地稅部門：以房抵債、低價(jià)賣房行不通
本市3月30日發(fā)布了“國五條”細(xì)則的落地政策，這份被稱為“京十九條”的政策，首次將二手房市場(chǎng)納入本市調(diào)控體系。“京十九條”已頒布3個(gè)多月，近期，一些涉及“避稅”方法的文章點(diǎn)擊率持續(xù)飆升，網(wǎng)絡(luò)上有“以房抵債”，老人將房屋低價(jià)“賣”兒女等“避稅攻略”。這些招數(shù)能否行得通？記者對(duì)此追訪了地稅部門和房管局的交易大廳，稅務(wù)人員表示，“避稅攻略”其實(shí)不靠譜，市民不可輕信。
“以房抵債”仍按銷售征稅
“別說是20%的個(gè)稅了，就連2%我也不用交！”順義居民老王準(zhǔn)備買套二手房，對(duì)現(xiàn)有政策研究了一番后，他自以為發(fā)現(xiàn)了“漏洞”。原來，老王私下跟賣家商量好了，先把購房款打給賣家，前提條件是賣家出具一張到期不還款“以房抵債”的欠條。屆時(shí)，老王以到期不還錢為由起訴賣家，讓法院對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)“以房抵債”。
通過這種方式就能不交稅嗎？答案當(dāng)然是否定的。
順義區(qū)地稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，根據(jù)國家稅務(wù)總局相關(guān)規(guī)定，無論拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的行為是納稅人的自主行為，還是人民法院實(shí)施的強(qiáng)制行為活動(dòng)，對(duì)拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的全部收入，“納稅人均應(yīng)依法申報(bào)繳納稅款。”
“以房抵債”相比正常出售二手房，稅收是否更少？對(duì)此，稅務(wù)部門表示：?jiǎn)挝换騻�(gè)人以房屋抵頂有關(guān)債務(wù)，無論是經(jīng)雙方協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主因減少了債務(wù)也取得了經(jīng)濟(jì)利益，因此，對(duì)單位或個(gè)人以房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)抵頂有關(guān)債務(wù)的行為，實(shí)際上也按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。
除此之外，在此過程中還要繳納個(gè)人所得稅及契稅。
孩子兩套房不能接受老人過戶
市民陳女士這兩天向多位好朋友及中介人員咨詢，因母親年紀(jì)已大，想在過世前將名下房產(chǎn)加上陳女士的名字，不知是否像網(wǎng)上傳說那樣，可低價(jià)賣給兒女，或者辦理贈(zèng)與？而記者追訪發(fā)現(xiàn)，新政策實(shí)施后，老人要將自己名下房產(chǎn)過戶給子女，需要仔細(xì)咨詢和計(jì)算，如果子女名下已有兩套房，目前無法實(shí)現(xiàn)過戶。
昨天，記者來到位于上地服務(wù)中心的海淀區(qū)房屋管理局辦事大廳咨詢臺(tái)詢問：兒女名下已有兩套房，老人還能通過買賣或贈(zèng)與過戶給兒女嗎？
“不可以。”咨詢臺(tái)右側(cè)的一位工作人員立即回答，并建議記者撥打市建委便民咨詢電話59958811詢問。記者隨即撥打了該號(hào)碼，對(duì)方工作人員說，北京市戶口的居民只能限購兩套住房，兒女名下已有兩套房這種情況符合限購政策，因而不能接受老人的過戶。如果子女已成家，且名下無房或只有一套住房，這種情況下才可以辦理過戶。
“陳女士已有兩套房，如果母親的房產(chǎn)目前因限購不能過戶，老人去世了也不行嗎？”工作人員說，在限購政策下是不可能辦理過戶的，老人過世后，經(jīng)過相關(guān)財(cái)產(chǎn)公證，可以出售老人房產(chǎn)，子女只能以現(xiàn)金等方式繼承。
父母“送”房買賣和贈(zèng)與稅不同
老人不辦理過戶，僅在房產(chǎn)證上添加子女的名字，到底行不行？據(jù)了解，從法律上來說，“加名”實(shí)質(zhì)上是增加房屋的共有產(chǎn)權(quán)人。可以以房地產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與、買賣或析產(chǎn)登記三種方式辦理。其中以房屋析產(chǎn)登記增加房屋共有權(quán)人僅適用于夫妻之間。那么，老人將自己名下房產(chǎn)過戶給子女，只剩下買賣和贈(zèng)與兩種方式，哪種方式更合適？
“通過贈(zèng)與的方式，將房產(chǎn)過戶到子女名下，肯定要優(yōu)于通過買賣的方式吧？”一名市民這樣認(rèn)為。但記者獲悉，因?yàn)橘I賣二手房要交不少稅，很多老人希望辦理房屋“贈(zèng)與”手續(xù)。其實(shí)不然，兩種方法可謂各有利弊，還需根據(jù)自身情況來具體分析。
通過贈(zèng)與的方式過戶房產(chǎn)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹的，對(duì)當(dāng)事雙方不征收個(gè)人所得稅，同時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。但是，對(duì)于個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人按受贈(zèng)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格全額征收契稅，稅率為3%。
此外，贈(zèng)與房屋還要經(jīng)過公證，而根據(jù)有關(guān)規(guī)定，證明財(cái)產(chǎn)繼承、贈(zèng)與和遺贈(zèng)，費(fèi)用按受益額的2%收取，所說的“2%”并不是商品房當(dāng)下市值，而是評(píng)估價(jià)。評(píng)估價(jià)要比商品房市值低很多，但近年來北京房?jī)r(jià)翻了數(shù)倍，評(píng)估價(jià)再低，基數(shù)也不小。
賣滿五年惟一房稅費(fèi)較少
到底老人房產(chǎn)該辦“買賣”還是“贈(zèng)與”，記者到鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)等多處二手房中介公司門店咨詢，中介人員王先生給記者仔細(xì)算了一筆賬。
以某小區(qū)一套114平方米的普通住房為例，由于房產(chǎn)居住已滿五年，且為惟一的住房。如果按買賣方式過戶，由于該房是滿五年惟一的普通住房，所以免征個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅，只需繳納契稅。契稅將是過戶價(jià)格的1.5%。中介人員用過戶指導(dǎo)價(jià)約為21000元每平方米乘以114平方米，得出過戶價(jià)約為230萬元，再用230萬元乘以1.5%，得出需繳納的契稅為34500元。
如果按贈(zèng)與方式過戶，需繳納契稅和公證費(fèi)。契稅為市值的3%，230萬元乘以3%等于69000元。公證費(fèi)為評(píng)估價(jià)的2%，用鏈家地產(chǎn)網(wǎng)站給出該房的評(píng)估價(jià)417.44萬元乘以2%，得出83488元。該房需繳納的契稅和公證費(fèi)的總和為152488元。
也就是說，對(duì)居住已滿五年，且為惟一的住房，老人將房子“賣”給子女，僅需繳稅34500元；而老人將房子“贈(zèng)與”子女，要繳納的契稅和公證費(fèi)的總和為152488元，要交的稅費(fèi)高出了11.79萬多元。顯然，買賣方式更劃算。
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