在經(jīng)歷了一年多嚴(yán)格的宏觀調(diào)控之后，全國房?jī)r(jià)的普遍性回調(diào)已成為趨勢(shì)。然而對(duì)于購房者而言，價(jià)高固然讓人卻步，但走向跌勢(shì)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加顯得撲朔迷離。面對(duì)延續(xù)回調(diào)狀態(tài)的樓市，龍年買房還是不買，真的成了許多購房者面臨的一個(gè)問題。
樓市回調(diào) “抄底”的時(shí)候到了嗎？
對(duì)于一直想在北京買房的小徐而言，目前的樓市讓他十分“糾結(jié)”。“調(diào)控這么嚴(yán)，房?jī)r(jià)也開始跌了，現(xiàn)在是不是到了買房的好時(shí)候，還是要再等等看？”
２０１１年無疑是全國房地產(chǎn)調(diào)控最為嚴(yán)厲、政策落實(shí)最到位的一年，隨著“國八條”、“房產(chǎn)稅”等政策的不斷出臺(tái)，限購、限貸、限價(jià)政策逐步細(xì)化升級(jí)，一系列著力抑制投資投機(jī)性需求和遏制房?jī)r(jià)過快上漲的政策體系在全國范圍內(nèi)逐步建立起來。隨著政策的深入，２０１１年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走出了一條觸頂回落的曲線。
來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至２０１１年１２月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)已經(jīng)降至９８．８９，比２０１１年１１月份降低０．９８?jìng)�(gè)百分點(diǎn)，比２０１０年同期回落２．９個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)７個(gè)月下滑，創(chuàng)下近２８?jìng)�(gè)月以來的新低。自２０１１年１１月份國房景氣指數(shù)跌破１００點(diǎn)以來，已經(jīng)連續(xù)２個(gè)月處于１００以下的不景氣區(qū)間。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，房地產(chǎn)景氣指數(shù)的變化標(biāo)志著全國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)全面“入冬”。
然而，比國房景氣指數(shù)更加牽動(dòng)人心的還要數(shù)全面回落的房?jī)r(jià)。２０１１年最后一個(gè)月的全國房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，全國７０個(gè)大中城市已經(jīng)有超過７０％的城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比回調(diào)，北京、上海、廣州等一線城市房?jī)r(jià)的回調(diào)幅度更是進(jìn)一步增大。
與此同時(shí)，隨著資金鏈的緊繃，年底不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了回籠資金、增加銷量，紛紛開始打折促銷。購房者期盼已久的樓市降價(jià)終于開始了。
房?jī)r(jià)雖然有了松動(dòng)，但市場(chǎng)的反饋卻并沒有那么及時(shí)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量卻依舊保持著繼續(xù)回落的勢(shì)頭。很多購房者都和小徐一樣，中央和地方堅(jiān)定的調(diào)控似乎在暗示著，“抄底”的時(shí)候還在后邊，房?jī)r(jià)仍有繼續(xù)下降空間。
猶豫兩難 后市是漲還是跌？
龍年樓市走勢(shì)究竟如何，直接影響著購房者的購買心態(tài)。對(duì)于今年樓市的走勢(shì)，許多市場(chǎng)機(jī)構(gòu)給出了自己的判斷。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的市場(chǎng)研究報(bào)告顯示，從全國商品房市場(chǎng)來看，由于調(diào)控政策的持續(xù)，２０１２年商品住宅的成交量依然回升乏力，但商品住宅的擠出效應(yīng)將有效拉動(dòng)辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房的部分需求，且部分產(chǎn)權(quán)式保障房成交量有望保持增長(zhǎng)，整體上看，２０１２年全國商品房成交量將基本與２０１１年持平。
楊紅旭在判斷２０１２年房?jī)r(jià)走勢(shì)時(shí)表示，預(yù)期未來半年左右，全國房?jī)r(jià)將總體上保持環(huán)比下跌狀態(tài)，２０１２年下半年趨于筑底、企穩(wěn)，四季度可能逆轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)。
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)聞t認(rèn)為，自２０１０年１０月份后，全國房?jī)r(jià)的降價(jià)范圍加速擴(kuò)張，２０１１年以全國超過７０％的城市價(jià)格環(huán)比回落收尾，這表明在經(jīng)歷一年多的樓市調(diào)控政策后，全國房?jī)r(jià)上漲得到有效控制，２０１２年將是房?jī)r(jià)低位回落的一年。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示：“目前來看拐點(diǎn)已經(jīng)明顯出現(xiàn)，預(yù)期在６到１２個(gè)月內(nèi)，房?jī)r(jià)還有可能有１０％到２０％的下調(diào)，而且一線城市對(duì)全國的示范作用非常大，不僅在政策執(zhí)行力度上，在房?jī)r(jià)下調(diào)過程中也會(huì)明顯影響全國。”
綜合各方觀點(diǎn)不難看出，房?jī)r(jià)在２０１２年繼續(xù)回落的態(tài)勢(shì)幾成定局，這對(duì)購房者而言無疑意味著時(shí)機(jī)的到來。不過在預(yù)言房?jī)r(jià)回調(diào)的同時(shí)，市場(chǎng)機(jī)構(gòu)同樣認(rèn)為在２０１２年的下半段不排除市場(chǎng)觸底反彈的可能，這種可能性又讓購房者陷入了何時(shí)出手，如何出手的兩難境地中。
何時(shí)出手 需要理性抉擇
龍年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是不是到了“該出手時(shí)就出手”的時(shí)候？購房者心中的猶疑主要還是來自于“歷史經(jīng)驗(yàn)”。
２００８年，隨著宏觀調(diào)控不斷收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低潮期，在“買漲不買跌”的心態(tài)作用下，當(dāng)時(shí)還沒有限購、沒有限價(jià)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一片肅殺。然而，正當(dāng)人們猶豫著要不要買房的時(shí)候，２００９年宏觀調(diào)控的轉(zhuǎn)向使得房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內(nèi)出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長(zhǎng)。至２０１０年年初，許多錯(cuò)過了買房時(shí)機(jī)的購房者扼腕長(zhǎng)嘆，后悔沒有在樓市的低潮期抓住“最后的機(jī)會(huì)”。
２０１２年，在嚴(yán)格的樓市調(diào)控之下，類似２００８年的機(jī)會(huì)似乎又來了，然而在房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)回落、調(diào)控步步發(fā)力的背景下，“買漲不買跌”的傳統(tǒng)心態(tài)同樣也在發(fā)酵著。采訪中，許多購房者心中最為“糾結(jié)”的問題主要在：
“如果買了房，房?jī)r(jià)又跌了怎么辦？”
“如果現(xiàn)在不買，回頭房?jī)r(jià)再漲上去不就更慘了？”
對(duì)此，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在現(xiàn)有的樓市大環(huán)境中，購房者，尤其是自住性需求和改善性需求的購房者應(yīng)該盡量避免所謂“買漲不買跌”的投機(jī)心態(tài)，以一種更加理性的購買心態(tài)選擇進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)機(jī)。
事實(shí)上，歷時(shí)一年多的樓市調(diào)控雖然出臺(tái)了最為嚴(yán)厲的限制性政策，但其打擊和限制的目標(biāo)主要在投資和投機(jī)性需求。調(diào)控的目標(biāo)不僅是讓房?jī)r(jià)回到合理的空間，更要讓房地產(chǎn)市場(chǎng)成為穩(wěn)定健康發(fā)展的市場(chǎng)，而不是暴漲、暴跌的投機(jī)者的樂園。
“房產(chǎn)是一種特殊的商品，參考總體價(jià)格的走勢(shì)固然重要，但具體到購房者自身的購房需求，則需要綜合考慮價(jià)格、地理位置、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)、建筑質(zhì)量等多重因素。”張大偉表示，而對(duì)于賣房的開發(fā)企業(yè)而言，不妨在配套設(shè)施建設(shè)、物業(yè)服務(wù)上多下工夫，在成本公開、定價(jià)策略等方面增加透明度，以實(shí)際行動(dòng)說服購房者。
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