9月，開學了！中關村一小附近的一居室6月份的租金大約在3500元左右，到七月下旬就已經飆漲至4000元，兩居室月租也由4500元漲到5000元以上。多家中介機構證實，目前學區內有上下水管道、10平方米的小平房單價甚至能賣到10萬元/平方米。暑假還未結束，很多人就開始張羅著要在北京老城區著名小學的學區內買房子。盡管價高，房小，年代久遠。全家住得很差，還要背上沉重的房貸負擔，生活質量大幅下降。但是大家買學區房的熱情卻一浪高過一浪。“只要3年后，孩子能上那所小學，什么都值了。”大家都這樣想。而實際上，學區房還不止價格高質量差這么簡單，其中大有玄機。
文 實習記者 林菁晶炙手可熱的學區房
海淀中關村附近的學區房顯得尤為搶手，只要購房滿3年就能上劃區內的重點小學。羅女士的女兒今年3歲，她表示：“我家住在東邊，附近有劃區的小學，但是學位有限，質量也不好。而且以后小升初也會面臨同樣的問題，不如現在就擇校，一次性解決問題。”
按照目前許多城市實行義務教育階段“免試就近入學”政策來看，似乎沒有必要去追逐價格高昂的“學區房”。但事實上，聽起來很美的“就近入學”，實現起來卻有些難度。一方面，隨著越來越多人涌向大城市，以及生育小高峰的孩子步入學齡，不少大城市生源增多，但劃區的小學學位卻沒有及時跟上，供不應求，學校只能設定一些條件，招收部分學生填滿學位，其余的孩子交給家長自己搞定。以北京為例，據估計2012年幼升小人數達15萬左右，到2017年每年至少18萬，入學會是大難題。另一方面，同樣是公立小學，卻劃分成若干個層級的重點校，優質教育資源無疑會吸引家長趨之若鶩，不惜花費巨資購買學區房，為自己的孩子爭得一席。
房租不可承受的生活之重
對于傳統樓市旺季來說，“金九銀十”的到來并非只是影響商品房的銷售，記者走訪了中小學名校密集的海淀區中關村附近的房屋中介之后發現，二手房及租房價格在開學季之后變得異常兇猛。
“從五六月份開始，就已經有家長陸續來詢問房源。暑假的時候更是達到看房高峰，幾乎都是為學區房而來。”位于海淀區中關村附近的一位房產經紀人告訴記者。據其介紹，區域內位于學校附近的一、兩居室的房源最為搶手。
據了解，中關村一小附近的一居室6月份的租金大約在3500元左右，到七月下旬就已經飆漲至4000元，兩居室月租也由4500元漲到5000元以上。
在記者走訪的過程中，遇到了孩子的家長張女士。正值開學季，張女士卻帶著女兒折騰著從學區房里搬出來，原因是房主要漲價，“從之前的每月4500元漲到5500元，這已經是房主第二次漲租金了。我覺得實在負擔太重，決定搬回自己家住。”據悉，像張女士這樣的情況而導致中途退房的現象已經越來越普遍。
張女士租的是保福寺小區約60平米的小兩居，屬于中關村一小的學區房，本來是打算租滿4年的，而且是年付。一開始和業主商量時，業主也表示，因為租的時間長，又是每年一次性年付，不會漲租金。但去年9月份開學，業主就變卦了，說不漲自己太虧了，把月租金從3500元漲到了4500元。這事著實讓人無奈，因為合同是一年一簽的，也沒寫續租不漲價，另外，當時周邊租金也確實漲了，張女士就勉強同意了。而這一次漲房租，張女士一開始還企圖抵抗，而房東扭頭就走，走時留下一句話，“不租也沒關系。”
無奈的張女士感到非常委屈，她回顧了自己這些年來自己和女兒班上的同學家長租學區房的辛酸：“他們班從去年開始，就有家長陸續搬回自己家住的，我當時還覺得，自己實力挺強呢，沒想到，今年承受不了啦。都四年了，前兩年還挺好租的，而且價格平穩，業主也愿意租常年的。最近這兩年，業主根本不租長期了，都是一年一簽，租金還年年大漲。從去年開始，就我聽到的續租中，租金漲幅沒有低于500元的！”
一位中介工作人員對張女士安慰道：“學區房租賃周期性很強，5月到9月是租房高峰，我們就指著這段時間吃飯呢，您十一之后租吧，不急，春節前后租也行，能比現在便宜500塊錢，現在是高峰期的尾巴了，小兩居的房子5500元以下基本租不到。”
的確，學區房的租房市場價格漲得很快，以中關村一小和中關村三小附近的區域來說，2011年以來，少的漲一千元，多的漲三四千元。“我們都看不懂了。不瞞您說，以前是中介幫著房東漲，現在房主一張嘴，報價比中介還高。”悅己家園的一位房產經紀人也感到一絲無奈，“業主的胃口撐大了，縮回去就不容易了，現在中介都快看不下去了。”
高價低質的尷尬
托名校的福，這里的學區房簡直成了家長眼里的香餑餑。買了房，一來不要交借讀費就可順利入學；二來離校近，確實方便照顧孩子的學習、生活；再者說，等到孩子畢業，可以再次出手轉讓，也許還能小小賺上一筆。有了這幾個好處，家長們對學區房的熱情自然是水漲船高。
據房產經紀人介紹，中科院東南小區臨近中關村一小、中關村三小，因此深受學區房購房者的青睞。8月份，東南小區推出一套70平的精裝兩居，業主報價400萬元。“這種戶型、面積、樓層都合適的學區房并不常見”。房主劉先生一天內接待了12撥中介公司帶來的客戶。其中3家中介帶看的客戶都看中劉先生的房子并表示愿意簽訂合同。業主劉先生的賣房方式也改成了競拍制，價高者得。經過三輪競拍，購房者李先生出到450萬，另外兩名購房者表示退出。一天之間，一套學區房漲了50萬元，單價每平米漲了7142元。
高價租房并不是最郁悶的，更郁悶的是高價買了房，但房子實在差到沒法住，不得不在附近再租房，買到的只相當于給孩子上學買了個“學籍”。甚至近年來學校周邊的平房也成為了家長們爭相競購的寵兒。
多家中介機構證實，目前學區內有上下水管道、10平方米的小平房單價甚至能賣到10萬元/平方米。其原因是學區內的平房面積小、總價低，以至于單價超過絕大多數的高層豪宅樓房！這些既不是寬敞豪宅，也不處于中心的地段，甚至連質量和舒適程度都無法保證的樓房，僅僅憑借一技之長就足以使它身價倍增了——學區房——而且，是帶名校名額的學區房！
學區房內幕知多少
學校劃分片區一般按照街道分布而劃定。因此，有時近在咫尺的兩棟樓房卻會有著截然相反的命運。以北京市海淀區中關村的兩棟樓房作為實例：兩者相距20多米，僅隔著一道鐵柵欄和樹木，建于同一年。雖然外墻粉刷顏色和新舊程度看似不同，但建筑風格和樓層結構卻完全相同。然而，作為二手房，在交易市場上，它們的價格卻有著天壤之別。原因就是其中一棟樓屬于重點小學的招生范圍，另一棟樓則屬于普通小學的招生范圍。而劃到該重點小學招生范圍內的學區房實在是太幸運了，因為不在招生范圍內的房屋業主要想在他們這上學，一般是不收的，除非交借讀費。這借讀費多少先不說，要想成功“自愿”交上借讀費那可是一門大學問，不費點關系、心血、運氣……你那兜里的錢，名校是不會收的。當然，普通學校的學區房就悲催了，雖然大家是鄰居，但是卻沒多少人會稀罕。
記者以想購買學區房的家長的身份走訪了中關村一小、中關村三小附近的幾家中介了解情況。以一小為例，學區房的劃片區域如下：保福寺小區、新科祥園小區、中關村東南小區以及航天社區。其中，新科祥園小區為某央企內部住房，不得進行對外交易，因此，該校學區房的選擇余地就變得很小。房產經紀人非常熱情地向記者推薦了兩套房：保福寺321樓一套62.5平米的小兩居，售價310萬，航天社區一套93平米的小三居，售價540萬。
詳細詢問之后，記者發現，市重點學校附近的學區房價格在每平方米5.5萬元左右，區重點學校附近的學區房價格在4.2萬至4.5萬元上下，而該區域其他房子均價在3.5萬至4萬之間，如此看來市重點學校學區房的價格整整高出市場價1.5萬至2萬。況且房屋大多都是80、90年代的老式板樓，價高，房小，連舒適和方便都成了奢侈。
“學區房太特殊了，幾乎不受市場的影響。”中介的工作人員說，“這里的學區房條件都是這樣，如果只是為了房產和戶籍，建議買一套小二居的房子，一般可以租到5000左右，一家人可以在附近另租一套條件好的，不然沒辦法，這里的房子都太老了。”
隨即記者又問道，“如果只是為了房產和戶籍，那么有沒有附近的學區內平房可以購買呢，雖然單價高，可是面積小，總價也低，以后再想賣也容易些。”中介的工作人員向記者解釋道，“中關村一小是沒有學區平房的，三小有很少一部分，但是屬于公交公司內部的房產，他們等著拆遷呢，基本上不肯賣。平房的條件非常差，現在都是一些家庭條件不好的等著拆遷的公交公司員工自己住著，沒準什么時候就拆了，等到入學的時候戶籍還不知道遷哪里去呢。”
當記者問到落戶三年之后才能獲得入學資格的政策，孩子在時間上可能來不及怎么辦時，中介的工作人員表示這個很容易解決。“開學的時候只要拿著房產證和戶口去報到就行了，不滿三年也是不要緊的，學校會以交一部分贊助費的名義讓孩子入學，大概也就三到四萬，非常簡單。”
可是據記者深入了解了其他情況后發現，事實并沒有中介說的那么簡單——只要有錢就能輕松搞定？其實，遠不止如此，一些學校還有不為人知的特殊規定。此前曾有一個案例，一位家長在看好學校和房子之前，詳細打聽了房子是否屬于學區房，并對學校的要求做了調查，但最后還是沒能實現夢想，原因是該學校有條針對區域內房子在一定年限內入學學生名額的規定，由于該房子原房主已經有一個孩子在這個學校入過學了，等于這所房子的入學名額已經被占用，一定期限內不允許有第二個學生入學，所以這個家長白花了那筆錢。
“其實學區房唯一決定因素是人為的區域劃分。”一位“熬過來”的家長為我們分享了一些經驗，就算符合了教育部門的區域劃分，各學校往往會有一些針對家庭等情況的規定，“總之就是變數很大。”以同在中關村的兩所重點小學對學區房戶口的規定為例：中關村一小要求全家戶口都在該房產上，中關村三小則只需要具有常住戶口的適齡兒童就行。
最值得提前購買學區房的家長們注意的是，由于區塊的劃定、各學校的規定并沒有統一標準，所以就算同一學校，其不同時期對學區房的劃定也會有變化。正因為如此，很多已經購買學區房的家長也并不放心：“我們現在看的學區房都是目前劃定的學區房，等到孩子開始上學可能要3、4年后，到時候這房子會不會劃到別的學校了？”真正的學區房都由教育部門或者學校自己劃定范圍，往往具體到了哪條街道的哪些樓房，對家庭各成員的戶口所在地、遷至該房屋的時限都有不同規定，很多家長很難具體了解，加上購房時往往依靠房產中介提供的信息作出判斷，可能會被一些不法中介機構蓄意誤導或欺騙，最終的結果可能是賠光積蓄還未能如愿。
PS貼士：
購買學區房的四注意
1.注意片區調整，了解劃分范圍
在教育部相關政策允許下，每所學校每年招生區域也會適當進行調整，這樣勢必會影響到有就近入學需求的購房者，如果播種耕耘所選擇的區位不準，很有可能會面臨“顆粒無收”的尷尬情形。因此建議購房者在考察房源之前，一定別忘了前往教育部門了解清楚，是否會出現學區重新劃分的情形。特別是對于兩個學區交界線附近的房產要當心，因為每年教育部門會對學區劃分做一些細微的調整，從名校學區調整到另外一個普通學區，這會導致產生花高價買房而孩子無法上名校的尷尬情況。
2.為防“空掛戶” 房產是前提
有部分家長提問，自己孩子的戶口是屬于地段區域的，但是自己在該區并沒有房產，這樣的情況能對口入學嗎？對此記者了解到，成為學校的地段生必須“人戶一致”，實際居住地與戶口不一致，這種情況不能入讀與戶口地段對口的小學。學位分配堅持以實際居住地為依據、人戶一致的原則。為防“空掛戶”好學位與房產證掛鉤，各區學校招生時對“人戶一致”要求嚴格，要想入讀好的學校，擁有該學校對應的地段的房產是前提條件。
3.商用物業等非住宅物業不帶學位
招生政策明確規定，把戶籍掛在諸如辦公樓、商鋪等不符合居住條件的地方，包括掛靠在賓館、招待所的都屬于空掛戶，必須返回父母實際居住地的對口學校辦理登記手續。
4.政策規定嚴禁招收擇校生
在沒有學位房的情況下，一部分家長為了孩子能入讀名校，想選擇當擇校生。但是據記者了解，政府明文規定“加強小學入學地段劃分和初中招生計劃管理，義務教育階段公辦中小學嚴禁招收擇校生”。
共有條評論
