去年以來，房地產開發商通過各種渠道籌措資金拍土地、上項目，直接導致開發商負債上升、存貨增加。包括萬科、招商地產、華僑城等２４家大中型上市房企截至去年底的總資產負債率已高達７３．１％，同時它們的存貨價值５５３０億元，較２０１１年底上升１０００億元。
上市房企負債率上升
開發商樂于通過外部融資買土地、上項目，這是中國房地產市場一直以來的基本模式，一些大型房企的資產負債率常年維持在６０％以上。
隨著房地產上市公司２０１２年年報的陸續披露，一些大中型開發商資產負債率的上升再次引起關注。記者統計，截至３月２２日，包括萬科、招商地產、華僑城、榮盛發展、世茂股份等２４家上市房地產公司已交出２０１２年財務報表，這些上市房企總的資產負債率高達７３．１％，已超過業內公認７０％的警戒線。中信建投房地產行業首席分析師蘇雪晶認為，目前很多大型房地產開發商的資產負債率超過了７０％，增加資金杠桿成為開發商擴張的必然選擇。
記者發現，在這２４家公司中，資產負債率上升的公司占據七成，其中萬科、華遠地產等知名房企的資產負債率高達７７％以上，而中華企業、泰禾集團等公司的資產負債率更是超過８０％。
對此業內人士表示，中國人民銀行在２０１２年上半年兩次下調存款準備金率各０．５個百分點，并在年中兩次下調存貸款基準利率，這在一定程度上緩解了開發商的資金壓力。記者了解到，從２０１２年年中開始，不少開發商選擇增加資金杠桿爭取主動權，通過銀行貸款或信托產品進行融資，一些資金實力較強的企業獲得了更多機會，這也直接導致了開發商負債率的上升。
財務成本上升顯兌付風險
資金杠桿的增加，對房地產開發商帶來的不僅僅是收益。２０１１年以來，眾多開發商選擇房地產信托產品進行融資，動輒超過１０％的利率不僅給開發商帶來壓力，也給投資者帶來兌付風險。但與此同時，隨著樓市寒冬已過，開發商高價借錢拿地的信心十足，不少大型上市房企甚至提高了分紅金額。
中國社會科學院金融研究所財富管理研究中心的數據顯示，截至２月底，今年以來已成立５４款房地產信托產品，首次募集規模超過１２０億元，平均募集規模達３億元，超過基礎設施信托、工商企業信托、金融機構信托。
而開發商透露的信息顯示，房企為房地產信托產品支付的利率越來越高。國內房企龍頭萬科的融資能力本來首屈一指，但在其２０１３年到期的金額最大的４筆信托借款中，最高合同利率達到每年１１．５％，最低的也有１１％。
記者在北京多家銀行了解到，目前市面上房地產信托產品的預期收益率大多在１０％以上。隨著今年有大批前兩年的房地產信托產品陸續到期，如果樓市出現波動，或者開發商資金鏈條出現意外情況，資產負債率高企的房企可能會面臨兌付風險。但即使是在這種情況下，眾多房企均希望繼續通過包括信托在內的各類渠道進行融資。中航地產就表示，公司將通過加強融資管理、拓寬融資渠道等方式獲取外部融資。
不過與此同時，不少房企也顯示出樓市回暖下“不差錢”的狀況。記者統計，上述２４家上市房企中，僅有６家公司２０１２年度不會分紅，１４家公司增加了分紅規模，其中萬科增加了５．５億元的分紅，華僑城和招商地產也分別將分紅規模從去年的３．４億元左右提升至５億元以上。
存貨劇增１０００億元
與負債上升相對應的是，上市房企去年底的存貨規模大幅度上升，２４家公司存貨總價值高達５５３０億元，同比上升１０００億元。盡管前期“國五條”出臺，但今年一季度銷售回暖，似乎讓開發商不僅不怕賣不出去，還大有加大投資開工的勢頭。
記者統計，在上述２４家公司中，去年底存貨超過１００億元的上市房企有１０家，其中萬科雖然表示公司“存貨結構保持在健康狀態”，但截至２０１２年底其存貨價值２５５１．６億元，較２０１１年末增加４７０億元。
對此，業內專家表示，房地產開發商存貨的大規模上升，并不是傳統意義上單純去囤積商品房，其意義還包含房企新獲取項目及在建開發產品的增加。興業證券首席策略分析師張憶東認為，“此輪調控更注重二手市場，未來兩三個月地產開發投資不會明顯減速。”
記者了解到，金地集團今年前兩個月累計實現簽約面積為３２．８萬平方米，累計簽約金額達４１億元，分別較去年同期上升１．１倍和１．５倍。在一季度樓市特別是一手房市場持續升溫的情況下，開發商似乎并不擔心房子賣不出去，借錢、囤貨的勢頭可能仍將延續。
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