“大拐點是指出現負增長，這種情況目前并不普遍，只在極個別城市出現；小拐點是指增速下降，從1-4月份的投資、銷售及房價數據以及目前市場表現來看，大部分城市已經面臨小拐點，并將在較長一段時間內處于這種狀態”。
就在人們堅信樓市將走向分化，一線城市樓市依然堅挺的同時，北京一處樓盤傳來“零首付”購房的消息。消息一出引起一片嘩然，開發商以此作為促銷手段和噱頭并不罕見，但在房價居高不下的北京卻屬首例。
新一輪觀望潮侵襲之下，房企正經受著深度調整期的煎熬。在庫存高企、銷售承壓的雙重壓力下，有業內人士表示，當前房地產市場已逐漸步入買方市場，樓市迎來“小拐點”。
“零首付”首現北京 打政策擦邊球
推出“零首付”促銷的珠江四季悅城位于北京東五環外，經記者向該樓盤銷售人員求證，開發商確實對十套房源給予“零首付”優惠。據其介紹，有意購房者需先交 15%定金，首付款由開發商墊支，而購房者需在半年內將墊支的首付款還清。“這個優惠活動一經推出，已有不少電話打來咨詢，目前大概有500人排隊”，該 銷售人員稱。
從反響來看，開發商墊支首付的招數確實賺足了眼球，對于部分資金暫時緊張的購房客來說也起到一定吸引作用。中原地產首席分析師張大偉在接受新華網記者采訪 時表示，在市場不景氣的當下，開發商為了吸引更多的購房者，最終達到樓盤快速成交的目的。這種吸引眼球的促銷模式，其根源是市場趨冷。
那么“零首付”的促銷模式是否合規？對于購房客和提供貸款的銀行來說，是否存在風險？
張大偉指出，一般來說，墊首付有兩種。第一種是購房者與開發商合作，提高房屋的評估值。這種操作模式屬于騙貸，在最近幾年市場規范后幾乎絕跡。另一種是指 在一定時間（一般為一年）內，開發商允許購房者緩交首付。他表示，這種墊首付其實在打政策擦邊球。在我國期房預售制度下，各地建委取得預售的時間都早于銀 行要求的抵押貸款時間。一般來說，在這個時間差內購房者的首付停留在開發商賬戶中，銀行要求項目封頂后，才可以做抵押貸款，而各地規定一般是項目完成 20%左右可以預售收取首付。所以這種墊首付可以說是促銷，并不違規。
珠江四季悅城的“零首付”模式更接近于第二種，雖然說其瀕臨政策邊界，并未違法違規，但仍然存在著風險。法律人士指出，對于金融機構來說，這種操作手法誤 導了銀行對于購房者資產、信用的評估結果；而從購房者來看，首付款仍要在短時間內還清，對于那些本就購房資金不足的購房者，也存在到期資金不足，與開發商 產生糾紛的風險。
房企日子不好過 樓市進入“小拐點”
自年初以來，多地傳來開發商推“零首付”樓盤的消息，但此類樓盤多聚集于二三線城市，此番在北京“現身”實屬罕見。這也引發了市場對于一線城市樓市的擔憂，一向堅挺的一線樓市難道扛不住壓力，也已“入秋”？
房地產商會聯盟執行主席顧云昌對新華網記者表示，“零首付”在北京出現，在一定程度上表明，樓市下行情緒在一線城市有所蔓延，但仍需看具體樓盤及地理位置。
對于一線樓市中出現的這個信號，張大偉分析，應從需求比來看。從供應層面看，去年一線城市土地成交額創歷史新高，這種情況下企業負債明顯提高，利潤率出現 下滑，在市場不景氣的背景下，房企必須增加供應。從需求層面看，他認為一線二線城市的需求并不剛性，相比三四線城市，一線二線房價處于高位，一旦信貸收 緊，需求可能出現明顯萎縮，再現2008年、2011年的調整并非完全沒有可能。
此外，房企對銷售業績的需要可能導致一線市場更看重跑量的作用。據統計，截至日前，34家房企公布了前4月的銷售業績，20家房企同比下調。加之一線城市 房企大部分為上市企業，在業績和股價上承受更大壓力。在種種因素的作用下，一線城市的變化可能會出乎市場預料。
“零首付”現身北京，無疑給日前圍繞房地產行業的拐點之爭再加了一味料。
在顧云昌看來，樓市目前已經進入小拐點，“大拐點是指出現負增長，這種情況目前并不普遍，只在極個別城市出現；小拐點是指增速下降，從1-4月份的投資、銷售及房價數據以及目前市場表現來看，大部分城市已經面臨小拐點，并將在較長一段時間內處于這種狀態”。
顧云昌指出，造成這種變化的主要原因還是供需關系發生變化，而這種從賣方市場到買方市場的轉變，對于購房者來說呈現出利好趨勢，因為它意味著市場的力量會更多地推動房地產行業的創新與競爭。
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