自升級版樓市限購令執行一年來，價格下跌、成交萎縮成為北京房地產市場的主旋律，在政策力度短期難以加碼的情況下，市場和政策面均出現了一定的底部特征。然而，這是否意味著樓市已經觸底？房價還會繼續下降嗎？
拐點出現了嗎？
從全國來看，去年２月１６日北京市出臺了國內最嚴的限購令，并率先提出“穩中有降”的房價控制目標，超額完成保障房開工量，公租房逐步對外來務工人員開放，多次在市場傳言北京將放松限購的關鍵時刻第一時間辟謠。“就力度和決心而言，北京本輪樓市調控措施十分嚴厲，如限購令堪稱國內之最，效果較明顯。”中國房地產研究會副會長顧云昌表示。
據偉業我愛我家集團市場研究院預計，比較２０１１年２月１７日至２０１２年２月１６日、２０１０年２月１７日至２０１１年２月１６日這兩個周期，發現最嚴限購等新政策實施一年來，外省市個人購房者占比為１１．２％，而新政策實施前一年這一比重為３６．９％，僅從比重而言，下跌了２５個百分點以上。從這兩個周期絕對數值看，預計新政策實施一年來非京籍購房僅６０００余套，環比前一個周期的３萬余套大幅下降８０％。
據機構統計，新政策一年來北京市新建商品住房簽約８萬余套，環比前一個周期的１０．８萬套下跌２０％。而二手房市場則遭到腰斬，成交量環比下跌了５０％左右，土地市場也是量價齊跌。
從房價來看，去年北京新建普通住房成交均價每平方米１３１７３元，同比下降１１．３％，房價“穩中有降”的目標成功實現。目前通州新盤價格在每平方米１．５萬元附近，比房價高峰期回落了近三成，多個樓盤價格回落了４０％，通州整體樓市基本回到２００９年底、２０１０年初的水平；大興、房山等區域不少項目房價回落的幅度超過１０％，內城區等房價也出現了一定回落。
北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，理論上講，北京樓市調控效果應該較為明顯、調整幅度應較大，事實的確如此，目前北京樓市成交慘淡、房價降幅在一線城市中均比較明顯；而且本輪調控中無論是政策走向還是市場走向北京都是樓市最明顯的風向標之一。
房價是否合理？
中國房地產學會副會長陳國強認為，目前的變化是否市場底部尚有待觀察，但底部應該是相對合理的房價，國際上以房價收入比來衡量房價是否合理，通常為４—６倍。
據業界初步估算，北京市房價收入比應超過１５。陳國強指出，如果從房價收入比角度看，目前的房價仍然脫離了普通老百姓的購買力，這意味著市場真正的底部仍未出現。張大偉認為，雖然目前房價有所下降，但由于幅度有限、貸款利率上漲，購房者并未享受到實惠，這說明當前樓市調整幅度不能滿足購房者需求。
從小往大看，其實市場的底部也應該有個底線。由于中國的土地制度、人口結構、調控力度、財產狀況、資源狀況等與國際上有所差別，整體看，中國的房價收入比應高過國際上通行的５倍。
那么，合理的房價究竟在哪？分析人士指出，市場底部的一個顯著特征是價格觸底、成交反彈。從最近６年的樓市運行來看，以北京為例，唯一呈現這種市場局面是在２００８年底，當年隨著北京東三環區域部分樓盤將價格定在每平方米１．３萬元左右，直接刺激了市場成交，而當時的房價收入比恰好處于國際上通行的５倍和目前的比值之間。
而據記者走訪了解，多位購房者表示，樓市房價回到２００８年底、２００９年初比較合理。但也有開發商認為目前房價已經比較合理，屬于市場筑底階段。
樓市該如何著陸？
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說，樓市向來是“市場底”滯后于“政策底”，當前隨著越來越多的地方政府如中山等地在自身經濟發展、財政收入驅動下放松政策，政策正在慢慢離開底部，而市場底，隨后會逐步出現。
盡管如此，就當下的市場而言，樓市已陷入了全面的僵局，成交低、價格停滯、庫存高、開盤少、土地市場低迷是樓市特征，市場并不會主動尋求底部。
不僅如此，在樓市僵持期，開發商憑借儲備的２００９年、２０１０年的銷售收入，少拿地緩開盤的開發模式，轉戰三四線城市等，仍然可以在夾縫中生存，甚至逼迫得一些地方放松調控。
在這種局面下，有專家建議，一是堅定執行既有政策。去年以來，一直有傳言說樓市要放松調控，如果不制止一些地方放松調控的做法，會傳遞出錯誤的信息，使各地都要求樓市松綁，對大局產生不好的影響。
二是持續深入調控樓市，通過房產稅、對投資交易征收重稅等手段作用于存量市場。
三是繼續調整經濟結構，開辟新的經濟增長點，避免經濟為樓市所綁架。一方面通過大力建設保障房發揮建筑業的基礎性作用；另外通過經濟結構的重新組合、產能的重新配置，鼓勵民間資本發展，深入落實西部大開發，大力引導高科技產業和文化產業發展等，找到新的經濟發展機遇。
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