北京大興是集體經營性建設用地改革的試點地區(qū)之一。
２０１５年２月，北京大興等３３縣（市、區(qū)）被國土資源部確定為集體經營性建設用地入市的試點地區(qū)。在試點近兩周年之際，這項改革試點怎么樣了？改革舉措給大興這個曾經典型的城鄉(xiāng)接合部地區(qū)帶來了怎樣的變化？記者近日走進大興一探究竟。
改革突破哪些法律和制度？
根據改革內容，在試點地區(qū)暫時調整實施土地管理法、城市房地產管理法關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地管理制度的有關規(guī)定，允許存量農村集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股，實行與國有建設用地使用權同等入市、同權同價。
“試點突破了諸多法律和制度的限制，我們能預感到這項改革將給廣大農村以及城鄉(xiāng)接合部地區(qū)帶來無限生機與活力。”北京市大興區(qū)委書記談緒祥說，“與國有建設用地同權同價，意味著集體經營性建設用地將享受上市交易、融資抵押等相關權利。”
“大興區(qū)把集體經營性建設用地入市后的‘未來收益’作為抵押，設立專 項金融產品，讓集體經營性建設用地的資產價值和市場屬性得到充分體現。”談緒祥介紹，“我們推出的村鎮(zhèn)（環(huán)境）整治建設貸款、小城鎮(zhèn)建設基金等金融服務， 為大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)城鄉(xiāng)接合部改造一期二期、舊宮鎮(zhèn)南小街等項目授信４０多億元，讓土地整理開發(fā)獲得‘第一桶金’。”
大興為什么被選為試點地區(qū)？
上世紀８０年代以來，“村村點火、戶戶冒煙”的村級工業(yè)大院發(fā)展工業(yè) 的模式一度盛行。“雖然土地出租建起的工業(yè)大院能夠帶來一定收益，但小化工、小加工、小餐飲、小市場等低端產業(yè)聚集，垃圾遍地、污水橫流嚴重影響了正常生 活。”西紅門鎮(zhèn)四村村民陳亞檬對記者說。
“試點地區(qū)選擇大興也是因為該地區(qū)早在６年前就通過對城鄉(xiāng)接合部地區(qū) 的改造，開始了集體土地利用的探索。”大興區(qū)委書記談緒祥說，２０１１年，作為北京市城鄉(xiāng)接合部綜合改造試點，大興區(qū)先期在西紅門鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)開始了集體土 地利用新模式的探索，推動產業(yè)升級，促進農民就業(yè)。
“在西紅門鎮(zhèn)３０平方公里的鎮(zhèn)域面積內，從２０１２年開始，計劃用５ 年時間推動１０平方公里工業(yè)大院的拆除，以產業(yè)疏解帶動人口疏解。”大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)黨委書記鄭亞君說，“西紅門鎮(zhèn)率先選擇了壽保莊進行工業(yè)大院的拆除騰退 工作，有效盤活土地資產，走出了一條集約利用農村集體建設用地的新路。”
大興采取哪些創(chuàng)新做法？
經過初步統(tǒng)計，大興區(qū)共有集體經營性建設用地總計４２００余宗，由于 分布不均，碎片化嚴重，為了有效破解因集體經營性建設用地分布不均引發(fā)的“窮村越窮、富村越富”的問題，兼顧公平與效率，大興區(qū)在西紅門鎮(zhèn)經驗的基礎上， 在全國率先推出了集體經營性建設用地入市“鎮(zhèn)級統(tǒng)籌”模式。
“‘村自為戰(zhàn)、戶自為戰(zhàn)’的傳統(tǒng)農業(yè)思維無法解決城鎮(zhèn)化與社會轉型問題。”談緒祥說，建設優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境、構建良好的城鎮(zhèn)發(fā)展體系，需要進行鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地資源公平配置的統(tǒng)籌，保障各村土地發(fā)展權共享和收益平衡。
“西紅門鎮(zhèn)成立了集體所有制的聯(lián)營公司。”西紅門鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長王彪介紹，試點地區(qū)的集體土地使用權按照一定程序登記至聯(lián)營公司名下，并委托其統(tǒng)一進行園區(qū)建設、經營管理、收益分配。這既平衡了基礎條件、區(qū)位優(yōu)勢不同的各村的利益關系，也保護了全鎮(zhèn)村民的利益。
農村集體建設用地如何“騰籠換鳥”？
２０１６年１月，北京市贊比西房地產開發(fā)有限公司以８．０５億元競得名稱為“２號地小Ｂ地塊”４０年的土地使用權，這成為北京第一宗通過招拍掛形式出讓的集體經營性建設用地。
“該地塊已于今年１０月底動工，擬建設‘西紅門青年創(chuàng)投中心’。”該項目負責人彭義介紹，項目建成后將為優(yōu)秀青年創(chuàng)業(yè)者、企業(yè)家提供一個與國際接軌的創(chuàng)新平臺。
在大興集體經營性建設用地入市試點的首個項目——鴻坤·金融谷，一個 生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、高端產業(yè)集聚的現代化園區(qū)已初具規(guī)模。鴻坤集團副總裁、鴻坤創(chuàng)新產業(yè)投資公司董事長王玉然介紹，目前，該項目引入了王芳傳媒、長江文化等龍 頭企業(yè)，北京股權交易中心也已簽約入駐鴻坤金融谷。
“業(yè)態(tài)的發(fā)展水平直接關系到集體經營性建設用地入市的價值，更事關經濟組織成員的收益。大興區(qū)在集體經營性建設用地入市上確定了‘業(yè)態(tài)引領、用途引導、節(jié)約集約’原則，實現了‘業(yè)’與‘地’的共振聯(lián)動。”談緒祥說。
大興區(qū)西紅門拆除騰退現場（1月7日攝）。
農民如何共享收益？
“集體經營性建設用地入市收益能否合理分配，是衡量改革試點成敗的關 鍵。”談緒祥說，根據建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制的要求，大興區(qū)綜合考慮土地增值收益形成、城鄉(xiāng)建設發(fā)展、農民利益保障等因素，制定 了增值收益調節(jié)金征收使用管理辦法。
據介紹，大興區(qū)確定征收土地增值收益調節(jié)金的比例范圍為土地交易總額的８％－３０％。統(tǒng)籌用于農村基礎設施建設支出，周轉墊付集體經營性建設用地土地開發(fā)、土地整理資金，以及農村經濟困難群眾的社保補貼和特困救助。
“農民成為‘帶著資產進城’的新市民，通過入股村民地租保底，每５年 增長５％，確保農民既得收益不因改革試點而減少。”談緒祥說，待該聯(lián)營公司所統(tǒng)籌土地全部入市即項目決算后，再對所有集體經濟組織成員進行“二次分紅”， 地塊上市后，合理設計留地、留物業(yè)、留資產和入股經營等方式，確保農民每年都有穩(wěn)定收入。
西紅門鎮(zhèn)壽保莊村黨支部書記高志華介紹，該村所屬的地塊通過改革，每 畝土地的直接收益由原來的每年８０００元上升到１．３萬元。“過去，我們家的１．５畝土地建成廠房出租的收入大概是每年６萬元。”西紅門鎮(zhèn)四村村民陳亞檬 說，“如今，全家每年的分紅所得能達到１２萬元。”
位于大興區(qū)的北京第一宗通過招拍掛形式出讓的集體經營性建設用地（1月7日攝）。
試點地區(qū)未來怎樣規(guī)劃？
在剛剛結束的北京大興兩會上，提到大興區(qū)率先進行集體經營性建設用地試點的城鄉(xiāng)接合部地區(qū)，北京市大興區(qū)區(qū)長崔志成的表述是“正在發(fā)生脫胎換骨的變化”。
走進西紅門鎮(zhèn)原有城鄉(xiāng)接合部工業(yè)大院的騰退地塊上，一座名為“西紅門生態(tài)文化體育休閑公園”的綜合性綠地公園悄然矗立。李可染畫院、現代體育場館等坐落期間。
大興區(qū)研究制定了符合首都功能定位、京津冀協(xié)同發(fā)展和“高精尖”經濟結構要求的相關規(guī)劃，在北部各鎮(zhèn)重點引進高科技產業(yè)，在南部各鎮(zhèn)重點發(fā)展“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”相關產業(yè)。對于集體經營性建設用地，在確保“地盡其利”的情況下，實現了“產興其業(yè)”。
“除了科學規(guī)劃產業(yè)布局，騰退地塊的大部分面積將建成綠地。”王彪介 紹，目前，大興區(qū)正在結合西紅門等農村集體經營性建設用地入市，規(guī)劃改造城鄉(xiāng)接合部地區(qū)。“不僅要發(fā)展產業(yè)，還要保障生態(tài)環(huán)境。通過拆除騰退等手段，從根 本上解決了城鄉(xiāng)接合部地區(qū)的頑疾。”
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