高租金、高回報率，這就對后期招商運行的要求較高。在目前市場中，能形成高回報率的散售商鋪并不算特別多。”
不過，對于項目當前的定價，高和資本董事長蘇鑫認為非常合適，并且認為當前北京市場上商鋪的價格明顯偏低，有較大發(fā)展空間。“北京作為一個發(fā)展中的國際貿(mào)易城市，商住比為1.41，不僅遠遠低于國外一些發(fā)達城市，更是低于國內(nèi)的一些二線城市。而在商鋪租金方面，北京僅相當于紐約的8.3%、香港的8.6%、倫敦的19.1%、東京CBD的19.5%。”
商鋪回報需要運營
隨著住宅限購、投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，北京商鋪市場也在2012年進入一輪“補漲期”。來自第三方機構(gòu)第一太平戴維斯的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2012年第一季度北京中高端首層商業(yè)租金同比上漲14.3%，而前7個月的商鋪供應(yīng)僅有1258套，創(chuàng)下6年以來歷史同期供應(yīng)量的新低。
“由于東三環(huán)內(nèi)的商鋪供應(yīng)量極少，運營團隊又具有專業(yè)性，所以高和萃每平方米28萬元的價格有其特殊性，并不代表市場整體價格。”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平表示，隨著住宅市場的普遍限購和供應(yīng)量的整體不足，近兩年北京商鋪市場確實出現(xiàn)快速增長，“但隨著地價快速上漲的結(jié)束，商鋪市場也無法再依賴物業(yè)自我升值的模式，而漸漸進入經(jīng)營帶動租金回報階段。投資者在投資商鋪時，必須要算好資金成本和租金收益的賬。”
學(xué)者、獨立董事杜麗紅也表示，運營在未來商業(yè)地產(chǎn)價值鏈中的占比應(yīng)該超過50%。“一般情況下，國際上對投資商辦物業(yè)要求的基礎(chǔ)回報率是這個國家的無風(fēng)險收益率加上4%。以及保持與當?shù)赝浰较喈�。美國一般要求租金回報率至少能夠達到6%至8%的水平。”杜麗紅指出，散售模式下要想保證較高的回報率，地段只是一小部分，更重要的是銷售后期的統(tǒng)一管理和運營。
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