記者走訪京城幾個典型區域一探究竟
“便宜了十萬，買還是不買？”拿著戶型圖在露天花壇邊坐了三盞茶的工夫，徐雷還是決定放棄。
臨近年尾，樓盤降價的消息不絕于耳。到底誰在降？真降還是假摔？期盼已久的房價拐點，離我們還有多遠？帶著這些疑問，記者連續走訪了北京幾個傳言降價的典型區域，一探究竟。
地點1 通州
房價下跌 全城最大
“最后兩天優惠，有意向請速與我聯系。”周末，K2·百合灣的銷售員再一次給看房者群發了短信，每平方米再優惠3000元，而就在兩周前，該項目還是一分不讓。
從下半年開始，大范圍的降價促銷在通州樓市興起，華業東方玫瑰、潤楓領尚、京貿國際城，降價樓盤輪番上陣，并引發前期老業主的抗議維權。幾天前，東亞·逸品閣也宣布年底入市，每平方米13200元起，再創通州新盤價格的新低。
盡管“半折甩賣”純屬忽悠，可通州的房價確實是在走下行路線。“開發商賣房，都是互相制約的。有一個樓盤大降，就會影響區域其他樓盤的銷售速度。到了年底，各開發商都會有現金流或者沖業績的壓力，更愿意采用特價促銷房的相對保險形式，以價換量。”通州某項目的負責人告訴記者。
據北京中原地產市場研究部統計，從8月到10月，通州新盤成交均價從每平方米17000元到16000元。
“從曾經的一路飆升，到樓市調控下的迅速收縮，通州無疑正在慢慢擠出泡沫，成為北京房價下跌最快的區域。”
地點2 馬家堡
降幅微小 有價無市
“中介給我打電話，說馬家堡的房子，單價都從每平方米29000元降到22000元了，讓我趕緊去看房抄底。”每次接到經紀公司的電話，閆小姐聽到比較多的一個詞就是“馬家堡”。因為緊挨南城，配套設施建設較緩，南四環也成為傳說中的降價熱點。
因為新盤放量很少，二手房成為馬家堡區域內的主要供應。在某知名中介門店，當記者提出要買一套單價在每平方米22000元的滿五年老房后，經紀人小唐查了半天，才在司達小區找到一套120萬元的小兩居。“22000元的價格，在馬家堡一帶很難找到房子，一般業主的報價都在每平方米25000元左右，這套屬于著急賣的。”
到了司達小區，記者才發現，這套“急賣”房源性價比很低：房頂墻面早已大面積裂縫，全靠膠帶勉強湊合；地面還是老式的膠紙，已變得凹凸不平；所剩家具也都不能用。
小唐告訴記者，雖然馬家堡的成交均價在這三個月有明顯下降，但并非因為市場大降，而是價高的房源沒人成交。“報價低于每平方米25000元的，都是離地鐵15分鐘以外的老舊小區，地鐵沿線的房子，像城南嘉園、瑞麗江畔，單價怎么也得27000元，也就比8月便宜了1000元。”
地點3 方莊
變化不小 落價實惠
“74平方米的兩居室，裝修全新，報價185萬元，折合單價每平方米25000元。”在記者的采訪中，二環邊的方莊房價，是令人頗感驚喜的地方，芳城園、芳群園等幾個老社區，普遍報價都已達到每平方米25000元，比最高點時下降了近4000元。
“方莊的二手房，從數字看，降幅不算最大的，也就3000元左右，可落得很實惠。”一位中介門店經理告訴記者，由于方莊不少屬于改善型業主，賣小的比例不少，所以在報價上也都傾向于一步到底，而且往往成交時還有商量余地。“畢竟限購后，能買房的人越來越少，成交一單不容易，所以，賣小的業主相對不愛拿價，很容易就給出心理價位。單價上落個3000，再加上老房子沒有營業稅和個稅，對于首套剛需購房人來說，其實很合適。”
地點4 大興
房價仍處 “割肉”初期
在大興的幾個新盤轉了一圈，市民陳先生也沒挑上一套合適的小戶型。“雖然開發商都宣布有優惠，可降價幅度卻感覺不痛不癢的，而且不是這個戶型的就剩尾房了，就是那個戶型朝向不好，可挑的余地很小。”
經歷了調控前的成交高潮后，大興的房價也在近期出現下調態勢，可在記者走訪中，同為郊區，大興的下探幅度和通州相比，卻顯得少有誠意。
來自中原地產的監測也顯示，大興新盤雖然在最近三月內普遍降價，但“割肉”幅度均不大。在13個典型項目中，最近兩個月價格下調的項目有10個，而降幅超過兩千元的只有兩個：金色漫香林10月簽約均價下調超過3000元；華潤公元九里10月均價相比之前下調近10%。（趙瑩瑩）
■ 對決
房價咋走 專家打架
在昨天的搜狐企業家論壇年會上，各路專家對房地產的走勢展開激烈辯論。這個說北京房價肯定降40%，那個立刻予以反駁；這個稱明年下半年房價將到谷底，那個卻說現在買房正合適。多方唇槍舌劍，爭論得面紅耳赤。
爭論1：房價究竟會降多少
中國社科院工業經濟研究所研究員曹建海認為，房價要降40%。中國住房的建設能力、開發能力是超過需求的。在2006年，北京市每年新進的人口和開發能力相比，開發的超過新進人員中真正要購房的人。至于供不應求，這是投機需求造成的。支撐房價的只能是那些投機客。
住總集團董事長張貴林不同意曹建海的觀點，“漲多了肯定要往下降一點，但降到40%的時候在座的各位不同意。因為銀行的貸款還不上了，出現了壞賬了。房子不值錢了。”
爭論2：何時買房最合適
張貴林認為，從北京市來看，如果想在城里買房，現在是個機會，因為北京城里的土地越來越稀缺，長期來看，一定是漲的。
融科智地執行總裁鄭志剛認為，房價還沒有到谷底。當下價格的變化其實是政策和市場的疊加，如果把這兩個曲線疊加來看，在國家不再出更嚴厲的行政手段來調控房地產的前提下，房價探底應該是在明年下半年。
■ 爭辯
1 房價拐點究竟還有多遠？
房價拐點已經來了
胡景暉（偉業我愛我家集團副總裁）
7月份，北京二手房成交均價是每平方米25099元。到了10月份，達到每平方米21800元，環比下降12%。所以，房價拐點已經來了。但具體到各個項目，不是全市范圍的普遍大幅下降，而是有緩有急。
房價拐點說不靠譜
林倩（鏈家地產副總裁）
某個樓盤近期的成交量，取決于上一周期的新增房源量和客源量。如果房源增長快，房價下降得就快。你說通州房價跌了10%，那他還說西城房價漲了2%呢。那“拐點說”孰是孰非呢？
2 房價拐點怎么判斷？
我咋沒感覺到房價拐點
許先生（購房人）
專家常說，房價拐點來了，可我怎么一點兒都感覺不到呢？確實，我去看過的一些樓盤，最近都沒有漲價，有的甚至還便宜了幾萬元。可平均到每平方米，也就降了一千來塊。這就叫拐點了？那購房人可真傷不起，漲價是一個月三千，降價卻是半年一千。
12月就能明顯感到拐點
楊紅旭（上海易居房地產研究院綜合研究部部長）
判斷何時到了房價拐點，主要看全國70個大中城市房價環比的數據。10月份的數據肯定環比下跌，房價拐點已然到來。至于普通購房人為何還沒感受到，是因為房價“拐”后還有一段發展的過程。再過兩個月，也就是今年12月底、明年1月初，大家對于拐點的感受就清晰了。
3 房價還能再落？
房價還沒到底
胡景暉（偉業我愛我家集團副總裁）
房價到沒到底，要看購房人買不買賬。從目前的實際成交看，“以價換量”還處于價跌量不動階段，所以，拐點還沒到底，至少到明年春節前，房價還將繼續延續下行態勢。一旦市場成交量出現連續兩個月的環比增長，就預示著底部來了。
住宅市場恐將崩塌
潘石屹（SOHO中國董事長）
今年下半年以來，政府實施的限購政策顯示了效果，住宅市場成交量萎縮，具備買房資格的人越來越少。現在，房地產開發商在死扛，因為限購之下，即使降價也未必能換來成交，對自有資金鏈的緩解也可能無濟于事，住宅市場的崩塌就在眼前。
4 現在買房合適嗎？
現在買怕虧
蔡小姐（購房人）
首付高了，貸款難了，這些都得在房款上找補回來。
我覺得，房價才剛剛略有下降，要是著急出手，很容易就會虧的，還是等等再說。
“剛需”族該出手了
林倩（鏈家地產副總裁）
目前判斷，未來五到六個月，北京樓市依然不會太好，對于確實有購房需求的“剛需”族來說，可以考慮出手了。每個人都想“抄底”，可總是只有個別的少數人能偶爾碰上這個底。
■ 個案
舊宮二手房價 降三成無起色
由于購房者普遍看空后市，加之房源多存在“硬傷”，大興舊宮部分二手房價格大降三成，成交仍未見起色。
據我愛我家門店統計，今年七八月份，舊宮二手房均價還在每平方米17000元上下浮動，到近期，已跌至15000元。一些急售或是頂層房源業主甚至報出了12000元的低價，跌幅在30%左右。
二手房價格一再下降，但舊宮區域的成交量并未出現明顯變化。購房者普遍看跌后市是主要原因。一位門店經紀表示，有的購房者認為，舊宮區域還能再跌10%。
此外，舊宮區域出現價格大幅下調的房源多處于頂層，還有些前期用于出租的房屋，維護狀況較差，即使降價也難以售出。
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