臨近年關(guān)，房企有相當(dāng)一部分中短期債務(wù)將到期償付，但是在銀根緊縮、房價下行、銷售低迷背景下，拿什么還錢，已成為眾多“錢荒”房企的一大難題。據(jù)業(yè)內(nèi)權(quán)威人士估算，2010年下半年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過信托、私募、民間借貸、海外發(fā)債等方式籌集的高息借款超過1萬億元，其中多數(shù)高息借款的期限在1-2年。保守估計，今年底即將到期的高息借款可能超過千億元。
風(fēng)險“暗涌”
中小房企因還不起高利貸而被清盤的案例并不少見，但是，通過正規(guī)信托渠道募集的資金近期也開始出現(xiàn)兌付風(fēng)險。而最先令市場察覺到兌付危機(jī)已然出現(xiàn)的信號，是10月初一期名為“青島凱悅特定資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計劃”的擬發(fā)行產(chǎn)品。
該款產(chǎn)品由四川信托發(fā)行，總規(guī)模8億元，期限兩年，收益率11%-13.5%，高于目前同期限信托產(chǎn)品的平均水平。該產(chǎn)品為特定資產(chǎn)收益權(quán)信托，標(biāo)的是現(xiàn)房收益權(quán)，但最初并未標(biāo)明詳細(xì)的信托資金使用說明。據(jù)了解，該信托的標(biāo)的“青島凱悅項(xiàng)目”，正是2010年8月在中融信托“中融·青島凱悅”產(chǎn)品中，以近4億元信托資金所投資建設(shè)的項(xiàng)目。該信托期限18個月，滿12個月可提前終止。
知情人士透露，凱悅項(xiàng)目地處青島香港中路高檔旅游商務(wù)區(qū)，但建成后銷售回款未達(dá)預(yù)期，使之前為之專門推出的中融·青島凱悅信托和建行債權(quán)很可能無法按期兌付。此次發(fā)行新信托正是為了籌集資金償還到期債務(wù)。
由于房地產(chǎn)市場環(huán)境持續(xù)惡化，上海、天津和南京等地也已相繼曝出多款信托計劃到期無法兌付的信息。中泰信托一位內(nèi)部人士介紹，2009年發(fā)行的房地產(chǎn)信托很多即將面臨集中兌付，盡管信托計劃在設(shè)立之初會約定兌付風(fēng)險的應(yīng)對預(yù)案，比如處置抵押資產(chǎn)作為第二還款來源，或向監(jiān)管部門報批申請存續(xù)期延期等；不過一旦真的發(fā)生兌付困難，大多數(shù)項(xiàng)目想的辦法是“借新償舊”。
“在房地產(chǎn)行業(yè)趨勢性向好的情況下，借新償舊的對倒操作，既包含了短期不利形勢反轉(zhuǎn)的可能，也可以使信托公司從地產(chǎn)類業(yè)務(wù)的高利潤中繼續(xù)抽成。但是，一旦房地產(chǎn)形勢持續(xù)低迷，借新償舊對開發(fā)商而言無疑是飲鴆止渴。”業(yè)內(nèi)人士表示。
天津地王項(xiàng)目“星耀五洲”的債務(wù)重組正是這種風(fēng)險的集中爆發(fā)。最初中信信托以接近30%的高息介入，不堪重負(fù)的開發(fā)商又相繼引進(jìn)了華能貴誠、華融信托借新償舊。由于項(xiàng)目難獲信貸資金，開發(fā)周期冗長，嚴(yán)重滯銷的星耀五洲，經(jīng)歷了3年信托借新償舊后，到今年上半年，其負(fù)債已高達(dá)91.78億元，但今年上半年的銷售收入不足2億元。
或現(xiàn)多米諾效應(yīng)
“房地產(chǎn)企業(yè)的高息借款就像是一組多米諾骨牌，一旦有一塊倒下，危機(jī)就會連環(huán)爆發(fā)。”一位地產(chǎn)業(yè)人士指出。
通過梳理金融數(shù)據(jù)，中國證券報記者發(fā)現(xiàn)，除信貸、自有資本金、定金及預(yù)收款、按揭貸款等低息渠道外，目前國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)籌集的高息借款已經(jīng)超過1萬億元。如果出現(xiàn)償付危機(jī)，那么“地產(chǎn)金融危機(jī)”的負(fù)面影響將遠(yuǎn)甚于溫州民間借貸危機(jī)。
國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資金來源合計為6.8萬億元，以35%為自有資本金計算，今年來房企投入的自有資本金約2.38萬億元。另外，國內(nèi)貸款為10552億元，定金及預(yù)收款為17520億元，個人按揭貸為6755億元。由此估算，今年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)通過其他渠道獲取的資金高達(dá)1萬億元。
“房企獲取資金的渠道，無外乎是信托、私募、海外發(fā)債和民間借貸，而這些渠道都將支付高額的利息。”一位信托經(jīng)理表示。
以信托為例，據(jù)普益財富統(tǒng)計，房地產(chǎn)信托2010年上半年新增規(guī)模1407億元，2010年全年新增2864億元，而今年上半年新增為2078億元，截至目前，房地產(chǎn)信托的存量規(guī)模已達(dá)6000億元。房地產(chǎn)信托的利率普遍在12%以上，加上信托機(jī)構(gòu)的管理費(fèi)、財務(wù)顧問費(fèi)、銀行的托管費(fèi)等中間費(fèi)用，融資成本超過20%，部分信托融資利率甚至高達(dá)30%，遠(yuǎn)高于銀行同期貸款利率。如此高的借款利率對于房地產(chǎn)業(yè)而言是難以持續(xù)的。
耶魯大學(xué)金融學(xué)教授陳志武曾指出，不少金融機(jī)構(gòu)推銷的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提供15%、20%的回報率，遠(yuǎn)比對沖基金的8%有吸引力，但這類產(chǎn)品的系統(tǒng)性風(fēng)險很大。
一位信托業(yè)人士提醒，現(xiàn)在房地產(chǎn)高息借款最大的風(fēng)險是，房地產(chǎn)市場低迷、交易量下降、回籠資金難。各種借款需到點(diǎn)償付，資產(chǎn)好但未銷售完，借款就無法償付。銷售是第一還款來源，抵押物只是第二還款來源。如果要通過司法程序處置抵押物時危機(jī)就爆發(fā)了。
監(jiān)管趨嚴(yán)
兌付危機(jī)和可能的違約跡象，已引起監(jiān)管層重視，銀監(jiān)會防控風(fēng)險也逐步升級。6月銀監(jiān)會要求將房地產(chǎn)信托從“事后報備”改為“事前報備”后，又對項(xiàng)目立項(xiàng)“窗口指導(dǎo)”，實(shí)質(zhì)上實(shí)行審批制。10月有消息稱，銀監(jiān)會叫停渤海信托、方正東亞信托、四川信托、五礦信托四家信托公司的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，為期3個月。
監(jiān)管層出招應(yīng)對的同時，房地產(chǎn)商、信托機(jī)構(gòu)、私募基金也開始未雨綢繆。
“如果預(yù)期會出現(xiàn)兌付困難，我們一般都會提前半年找下家接盤。”中信信托一內(nèi)部人士介紹，現(xiàn)在尋求“處理”項(xiàng)目的小信托公司很多，接盤對象有房地產(chǎn)基金、資產(chǎn)管理公司、大型開發(fā)商等。穩(wěn)盛投資基金人士就透露，曾有遭遇兌付風(fēng)險的信托公司請求該基金進(jìn)行接力合作。
業(yè)內(nèi)人士指出，信托項(xiàng)目受限于剛性的兌付期限，對流動性的要求較高，而私募和民間借貸在償付時限方面的剛性要求較低。
“信托項(xiàng)目的抵押折扣率普遍偏低，并且已經(jīng)相對平滑了項(xiàng)目的前期風(fēng)險。專業(yè)從事地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)構(gòu)和開發(fā)商對部分項(xiàng)目的潛力依然看好，只要有足夠的時間，后續(xù)投資依然會有可觀的收益。”該人士認(rèn)為，這恰是當(dāng)前一些大型開發(fā)商、資產(chǎn)管理公司以及私募基金認(rèn)為存在項(xiàng)目并購機(jī)會的原因所在。
最新數(shù)據(jù)顯示，近期，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)以信托為代表的高息借款增速呈放緩趨勢。二季度末，房地產(chǎn)信托余額增長到6051.91億元，占比較2010年底提高1.96%；第三季度的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的增速進(jìn)一步減緩，占比僅增加0.33%。據(jù)諾亞財富提供的數(shù)據(jù)顯示，10月固定收益信托產(chǎn)品的規(guī)模為84.6億元，環(huán)比減少60.92%。
業(yè)內(nèi)專家建議，除收縮房地產(chǎn)信托外，加強(qiáng)對房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的跟蹤和監(jiān)管，敦促開發(fā)商加快資產(chǎn)抵押品的銷售率和周轉(zhuǎn)率，也是防范房地產(chǎn)信托兌付危機(jī)的重要舉措。綠城董事長宋衛(wèi)平此前“賣不動就降價到底”的表態(tài)，也暗示出開發(fā)商在“最后關(guān)頭”還有“殺手锏”。
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