針對深圳土地管理制度改革中的熱點問題，中國社科院金融所房地產金融中心主任汪利娜和廣州市社科院研究員、南方民間智庫副主席彭澎日前接受了中國證券記者專訪。專家認為，在目前的法律框架下，不同性質的小產權房應區(qū)別對待；應繼續(xù)探索完善土地出讓模式，讓市場發(fā)揮更大作用。
小產權房應區(qū)別對待
中國證券報：深圳小產權房確權是此次“土改”最受關注的熱點之一。小產權房確權的可行性途徑是什么？
汪利娜：小產權房是城鄉(xiāng)二元土地制度的產物，解決小產權房問題，確權是基礎和進入市場的前提。其次，依據(jù)物權法，不同所有制形式(國家、集體和私人的物權)受法律保障，集體土地產權與國有土地產權實行同地、同權、同價，平等進入城鄉(xiāng)土地市場，營造多元土地產權主體和多元土地供給渠道。
在目前的法律框架下，對不同性質的小產權房應區(qū)別對待。對產權明晰的農民與村集體宅基地和農村建設用地上興建住房，在平等自愿的基礎上允許出租、出售和抵押經營；對違規(guī)興建的別墅、會所型的小產權房應收歸集體或國家所有，并運用經濟和法律手段給予嚴懲；對地產商興建的符合普通住宅標準的小產權房可在補交一定地價款基礎上，按市場價出租、出售，或納入政府保障房儲備。
彭澎：目前來看，針對小產權房，深圳可能打算確認非完全產權(即不能上市交易)的這種方式，這對國家政策沒有形成太大的挑戰(zhàn)，但業(yè)主普遍不認同，這就形成兩難。補交地價是各界認為較可行的出路，但似乎管理層面并不認同。深圳能否在此方面大膽探索，需要有國家授權。小產權房清理是今年有關部門的重點工作，但如果缺乏突破性的思維和對策，推進起來并不容易。
讓市場發(fā)揮更大作用
中國證券報：目前深圳正在進行以更改原劃撥土地使用性質為核心的“城市更新”，這種模式未來將如何完善？在土地市場中進一步發(fā)揮市場經濟的作用還存在哪些障礙？
汪利娜：中國正處在快速城市化的進程之中，產業(yè)結構調整對土地的供給和用途調整提出新的要求。每屆政府都在不斷修編城市規(guī)劃，土地用途的調整一方面要保耕地、保增長，也要防止政府的規(guī)劃過于隨意、盲目。最好的良藥是陽光工程，政府政務公開，改變土地用途、修編城市規(guī)劃要經過聽證、公示，限定政府權力，讓市場充分發(fā)揮資源配置的基礎性作用。
彭澎：近年來，土地出讓招拍掛，多少引發(fā)了房地產市場一些深層次問題，如高房價、政府對土地出讓金的依賴、開發(fā)商囤地曬太陽等等。隨著樓市限購政策的持續(xù)，各地政府已經在探索新型城市化模式。城市綜合體、文化地產、產業(yè)地產、旅游地產等用地需要，這些往往不是看價高者得，與特定的開發(fā)商、特定的城市功能和長期的稅收聯(lián)系在一起，必然對土地出讓方式提出新的要求。包括統(tǒng)一出讓、分期開發(fā)、分期付款等形式的探索。
中國證券報：深圳對于土地財政的依賴程度較低，這是否是深圳“土改”有望成功的前提？
汪利娜：政府對土地的依賴是二元土地制度和政府壟斷的管理模式造成的。土地制度改革的目標應是：構建城鄉(xiāng)土地市場，營造多元土地供給主體，消除城鄉(xiāng)之間土地資源、資產和資本流動與增值的壁壘，讓更多的人分享城市發(fā)展的成果。
彭澎：深圳對土地財政的依賴程度較低有多方面原因，本身也沒有多少土地儲備。無論經濟有多發(fā)達，如果政府手上的土地資源較多，也存在如何搞“城市經營”的問題。北京、上海、廣州與深圳同屬一線城市，經濟發(fā)達水平相當，對土地財政的依賴也可以說不大，但土地對財政預算的影響卻不可說不大。
如果過多強調深圳的特殊性，深圳的實踐和探索就沒有全國性的普遍意義。我們仍希望深圳的改革能為全國土地制度進一步完善發(fā)揮探路的作用.
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