去年調控“加碼”，盡管去年下半年以來，北京許多在售項目都推出了迅猛的促銷攻勢，但依然不能避免慘淡的成交。
來自專業機構及本報記者的調查數據顯示，自去年9月份以來，北京市場共有125個項目開盤，累計供應了35259套住宅，但截至今年2月19日，僅售出9466套，總體銷售率僅26.8%，尚不足三成。
過半取證樓盤成交低于50套
北京市住建委房地產交易數據也顯示，自2011年9月至2012年2月份（截至2月19日）的近半年時間里，北京共有102個住宅項目取證（不包括限價房），其中有57個項目成交套數低于50套，超過了取證項目總數的一半以上，其中還有12個項目為零成交。
北京市住建委及相關專業機構的慘淡數據均顯示出市場交易的低迷，也顯示出買賣雙方濃厚的觀望情緒。
“經過半年的市場變化，其實開發商在后期由于降價力度難以把握，且對項目降價后能否換回如期的銷量存有疑慮，已經表現出遲遲不敢大幅度降價的跡象，導致了促銷動力不足。”某機構副總高姍分析，供需關系的逆轉，使得購房人“買漲不買跌”的心理已成型，“尤其是政府在歲末年初多次強調調控不放松，對于市場預期都起到了進一步強化作用。”
少數項目實現“以價換量”
同樣的市場環境，同樣是降價促銷，有些項目降價之后依然頹勢不改，有些項目卻成功實現“以價換量”。通過對近半年入市的125個項目進行梳理，記者發現，有28個項目銷售率大于50%，其中銷售率高于90%的項目有3個，分別是翼之城、金茂府、譽天下。
查看項目此前的開盤記錄，記者還發現K2·百合灣、翼之城等項目，開盤價降幅均超過20%，降價后比周邊項目普遍低了10%。此外，還有些項目在開盤時就制定了低于周邊其他項目的低價，一次到位，如世嘉光織谷、金茂府等項目。因此，價格因素無疑成為這場樓市淡季博弈中的制勝法寶。
“有些項目雖然調整了價格，但是沒有調到位，因為前期并沒有弄清楚客戶的實際需求，不了解客戶心理價位的底線，因此降了也白降。”思源經紀北京公司副總經理任莉對記者表示。
存量加劇未來銷售壓力
對于今年之后北京樓市的走勢，多位業內人士都告訴記者，市場疲軟可能在2012年全年都將持續。“近半年以來，新增入市項目的供應量遠遠大于消化的速度，且未來幾個月還將有新項目不斷入市，銷售壓力也將更大。”望京某知名項目負責人如是說。但對于項目后期是否會調整價格，他表示，高端項目有自身的定價規則，“市場越清淡，受到沖擊最大的并不是高端項目，而這也是高端住宅的保值功能”。
相關機構統計數據顯示，截至2月19日，近半年來新開盤入市的項目仍然有25793套房源待銷售，而3月份，將有21個項目開盤入市，其中純新盤項目達9個，這些項目多位于大興、順義、昌平等新城區域。而從京城目前商品住宅的總存量來看，截至2月20日，京商品住宅存量達12.7萬套，未來開發商消化庫存的壓力還將增加。
【記者調查】
惜售、搶售現象再現
“捂盤”曾經是樓市火熱時期開發商借以提價、惜售的重要手段，針對這一現象，北京市住建委規定開發商取得預售許可證三天以內必須開盤銷售，然而在市場深陷觀望之時，很多項目因為“吃不準”市場接受程度，惜售現象在近半年來的樓市中再次出現。
位于順義順通路與林河北大街交會處的某項目就是一個例子。據北京市住建委交易管理數據顯示，該項目在去年12月17日取得銷售許可證，至今已過了2個月，仍未開盤。記者致電售樓處，銷售人員表示：“預計下月開盤，起價10800元/平米，均價13500元/平米。”
不僅是普通住宅面臨開盤定價難的窘境，高端產品也有著類似的境遇。擬售均價84951元/平米的紫御華府項目，已在去年12月4日取證，共有6、7、8三個樓座，推出84套房源，雖然在住建委數據管理網上顯示取證當日即開盤，但記者致電售樓處發現，項目仍然在待售狀態。
根據官方網站的數據記錄，還可以發現有些項目在取證之前已經開盤，可謂“搶售”。例如江南山水項目，取證時間是2011年9月1日，但記錄在案的開盤時間是2011年4月11日。“拿預售證是需要時間來辦理的，有些環節審批沒通過，就得重新申報。如果項目已經積累夠了達到開盤要求的客戶量，就有可能提前開，畢竟等的時間長了，客戶可能就會選擇其他項目。”一位不愿具名的知情人士告訴記者，現在這種提前開盤的項目比較少，一般都是拿了證不開盤的項目多。
“購房客戶的積累數量遲遲達不到開盤要求，就算強行開盤也是對銷售不利，開發商寧可違規也不敢貿然開盤。”該知情人士透露。
高價盤、漲價盤被“擱淺”
記者調查發現，一些此前熱度較高的項目也因為種種原因在市場中擱淺。比如天恒·半山世家，位于非主流別墅區的懷柔，項目定價2萬元/平米，單套總價1300萬元，項目定位的尷尬導致該項目自10月1日開盤至今尚未成交。
地處城市核心區的項目也難持續熱銷。機構透露，位于東四環的合生霄云路8號等項目，在周邊在售項目普遍定價4萬-6萬/平米的情況下，將項目單價提至9萬元，且單套面積高達530平米，總價過高。而且“城市豪宅”的購買客群稀缺，限購又導致部分人喪失“房票”，更是加劇了銷售難度。
還有一些項目違背大勢，價格不降反漲，降低了項目性價比。如北京城建·紅木林等項目，項目前期開盤價為21000元/平米，本就比周邊的領海朗文世家高出了5000元/平米，后期開盤又將價格再度上調了500元/平米，期望通過此舉體現項目的升值促進成交，但卻造成了市場的不認可，因此導致成交的低迷，直至最近推出全款9.2折等多重優惠，紅木林在銷售上才見起色。
共有條評論