8月8日下午，2012樓市傳媒年度系列論壇——理想國(guó)際大廈專場(chǎng)“只有一個(gè)中關(guān)村：中關(guān)村的理想與當(dāng)下”在北京理想國(guó)際大廈啟幕。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云、北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志、樓市傳媒董事長(zhǎng)蔡鴻巖等業(yè)內(nèi)專家及北京仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務(wù)有限公司副董事長(zhǎng)謝文彬、北京理想產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司總裁江因、北京理想資產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理張文濤共同參與討論并做主題發(fā)言。
以下為論壇實(shí)錄內(nèi)容：
主題：只有一個(gè)中關(guān)村：中關(guān)村的理想與當(dāng)下
2012樓市傳媒年度系列論壇——理想國(guó)際大廈專場(chǎng)論壇
時(shí)間：2012年8月8日(星期三)下午14：00至16：20
地點(diǎn)：北京理想國(guó)際大廈
嘉賓：陳志 北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)；
蔡云 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)，租房和城鄉(xiāng)建設(shè)部“廣廈獎(jiǎng)”評(píng)選辦公室副主任，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師；
蔡鴻巖 資深房地產(chǎn)媒體人，《今日樓市》雜志出品人；
張文濤 北京理想資產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理；
江因 北京理想產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司總裁；
從越 北京仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務(wù)有限公司中國(guó)區(qū)董事；
謝文彬 北京仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務(wù)有限公司副董事長(zhǎng)。
主辦單位：樓市傳媒 理想國(guó)際大廈
媒體支持：第一微電視 i樓市
(以下為文字實(shí)錄：)
主持人(蔡鴻巖)：四年前的今天北京奧運(yùn)會(huì)開幕式，我們中國(guó)人都非常難忘的最難忘的一天。雖然昨天出現(xiàn)的我們最不愿意見(jiàn)到的奧運(yùn)會(huì)對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)不愿意見(jiàn)到的場(chǎng)面，但8月8號(hào)是一個(gè)記得紀(jì)念的日子。今天我們?cè)掝}是中關(guān)村的理想與當(dāng)下，跟奧運(yùn)會(huì)看似沒(méi)有什么關(guān)系，但實(shí)際上也是在我們中國(guó)經(jīng)濟(jì)除了體育之外，我們中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，中國(guó)的高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展大背景下，才有中關(guān)村的現(xiàn)在，所共同看好的明天
今天我們非常榮幸的請(qǐng)到了北京市房協(xié)的形式，很多中關(guān)村地區(qū)的入駐企業(yè)的代表，還有理想大廈開發(fā)商的老總，還有國(guó)際之名仲量聯(lián)行的老總，有媒體記者來(lái)一塊參加我們的論壇。
首先介紹一下 陳志 北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)；
蔡云 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)，租房和城鄉(xiāng)建設(shè)部“廣廈獎(jiǎng)”評(píng)選辦公室副主任，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師、國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師；
蔡鴻巖 資深房地產(chǎn)媒體人，《今日樓市》雜志出品人；
張文濤 北京理想資產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理；
江因 北京理想產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司總裁；
從越 北京仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務(wù)有限公司中國(guó)區(qū)董事；
謝文彬 北京仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務(wù)有限公司副董事長(zhǎng)。
還有北大資源集團(tuán)的副總李永匯(音)，我不一一解說(shuō)了。
今天我們討論中關(guān)村理想與當(dāng)下，中關(guān)村在國(guó)家“十二五”規(guī)劃中明確提出，要把北京中關(guān)村逐步建設(shè)成為具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心。自2009年3月，國(guó)務(wù)院批復(fù)同意建設(shè)中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)以來(lái)，中關(guān)村成為創(chuàng)新型國(guó)家建設(shè)的重要載體同時(shí)也掀開了中關(guān)村發(fā)展新的篇章。經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展建設(shè)，中關(guān)村已經(jīng)聚集以聯(lián)想、百度為代表的高新技術(shù)企業(yè)近2萬(wàn)家，形成了以電子信息、生物醫(yī)藥、能源環(huán)保、新材料、先進(jìn)制造、航空航天為代表，以研發(fā)和服務(wù)為主要形態(tài)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群，形成了“一區(qū)多園”各具特色的發(fā)展格局，成為首都跨行政區(qū)的高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)。
中關(guān)村世界級(jí)的產(chǎn)業(yè)框架依托于世界級(jí)品質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)，中關(guān)村歷史性的蛻變離不開如影隨形的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。座落于中關(guān)村西區(qū)核心地帶的“西區(qū)明珠”-國(guó)際理想大廈也為中關(guān)村的繁榮昌盛及區(qū)域地位鞏固起到了至關(guān)重要的作用。
大家到這兒來(lái)有親身的感受，包括我本人，我們也經(jīng)常來(lái)這樓，在整個(gè)中關(guān)村區(qū)域里頭，我們現(xiàn)在在開會(huì)的樓上，在整個(gè)中關(guān)村區(qū)域它的整個(gè)建筑的品質(zhì)，包括它的管理都是數(shù)一數(shù)二。一個(gè)是依托于開發(fā)商對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的一個(gè)建造品質(zhì)的高規(guī)格的要求，同時(shí)也仰仗于仲量聯(lián)行物關(guān)機(jī)構(gòu)為我們大廈提供這樣的一個(gè)管理顧問(wèn) 。一個(gè)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)的運(yùn)營(yíng)需要硬件和軟件的支撐。一個(gè)好的大廈，高品質(zhì)以及所住的高端的企業(yè)國(guó)際影響力企業(yè)的入駐對(duì)整個(gè)區(qū)域的影響產(chǎn)生很強(qiáng)的示范效應(yīng)。在整個(gè)區(qū)域的發(fā)展當(dāng)中起著至關(guān)重要的地位。
首先，請(qǐng)北京理想產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司總裁江總給我們做一個(gè)介紹。大家歡迎。
江因：各位專家各位領(lǐng)導(dǎo)各位媒體的朋友們，各位來(lái)賓，請(qǐng)?jiān)试S我代表理想集團(tuán)對(duì)各位的到來(lái)表示真誠(chéng)的感謝和熱烈的歡迎。
咱們這個(gè)大廈2004年竣工，在竣工設(shè)計(jì)的時(shí)候當(dāng)時(shí)按照國(guó)際上比較最繁華地段的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，到現(xiàn)在目前看我們還是處在領(lǐng)先地位。當(dāng)時(shí)這個(gè)大廈一共是7.5萬(wàn)平米，與其他大廈除了設(shè)備先進(jìn)功能齊全以外有一個(gè)跟其他大廈不同的一個(gè)特點(diǎn)，咱們空間相當(dāng)大及其他大廈都沒(méi)有，比如我們大堂，四層剛才大家已經(jīng)看到有8層，辦公的時(shí)候一個(gè)很好的舒適度。我們IT產(chǎn)業(yè)為主，都是腦力勞動(dòng)者，在疲倦的時(shí)候透透氣。其他的大廈要下來(lái)，這是我們與其他大廈不同的一個(gè)特點(diǎn)。
另外這一次我們經(jīng)過(guò)集團(tuán)董事會(huì)決定，各個(gè)設(shè)施在進(jìn)行一個(gè)升級(jí)換代，我想對(duì)我們項(xiàng)目一個(gè)介紹。
今天的話題是中關(guān)村的理想與當(dāng)下，咱們這棟大樓正好位于中關(guān)村核心地段，我想大家都明白全國(guó)只有一個(gè)中關(guān)村，說(shuō)大一點(diǎn)全世界也只有一個(gè)中關(guān)村，咱們中關(guān)村是國(guó)家戰(zhàn)略，跟美國(guó)硅谷一樣，這樣一個(gè)高度。我想這個(gè)理想一定會(huì)實(shí)現(xiàn)。但是咱們也實(shí)話實(shí)說(shuō)，我個(gè)人的意見(jiàn)，僅僅作為拋磚引玉，我們中關(guān)村要想實(shí)現(xiàn)這個(gè)理想，可能要進(jìn)行二次的騰飛。在當(dāng)下我覺(jué)得我們中關(guān)村要進(jìn)行，我再次說(shuō)一下我個(gè)人得意見(jiàn)。在整個(gè)管理上進(jìn)行大幅度提升，由國(guó)家發(fā)改委和科協(xié)院來(lái)主導(dǎo)這方面。人才方面也大規(guī)模的引進(jìn)，引進(jìn)一些美國(guó)西歐俄羅斯印度的，所有配套政策，我們外儲(chǔ)那么大，為什么不拿點(diǎn)外儲(chǔ)對(duì)中關(guān)村進(jìn)行一個(gè)制支持。如果支持高科技發(fā)展了，那就是中國(guó)真正的實(shí)體，外儲(chǔ)我想大家都明白，是并不難。如果配套政策三樣進(jìn)行大幅度的提升，我想中關(guān)村跟硅谷評(píng)級(jí)甚至超過(guò)是完全有希望的。
當(dāng)下還沒(méi)做到，所以我自己有這么兩句話想表達(dá)一下我的想法，第一句話：中關(guān)村的理想一定會(huì)實(shí)現(xiàn)，理想的中關(guān)村實(shí)現(xiàn)就在這十年。2012到2022。那么我們作為在當(dāng)?shù)刈?cè)的一個(gè)比較中部，在北京市中型規(guī)模的一個(gè)集團(tuán)我們也會(huì)在今后十年重點(diǎn)引進(jìn)國(guó)際企業(yè)和最高端的國(guó)際企業(yè)進(jìn)駐。在這方面我們也做了很多的工作，新浪，過(guò)去百度也在我們這兒起步。百度由于發(fā)展的很快，后來(lái)向國(guó)家申請(qǐng)了一塊地搬了。我們這個(gè)大廈是一個(gè)風(fēng)水寶地。這絕不是夸長(zhǎng)。我個(gè)人意見(jiàn)，假如今后中關(guān)村跟世界比如美國(guó)硅谷評(píng)級(jí)深入超越它，作為我們一個(gè)集團(tuán)，我們想除了做好本身的工作以外，也配合中關(guān)村國(guó)家的戰(zhàn)略做一點(diǎn)我們應(yīng)盡的工作。謝謝大家。
主持人(蔡鴻巖)：好謝謝江總的致辭。我本人做一個(gè)簡(jiǎn)要介紹。我是樓市傳媒的創(chuàng)始人，同時(shí)我還有一個(gè)職務(wù)中國(guó)房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)委員會(huì) 執(zhí)行秘書長(zhǎng)，今天我們請(qǐng)到蔡云中國(guó)房協(xié)商業(yè)秘書長(zhǎng)，我們商專委這兩年正在做一個(gè)很重要的事情，意義影響重大一個(gè)事情，推進(jìn)中國(guó)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證，現(xiàn)在已經(jīng)有了一個(gè)實(shí)質(zhì)性的推進(jìn)。今天我們討論中關(guān)村的發(fā)展，我們也專門請(qǐng)蔡云秘書長(zhǎng)來(lái)，就我們寫字樓標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證跟大家做一個(gè)介紹，大家歡迎。
蔡云：很高興談到今天這個(gè)會(huì)。因?yàn)槲铱吹筋}目是理想和當(dāng)下，作為我們房地產(chǎn)行業(yè)特別是寫字樓這個(gè)行業(yè)的理想，我想目前我們正在從事這個(gè)工作希望有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)健康的發(fā)展。今天把我們經(jīng)過(guò)了兩年的研究的成果向大家簡(jiǎn)要的介紹一下。首先，我們知道寫字樓中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展一個(gè)重要載體，寫字樓一個(gè)經(jīng)濟(jì)重要組成部分。大概十年前，蔡總帶著在海淀婁底上中關(guān)村西區(qū)的模型，當(dāng)時(shí)我問(wèn)他是多大的體量。一百萬(wàn)平米，我當(dāng)時(shí)覺(jué)得遙不可及。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，寫字樓比重在房地產(chǎn)逐年在上升。從00到10年我們整個(gè)開發(fā)面積10倍，我想在寫字樓在城市建設(shè)開發(fā)的地位當(dāng)中越來(lái)越重。在這種情況下，我們知道寫字樓最早辦公樓引發(fā)，隨著經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮，一些高端寫字樓紛紛進(jìn)入咱們國(guó)家基礎(chǔ)在這一情況下，越來(lái)越寫字樓，開發(fā)建設(shè)沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。在世界幾個(gè)房地產(chǎn)測(cè)量、房地產(chǎn)代理提出的調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)，5A智能性等等這些都是我們對(duì)寫字樓不同標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)我們寫字樓有什么指導(dǎo)意義？沒(méi)有其他國(guó)家統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。我們看我們寫字樓，甚至西區(qū)建設(shè)圍檔。我想我們酒店建設(shè)，我們有五星標(biāo)準(zhǔn)三星標(biāo)準(zhǔn)國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)外對(duì)寫字樓通用建筑表示，有綠的標(biāo)準(zhǔn)，但是這些標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一完善的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)我們寫字樓特別混亂的一個(gè)局面。中國(guó)房協(xié)申請(qǐng)立項(xiàng)叫中國(guó)商務(wù)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)。把北京各大開發(fā)的公司，中介代理行一起在建設(shè)部我開了一個(gè)會(huì)的有沒(méi)有必要做這個(gè)？一個(gè)是它的重大意義。從技術(shù)層面最開發(fā)建設(shè)運(yùn)營(yíng)，包括管理提出要求。這樣促進(jìn)我們整個(gè)寫字樓開發(fā)整體水平的提升，落實(shí)到操作層面。包括我們寫字樓標(biāo)準(zhǔn)做完以后及有許多大的設(shè)計(jì)公司，在標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有成型的時(shí)候要表示做設(shè)計(jì)。第二制定寫字樓等級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)有利于市場(chǎng)維護(hù)。在中關(guān)村其他地方這么多寫字樓租金到這個(gè)水平用什么衡量租金水平，通過(guò)我們等級(jí)評(píng)價(jià)給市場(chǎng)一個(gè)非常穩(wěn)定有參照的市場(chǎng)秩序的維護(hù)。第三我們就統(tǒng)一對(duì)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)可以實(shí)現(xiàn)我們跟西方建筑設(shè)計(jì)，施工管理、物業(yè)管理進(jìn)行對(duì)接。大家操作過(guò)寫字樓租賃都知道，國(guó)外進(jìn)入到我們寫字樓里頭它會(huì)提出很多要求，基于國(guó)外適應(yīng)和享受，需要在國(guó)外提供延續(xù)的服務(wù)和享受。我們現(xiàn)在能不能達(dá)到？推翻我們到開發(fā)建設(shè)時(shí)想到?jīng)]想到。
江總04年開發(fā)的時(shí)候先進(jìn) 技術(shù)、先進(jìn)的理念就在里頭，跟現(xiàn)在之間是不是前瞻性。如果我們要一個(gè)統(tǒng)一的寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，順利健康發(fā)展。適應(yīng)我們國(guó)家大的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)城市節(jié)能降耗比較環(huán)境質(zhì)量，增加辦公環(huán)境的安全性統(tǒng)一性都有非常好的行業(yè)引導(dǎo)性。
制定標(biāo)準(zhǔn)有利于我們這個(gè)企業(yè)樹立行業(yè)的品牌意識(shí)，比如理想國(guó)際，如果它是一個(gè)品牌，它又符合我們標(biāo)準(zhǔn)，比如我們最高標(biāo)準(zhǔn)我們現(xiàn)在頂?shù)陌捉鹞逍俏覀兊玫竭@個(gè)不僅是項(xiàng)目的榮譽(yù)更是企業(yè)的榮譽(yù)。這是我們的目的個(gè)。沒(méi)有規(guī)矩不成方圓，有了參考標(biāo)準(zhǔn)才能 形成秩序，同時(shí)才能步入開放發(fā)展的軌道。
第二我們制定寫字樓標(biāo)準(zhǔn)和原則，首先我們是規(guī)范寫字樓的管理水平，包括我們從它的規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑施工，產(chǎn)業(yè)化技術(shù)，物業(yè)管理為主線。簡(jiǎn)單說(shuō)我們整個(gè)寫字樓行業(yè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)分為兩大部分，一個(gè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)是管理標(biāo)準(zhǔn)。兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)成我們寫字樓綜合評(píng)價(jià)體系。如果說(shuō)我們?cè)谶@個(gè)過(guò)程當(dāng)中，我們充分利用我們國(guó)家現(xiàn)有的建筑規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)包括法律法規(guī)的統(tǒng)一性的原則，我們知音這樣一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我不只是對(duì)一個(gè)物業(yè)管理靜態(tài)管理，更重要的是我們伴隨著我們國(guó)家科學(xué)進(jìn)步，作科技進(jìn)步發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，動(dòng)屋宇自動(dòng)化產(chǎn)業(yè)化還有其他的環(huán)境質(zhì)量提高，同時(shí)對(duì)位于寫字樓運(yùn)營(yíng)管理有一個(gè)積極意義。
當(dāng)下怎么做，當(dāng)下按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范自己規(guī)劃建設(shè)行為，理想實(shí)現(xiàn)秩序化的理想。對(duì)中國(guó) 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)當(dāng)中最重要的部分有一個(gè)積極的作用。我們現(xiàn)在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)在上個(gè)月通過(guò)了科技司的批準(zhǔn)。同時(shí)在寫字樓制定當(dāng)中，我們測(cè)評(píng)了四個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)遠(yuǎn)洋國(guó)際，一個(gè)上海陸家嘴金融集團(tuán)，新保利大廈，中化方星。規(guī)范管理，提升我們的水平。謝謝。
主持人(蔡鴻巖)：剛才蔡秘書長(zhǎng)把我們工作進(jìn)展情況做了一個(gè)通報(bào)，我們今天核心商業(yè)寫字樓方面一些話題。今天還有媒體記者，地產(chǎn)媒體記者對(duì)這個(gè)比較關(guān)注，對(duì)于中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)非常影響重大的一個(gè)事，是迄今為止國(guó)內(nèi)第一個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn)。我們房地產(chǎn)從98年住房制度改革以后，房地產(chǎn)快速的發(fā)展，在整個(gè)發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，在標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)，對(duì)于市場(chǎng)的規(guī)范發(fā)展起到的意義應(yīng)該說(shuō)是非常重大�？上覀�?cè)谶@方面相關(guān)的機(jī)構(gòu)，包括政府主管部門在這方面有學(xué)士，使得我們現(xiàn)在速度發(fā)展起來(lái)，但是我們住宅、購(gòu)物中心、寫字樓、旅游酒店這些不同的房地產(chǎn)專業(yè)領(lǐng)域在標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)這些方面還遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市場(chǎng)的發(fā)展，所以這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)體系的建設(shè)，對(duì)于整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)我覺(jué)得它的影響意義在于此。
接下來(lái)我們請(qǐng)我們幾位專家行業(yè)、區(qū)域市場(chǎng)、技術(shù)、管理方法有權(quán)威的專家，請(qǐng)他們做一個(gè)論壇，了解更多從不同角度的資訊。他們?cè)诟髯灶I(lǐng)域里頭都有很強(qiáng)的權(quán)威性。請(qǐng)理想大廈張總，蔡云秘書長(zhǎng)， 陳志秘書長(zhǎng)。還有謝總。我們一塊上臺(tái)做一個(gè)論壇。
剛才我簡(jiǎn)要介紹了從國(guó)家政府對(duì)中關(guān)村整個(gè)定義，要把中關(guān)村建成全國(guó)有影響力科技創(chuàng)新中心，我想理想大廈作為中關(guān)村西區(qū)里的明珠，通過(guò)自身的優(yōu)質(zhì)品質(zhì)，一個(gè)標(biāo)桿項(xiàng)目�，F(xiàn)在微軟總部已經(jīng)入駐中關(guān)村西區(qū)，包括新浪總部，包括之前百度總部都在這個(gè)地方，包括國(guó)內(nèi)愛(ài)好者這些企業(yè)的總部都在中關(guān)村西區(qū)里頭，這個(gè)區(qū)域的整體的發(fā)展大家更關(guān)心的可能最近的一些新聞，鼎好一些市場(chǎng)也做轉(zhuǎn)型，整個(gè)中關(guān)村西區(qū)原有定位正在升級(jí)，西區(qū)發(fā)展面臨著一個(gè)新的提升的發(fā)展的機(jī)遇。今天我們請(qǐng)到的幾位專家，我希望他們能夠從不同角度在這方面給他們的認(rèn)識(shí)和判斷。我們先請(qǐng)陳志秘書長(zhǎng)從產(chǎn)業(yè)功能定位來(lái)說(shuō)，贏得一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的格局作一個(gè)解讀。
陳志：個(gè)人的淺見(jiàn)，確確實(shí)實(shí)很多年前，中關(guān)村什么樣，我們這個(gè)年齡基本上都是對(duì)中關(guān)村的發(fā)展都是有感受的。中關(guān)村這個(gè)名字的來(lái)歷過(guò)去歷史上各種各樣的說(shuō)法，但看到現(xiàn)在網(wǎng)上中官墳，不太好聽，改叫中關(guān)村。真正說(shuō)建國(guó)以后中關(guān)村有發(fā)展了，沒(méi)有。什么時(shí)候才會(huì)有發(fā)展？改革開放以后改革開放中關(guān)村就發(fā)展起來(lái)了？仍然沒(méi)有。當(dāng)我們的中關(guān)村科技園這樣一個(gè)國(guó)家高新技術(shù)國(guó)家級(jí)規(guī)劃方案定下來(lái)之后，我們才開始得到發(fā)展。什么意思？一個(gè)產(chǎn)業(yè)的形成，或者一個(gè)區(qū)域的商業(yè)價(jià)值的形成，首先要依賴于各類政策的落地，然后才能夠形成各種有效資源、資訊的效應(yīng)的疊加。最終形成的是什么？叫經(jīng)濟(jì)聚集度，也叫經(jīng)濟(jì)密度。這種經(jīng)濟(jì)密度帶來(lái)的是人才的聚集，這就是中關(guān)村發(fā)展。為什么中關(guān)村有這樣的機(jī)會(huì)。我們建國(guó)以后，我們從上世紀(jì)的二三十年代，我們這個(gè)地區(qū)有很大的達(dá)到基礎(chǔ)，北大清華都有百年以上的歷史，這個(gè)區(qū)域是依于這樣一種因緣帶來(lái)了一個(gè)建國(guó)以后中科院各個(gè)所的。因?yàn)楫?dāng)時(shí)在城里頭我們還有圍墻，拆圍墻以前各個(gè)地方怎么發(fā)展？所以中科院的規(guī)劃落在 這。這就位中關(guān)村的發(fā)展打下的一個(gè)最堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，我們有技術(shù)，有人才，這是最重要的一個(gè)資源。所以說(shuō)我們把這個(gè)事情放大了看，當(dāng)這個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)密度，也就是聚集度提高了人才進(jìn)來(lái)了， 在這各類人都掙錢了。我們以仿貿(mào)日本打字機(jī)的時(shí)候，現(xiàn)在我們有自己的產(chǎn)品，各類世界領(lǐng)先的科技類的原創(chuàng)的東西，這就是效應(yīng)的提高。無(wú)論企業(yè)也好還是個(gè)人也好，在這個(gè)區(qū)域掙到了錢把這個(gè)概念放大，這就叫城市化。
城市化一定是經(jīng)濟(jì)密度帶來(lái)人口的聚集，因?yàn)樽匀坏呢?cái)富和經(jīng)濟(jì)的在區(qū)域經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的匹配是不均衡，這是客觀的存在。當(dāng)一個(gè)地區(qū)形成了這樣高密度的時(shí)候，必然要帶動(dòng)人向這個(gè)區(qū)域流動(dòng)。中關(guān)村就具有這樣的凝聚力，就具有這樣的經(jīng)濟(jì)密度，所以人在愿意往中關(guān)村來(lái)，這也就是中關(guān)村能夠帶來(lái)效應(yīng)重要的地方。北京之所以比其他城市更具有聚集度就因此它的資源、財(cái)富、資訊、人才。在北京這樣一個(gè)大城市特大城市具有經(jīng)濟(jì)效益，吸盤效應(yīng)的周邊有什么可發(fā)展，因?yàn)橘Y源向北京聚集，人才向北京聚集，只能承接北京的淘汰出去，或者北京不具備的。比如說(shuō)要滑雪我上崇禮，但是要掙錢我一定上北京，我不上崇禮，這是你的差異化發(fā)展才行的地方。我一直在琢磨，城市化就是在幾個(gè)這樣具有吸盤效應(yīng)的城市推進(jìn)，這也就是未來(lái)我們房地產(chǎn)還會(huì)黃金十年甚至更長(zhǎng)的一個(gè)理論基礎(chǔ)。這也是我們?cè)趪?guó)務(wù)院督查組上我說(shuō)的，北京沒(méi)有泡沫，北京有大量的人員要聚集過(guò)來(lái)，我們離逆城市化還早著，我們剛剛起步，我們已經(jīng)發(fā)展的區(qū)域還有升級(jí)換代，中關(guān)村也要升級(jí)換代。在北京這樣一個(gè)區(qū)域來(lái)說(shuō)，人口涌來(lái)必然一個(gè)結(jié)果，因此供需關(guān)系失衡恐怕近二十年仍然會(huì)長(zhǎng)期的存在，永遠(yuǎn)供不應(yīng)求，在這樣一種情形下，小序仍然在不斷提高，人口仍然在不斷聚集，地價(jià)和房?jī)r(jià)會(huì)是一種什么樣的行星。
說(shuō)到北京的大區(qū)域，我們重要看它的產(chǎn)業(yè)布局，比如中關(guān)村地區(qū)高科技的，以中科院這樣的一個(gè)布局為核心，高新產(chǎn)品的一個(gè)發(fā)展目標(biāo)。CBD它就是以金融業(yè)、銀行總部為核心的發(fā)展。金融街以金融、銀行為核心，那也很客觀。每年一平米要產(chǎn)出稅收五萬(wàn)塊，比賣房子要值多了。比如CBD就是以石印世界五百?gòu)?qiáng)，商貿(mào)為主的企業(yè)，以及我們正在打造的麗澤商務(wù)區(qū)、金融區(qū)，不同的產(chǎn)業(yè)不具和功能去規(guī)劃。中關(guān)村是以高新科技為先導(dǎo)。在升級(jí)換代、服務(wù)各方面我覺(jué)得非常有必要。
主持人(蔡鴻巖)：剛才陳秘書長(zhǎng)從北京市宏觀的角度，對(duì)于中關(guān)村它自身的發(fā)展做了他的解讀。理想國(guó)際張總從小長(zhǎng)在中關(guān)村，現(xiàn)在在中關(guān)村這么一個(gè)高度位置上從業(yè)這么多年，上到國(guó)際型的企業(yè)，下到一些創(chuàng)業(yè)個(gè)人學(xué)生，你對(duì)整個(gè)地區(qū)的真實(shí)的情況更加了解，我相信在這方面你更有發(fā)言權(quán)，現(xiàn)在中關(guān)村的現(xiàn)狀還有哪些不足，以及未來(lái)得發(fā)展前景會(huì)怎么樣？中關(guān)村是不是像政府描繪得那樣成為一個(gè)世界科技的創(chuàng)新中心？成為一個(gè)真正的世界的硅谷這樣一個(gè)位置談?wù)勀愕目捶ā?/p>
張文濤：剛才陳志老師也說(shuō)到，中關(guān)村的發(fā)展從改革開放之后才逐步形成，我剛好改革開放我搬到了中關(guān)村，當(dāng)時(shí)我的理想是我們樓下的屠宰場(chǎng)能夠盡快搬走。我們說(shuō)現(xiàn)在理想國(guó)際大廈的東側(cè)馬路中間是一排大楊樹。隨著1988年國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園政策推出，以至09年國(guó)家定位中關(guān)村創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)示范園，跟我們34年前有了一個(gè)很大的質(zhì)變，無(wú)論城市的規(guī)劃，還是整個(gè)地區(qū)的配套。我們中關(guān)村現(xiàn)在的理想是中國(guó)的硅谷，我覺(jué)得還是停留在理想。為什么這么講？我們知道北京市寫字樓較聚集的三個(gè)地區(qū)，CDB、金融街、中關(guān)村，還有一些泛某某地區(qū)的概念。CBD目前仲量聯(lián)行有很深的體會(huì)，它的入駐達(dá)到了三位數(shù)。金融街最高端四五十塊錢，中關(guān)村為什么上不去？我覺(jué)得一方面有地區(qū)發(fā)展規(guī)劃的時(shí)期的問(wèn)題，另一方面可能有我們產(chǎn)業(yè)的整個(gè)配套的問(wèn)題。再有一個(gè)我們說(shuō)其他方面的因素，比如金融配套，市政基礎(chǔ)設(shè)施的完整的規(guī)劃配套。在金融街可以通公交車，中關(guān)村是不行的。
金融街全是金融類的企業(yè)，在中關(guān)村據(jù)我了解西區(qū)這一塊有30余家銀行進(jìn)駐了，但是真正實(shí)現(xiàn)兒童美國(guó)的硅谷銀行這樣的標(biāo)準(zhǔn)我們還是有差距。我們現(xiàn)在有很多包括小額貸款公司，招商銀行小額信貸中心，很多創(chuàng)業(yè)型咱們定位創(chuàng)新船也，很多創(chuàng)業(yè)型企業(yè)它是拿不到貸款，沒(méi)有抵押物。五萬(wàn)十萬(wàn)的貸款，我們最簡(jiǎn)單的測(cè)算一下，如果它需要三到五名創(chuàng)新型人才的話，工資五十萬(wàn)都支付不了，更別說(shuō)進(jìn)駐寫字樓。周邊小寫字樓三塊五塊很受歡迎，我們?cè)谥嘘P(guān)村地區(qū)真正的一個(gè)環(huán)境的打造還是需要很多政策。目前中關(guān)村我們可以通過(guò)各種渠道各種媒體國(guó)家發(fā)布了一些人才引進(jìn)的政策，包括股權(quán)激勵(lì)，目前目前正在進(jìn)行的待辦股權(quán)機(jī)制，都是一些鋪墊的東西，落到實(shí)體還需要一個(gè)過(guò)程。真正我覺(jué)得當(dāng)下需要解決我們整個(gè)中關(guān)村地區(qū)系統(tǒng)性規(guī)劃出來(lái)，而不是一些簡(jiǎn)單的今天想做結(jié)構(gòu)性的東西，無(wú)益于中關(guān)村長(zhǎng)期的發(fā)展。
我的一個(gè)理想，結(jié)合我們理想國(guó)際大廈這一塊，我想我們有信心把理想國(guó)際大廈打造成中關(guān)村地區(qū)的一個(gè)高品質(zhì)國(guó)際化大廈。剛才蔡老師提到了，目前即將推出的寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)事求是我們講我們之初接洽國(guó)際建筑協(xié)會(huì)建議。無(wú)論從初視建筑的品質(zhì)還是管理規(guī)劃還是有一定的差距。我們到時(shí)候會(huì)認(rèn)真的拜讀一下這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我們理想國(guó)際大廈想做的中關(guān)村西區(qū)優(yōu)秀硬件和軟件服務(wù)的品質(zhì)。
主持人(蔡鴻巖)：下面的問(wèn)題給謝總，今天我們也非常難得把國(guó)際最有權(quán)威的機(jī)構(gòu)老總請(qǐng)來(lái)，我們特別想聽聽您對(duì)北京整個(gè)商業(yè)寫字樓這塊的一個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)狀以及走勢(shì)的分析判斷。我們大家都深刻感受到特別是最近半年多來(lái)，北京的商業(yè)物業(yè)的租金寫字樓租金上升非常快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了住宅上漲的速度，它未來(lái)還會(huì)是一個(gè)什么走勢(shì)？剛才蔡云秘書長(zhǎng)講了寫字樓標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，你們作為仲量聯(lián)行在國(guó)際角度上，更多的了解寫字樓整個(gè)在建筑的標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)管理方面存在的一些問(wèn)題，我不知道您現(xiàn)在對(duì)我們中國(guó)房協(xié)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證是怎么看的？
張文濤：理想國(guó)際是中關(guān)村地區(qū)唯一一家保持合作的一間大廈。
謝文彬：首先，關(guān)于寫字樓商業(yè)中心的問(wèn)題。我是歸到仲量聯(lián)行物業(yè)管理部，對(duì)租金來(lái)說(shuō)，我們所牽涉的范圍不是很廣，有我們另外一個(gè)部門來(lái)主導(dǎo)業(yè)務(wù)。但是從過(guò)去里頭看到有關(guān)于寫字樓它的租金為什么會(huì)上漲這么快速？我的經(jīng)驗(yàn)市場(chǎng)的告知，原因是很大的一個(gè)需求量存在。因?yàn)橥芏鄷r(shí)候有需求就需要有供應(yīng)。有供應(yīng)就肯定在市場(chǎng)里頭去爭(zhēng)取有關(guān)租金的上漲。這方面來(lái)說(shuō)肯定有相關(guān)的管。在過(guò)去里頭金融也早幾年前面對(duì)著一個(gè)世界的危機(jī)，在當(dāng)年金融的下滑導(dǎo)致很多企業(yè)推出了北京市場(chǎng)。當(dāng)年也影響到北京在商業(yè)寫字樓租金方面有一個(gè)下行的趨勢(shì)。但是長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，北京或者是中國(guó)還是很多外企愿意到來(lái)國(guó)內(nèi)去投入資金，跟相關(guān)的方面的發(fā)展。所以這些方面的需求也導(dǎo)致了總體的寫字樓需求量很大，這個(gè)租金跟其他方面來(lái)說(shuō)還是漲的非常快，這點(diǎn)是毋庸置疑的。
基于在物業(yè)管理方面，老實(shí)說(shuō)甲級(jí)、乙級(jí)、丙級(jí)寫字樓印象比較模糊，或者是有些對(duì)于對(duì)于甲級(jí)5A級(jí)別是同檔，其實(shí)這是一個(gè)誤解。因?yàn)榧准?jí)總體來(lái)說(shuō)跟它的總體的配套掛上關(guān)系。5A，A是智能化。它的是全智能化的一個(gè)代表。跟品質(zhì)在某方面不太一樣，兩方面來(lái)說(shuō)不能作為一個(gè)同級(jí)的情況。但是一個(gè)寫字樓好與壞，除了硬件在發(fā)展項(xiàng)目的時(shí)候，前期怎么去考慮它的總體設(shè)計(jì)，里頭的布局，周邊的環(huán)境，內(nèi)部的配套等等，有沒(méi)有達(dá)成客戶的需求為出發(fā)點(diǎn)。往往在過(guò)去里都我們很多時(shí)候跟一些開發(fā)商，特別是在樓宇沒(méi)設(shè)計(jì)之前，我們?nèi)ヌ岢鑫覀儜?yīng)該是盡早去參與。原因我們除了從一個(gè)設(shè)計(jì)的角度去考慮到將來(lái)寫字樓策劃，也從我們的管理經(jīng)驗(yàn)，從客戶的角度去想客戶如果進(jìn)駐了這個(gè)項(xiàng)目他需要的是什么，這些設(shè)計(jì)是體貼他們的一個(gè)情況。很多寫字樓給你一個(gè)感覺(jué)就是辦公，我每天上班、下班給一個(gè)正常的配套，安安穩(wěn)穩(wěn)在里都辦公就可以了。所以很多寫字樓看到它的布局配套，很多沒(méi)有體現(xiàn)人性化。我在注意理想國(guó)際大廈，其實(shí)它里頭很多布局人性化。除了辦公地點(diǎn)非常體貼外，還考慮到員工需求。除了中午吃飯，交通配套，員工也需要休息。我們?cè)诖筇每吹胶芸諘绮季�，在市�?chǎng)有一個(gè)休閑，在同類型寫字樓也是比較少。單位的員工有可能你在別的項(xiàng)目里頭有相同感受，在工作很忙很疲憊的時(shí)候想找一個(gè)休閑的地方坐一下，休息 一下。等精神回到正常狀態(tài)再去工作是很難的�；蛘呤侵挥须x開的這個(gè)項(xiàng)目到外面空曠的地方。但是在這方面來(lái)說(shuō)，理想國(guó)際大廈比較人性化，我是關(guān)注了。它是考慮了有人做了精力疲憊的一個(gè)休息的狀況。
總體來(lái)說(shuō)，其實(shí)一個(gè)樓宇的成功與否，硬件是非常重要，這個(gè)是必然的。軟件方面考慮到日常的服務(wù)跟延長(zhǎng)了項(xiàng)目收益。在過(guò)去管理不是很到位導(dǎo)致。一個(gè)管理到位不單只是延長(zhǎng)樓宇的收益，也維持高度的競(jìng)爭(zhēng)力，也幫開發(fā)商里頭的業(yè)主能保持在市場(chǎng)的位置跟他們的樓宇的價(jià)值，這個(gè)是我們作為物業(yè)管理首當(dāng)?shù)囊粋�(gè)任務(wù)。
主持人(蔡鴻巖)：蔡秘書長(zhǎng)接謝總管理，從運(yùn)營(yíng)管理這塊，你覺(jué)得從他們的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)上我們有哪些值得借鑒？
蔡云：我們兩年多來(lái)全國(guó)各地的寫字樓我們走了大部分，至于我們寫字樓標(biāo)準(zhǔn)基于一個(gè)科學(xué)嚴(yán)密的指標(biāo)體系構(gòu)成。關(guān)于理想國(guó)際大廈符合哪個(gè)級(jí)別需要專家組測(cè)評(píng)組測(cè)評(píng)。但是我注意到理想國(guó)際業(yè)權(quán)統(tǒng)一，在我們?cè)u(píng)價(jià)體系當(dāng)中很高的一個(gè)得分項(xiàng)目。因?yàn)槲覀冊(cè)谌珖?guó)各地的測(cè)井當(dāng)中，凡是業(yè)權(quán)不統(tǒng)一的寫字樓，管理水平，包括后期運(yùn)營(yíng)的狀況都非常不好，因?yàn)闆](méi)法達(dá)到統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。除了把寫字樓品質(zhì)和質(zhì)量為好以外，更周期寫字樓增值保值的更重要的。我們是一個(gè)綜合的標(biāo)準(zhǔn)。
主持人(蔡鴻巖)：謝總后面我們寫字樓標(biāo)準(zhǔn)體系希望您這邊多參與，給我們指導(dǎo)意見(jiàn)。張總也是。因?yàn)槟銈冇幸痪�更多的一些實(shí)際的經(jīng)驗(yàn)，我們整個(gè)標(biāo)準(zhǔn)體系在建立過(guò)程當(dāng)中也征求了各方面的意見(jiàn)，盡可能的要求到很多在甲級(jí)寫字樓很長(zhǎng)時(shí)間操作經(jīng)驗(yàn)的公正人員，�？频募夹g(shù)人員，包括結(jié)構(gòu)、軟通、智能化這些方面很專業(yè)專家，包括管理方面請(qǐng)到更好的方面有建議。
張文濤：我們應(yīng)該有一個(gè)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)去的做資產(chǎn)管理，比如理想國(guó)際大廈我們后續(xù)提出資產(chǎn)管理模式下并且結(jié)合借鑒FM資產(chǎn)管理的理念，甚至包括提倡的雇員服務(wù)。我們理想國(guó)際大廈大概各個(gè)公司三千名員工，包括新浪年輕的員工，如果將來(lái)有條件，甚至于把婚介開進(jìn)來(lái)，把大廈入駐企業(yè)的后顧之憂。我覺(jué)得也構(gòu)成了寫字樓是否升值的一個(gè)部分。我想補(bǔ)充謝總，關(guān)于目前北京市寫字樓行情，從去年開始漲的很快，但是就中關(guān)村漲不起來(lái)。
我分析還是限購(gòu)政策導(dǎo)致，目前北京市四環(huán)以外南部，當(dāng)時(shí)買樓盤上級(jí)開發(fā)商批條子，產(chǎn)權(quán)型寫字樓如果價(jià)格上漲，必然影響投資人對(duì)投資回報(bào)的預(yù)期。我想目前在限購(gòu)政策的環(huán)境下，寫字樓指數(shù)攀升的原因。我覺(jué)得要有攀升的道理，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)你的理念能不能跟上？如果跟不上，它可能還要降價(jià)。
主持人(蔡鴻巖)：陳秘書長(zhǎng)，我想問(wèn)您從北京市市房協(xié)角度來(lái)說(shuō)，寫字樓租金最近快速上漲，包括市場(chǎng)調(diào)節(jié)供應(yīng)上，北京市目前應(yīng)該做哪些方面 的工作？
陳志：你問(wèn)了一個(gè)需要市長(zhǎng)來(lái)回答的問(wèn)題。我個(gè)人的一個(gè)看法，第一個(gè)我們叫轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)，說(shuō)的很宏觀。以北京這樣的一個(gè)城市而言其實(shí)轉(zhuǎn)起來(lái)非常困難，就房地產(chǎn)內(nèi)容非常難。第一個(gè)房地產(chǎn)占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資一直穩(wěn)定在49到52%之間，基本上50%這樣一個(gè)水平。它已經(jīng)形成了對(duì)北京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要支撐。所以我們能否承受的住經(jīng)濟(jì)下滑帶來(lái)的各方面的壓力，包括稅收、百姓收入增長(zhǎng)民生性的壓力，這是一個(gè)非常重要的問(wèn)題。我們轉(zhuǎn)要求是這樣，也意識(shí)到應(yīng)該這樣怎么轉(zhuǎn)，承受不就轉(zhuǎn)不了。很多人在謠言微博上導(dǎo)致房地產(chǎn)板塊大幅度“跳水”，房地產(chǎn)跳水。這種情形非常脆弱。實(shí)際上我們整個(gè)社會(huì)心理預(yù)期的脆弱。我們?cè)诘谝粫r(shí)間對(duì)很多的媒體也解釋了不可能的原因，因?yàn)椴豢赡茉谀且粌删湓挳?dāng)中一兩百字當(dāng)中說(shuō)清楚。最核心的為什么預(yù)售制度不可能取消改為限售，重要的是我們房地產(chǎn)和銀行業(yè)有非常深的互動(dòng)關(guān)系。一旦取消預(yù)售制將錯(cuò)后兩到三年的真空，銀行將推積出數(shù)十萬(wàn)億的貨幣。當(dāng)你的經(jīng)濟(jì)當(dāng)中除了給你一個(gè)海量的血液輸進(jìn)去的時(shí)候你怎么承受，這是最要命的。所以我在微博上我說(shuō)對(duì)消費(fèi)者是有好處的。就是幫你提前鎖定價(jià)格。我們只要認(rèn)定房?jī)r(jià)上漲，提前鎖定價(jià)格不好嗎？還有一些消費(fèi)者在微博上問(wèn)不好？這和抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲沒(méi)任何關(guān)系。出現(xiàn)這樣那樣的問(wèn)題，是我們制度執(zhí)行過(guò)程當(dāng)中的問(wèn)題，需要加強(qiáng)監(jiān)管的問(wèn)題。
所以我覺(jué)得從調(diào)結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，很多難點(diǎn)，我們多個(gè)難點(diǎn)擱在一起的時(shí)候在決策層來(lái)說(shuō)叫兩難多難的一種選擇，這個(gè)選擇就要有取舍。換句話說(shuō)要考慮到某種層面的平衡，對(duì)某種大家認(rèn)為不合理的東西要把它保持下來(lái)。這是現(xiàn)實(shí)，誰(shuí)也不可能在這個(gè)規(guī)律面前現(xiàn)實(shí)面前談我是什么特色，所以說(shuō)調(diào)結(jié)構(gòu)這個(gè)事很難，我們也在說(shuō)住宅發(fā)展和商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之間的匹配關(guān)系問(wèn)題，但是我們單一的強(qiáng)調(diào)我們應(yīng)該建商業(yè)寫字樓、酒店，沒(méi)用。在一開始我給大家分享的我們關(guān)于對(duì)城市化的認(rèn)識(shí)，實(shí)際上你要多給政策，不要干預(yù)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)，不要給企業(yè)管的過(guò)死。把所謂的看得見(jiàn)的手縮回去，讓看不見(jiàn)的手讓需求利潤(rùn)來(lái)調(diào)節(jié)，給這樣的機(jī)會(huì)寫字樓自然就出現(xiàn)了。
因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在看到很多的問(wèn)題，實(shí)際上只要中關(guān)村地區(qū)給政策，它就無(wú)限的活力。為什么過(guò)去不行？沒(méi)有政策。我們?cè)诤芏嗟胤轿覀兌荚谡f(shuō)叫財(cái)富落地，人才落地，對(duì)政府而言更要政策落地。大力發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)用，我特別贊賞張總說(shuō)到，中關(guān)村地區(qū)要升級(jí)，才能產(chǎn)生更好的效應(yīng)，才能產(chǎn)生更大的 經(jīng)濟(jì)效益，才能吸引人。北京地區(qū)恐怕未來(lái)仍然是一個(gè)效應(yīng)非常高的一個(gè)，這也就是我們?nèi)丝诰奂粋�(gè)的力量。好多人在問(wèn)我限購(gòu)？我說(shuō)你為什么要到北京？其實(shí)內(nèi)心很重要的一句話，北京來(lái)有我們年輕人懷著的夢(mèng)想，有實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值的一個(gè)空間。無(wú)論個(gè)人價(jià)值，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)也同樣是。只有這樣的城市有這種效應(yīng)的時(shí)候，人才就來(lái)了。所以說(shuō)調(diào)結(jié)構(gòu)非常難，不限購(gòu)恐怕短期內(nèi)也不行，我們短期內(nèi)這樣那樣的問(wèn)題，怎樣做到合理，絕對(duì)合理公平?jīng)]有，相對(duì)的。有很多事情相對(duì)的看。所以我覺(jué)得寫字樓商業(yè)租金也好需要政府的有遠(yuǎn)見(jiàn)是是原則性的更多給市場(chǎng)做的決心。
主持人(蔡鴻巖)：我們各位嘉賓提出自己的一個(gè)判斷，作為一個(gè)區(qū)域，相對(duì)中關(guān)村這樣的一個(gè)區(qū)域能夠產(chǎn)生影響力地標(biāo)商業(yè)物業(yè)寫字樓，你們心目當(dāng)中的一種理想狀態(tài)應(yīng)該達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)是什么？
謝文彬：地標(biāo)性的建筑從人口碑做出來(lái)。類似我剛才講過(guò)一個(gè)項(xiàng)目的硬件如果做到在同地區(qū)里頭是首位的，或者是站再一個(gè)比較高的位置。再加上它的服務(wù)能達(dá)到國(guó)際性的標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)不應(yīng)當(dāng)說(shuō)是今天國(guó)際性的標(biāo)準(zhǔn)這么簡(jiǎn)單，因?yàn)閲?guó)際性的標(biāo)準(zhǔn)中國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)也不斷在變，我們一定要跟這個(gè)市場(chǎng)一起往前走，來(lái)維持有關(guān)項(xiàng)目里頭處于一個(gè)高品質(zhì)，這個(gè)項(xiàng)目才能到最后達(dá)到這個(gè)區(qū)域里頭一個(gè)標(biāo)志。
主持人(蔡鴻巖)：謝在一個(gè)國(guó)際視野，是一個(gè)概念。到張總我們要落到實(shí)地。您的身份資產(chǎn)管理公司的總經(jīng)理，你管的理想大廈，按現(xiàn)在狀況來(lái)看，它成為中關(guān)村地標(biāo)性的寫字樓你覺(jué)得還有什么差距？
張文濤：從前期建筑理念以及施工過(guò)程當(dāng)中，這個(gè)樓還是不錯(cuò)，八年的時(shí)間對(duì)于一個(gè)建筑來(lái)講是很大一個(gè)周期。大家都知道有一個(gè)曾經(jīng)世界第一高樓已經(jīng)有八十多年歷史帝國(guó)大廈，每年它的無(wú)形資產(chǎn)達(dá)到幾十個(gè)億，為什么？我想如果想成為一個(gè)地標(biāo)的話我們做資產(chǎn)管理往里賺錢，謝總做物業(yè)管理替我們花錢。我們做地標(biāo)一定要有做地標(biāo)的樣子，做地標(biāo)的物質(zhì)支持。
主持人(蔡鴻巖)：我想提一個(gè)代表性的問(wèn)題，帝國(guó)大廈。我們?nèi)サ蹏?guó)大廈參觀的時(shí)候，將近上百年的建筑，它的電梯、大堂的空間整個(gè)建筑標(biāo)準(zhǔn)都不落后，它的設(shè)計(jì)的時(shí)候有一個(gè)超前性。理想大廈作為一個(gè)八年物業(yè)來(lái)說(shuō)，從硬件設(shè)施大的框架來(lái)說(shuō)是不錯(cuò)，重要的還是在于管理。紐約有一個(gè)最貴公寓，我們?nèi)タ蠢镱^硬件設(shè)施很舊，還不如2004年北京當(dāng)時(shí)新建的樓盤差不多，當(dāng)時(shí)服務(wù)的質(zhì)量很高。在后期管理上，除了硬件設(shè)施，軟件你的服務(wù)也是一個(gè)非常重要的服務(wù)。我們中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展非�？�，硬件設(shè)施每年都在以快速的更新，軟性管理給你創(chuàng)造不斷的升值這種空間。
蔡云：一般地標(biāo)性建筑都是寫字樓，還有公共建筑。公共建筑它的能耗我們統(tǒng)計(jì)在社會(huì)平均能耗達(dá)到20%的比例，相當(dāng)高。我們通過(guò)我們對(duì)寫字樓公共建筑的運(yùn)營(yíng)和管理，我們對(duì)建筑施工新材料新技術(shù)的運(yùn)營(yíng)，我們把整體能耗降下來(lái)就是對(duì)社會(huì)的一個(gè)貢獻(xiàn)。
主持人(蔡鴻巖)：陳秘書長(zhǎng)再說(shuō)說(shuō)你的看法，我跟蔡秘書長(zhǎng)一樣，不同時(shí)期有不同看法，剛才說(shuō)到帝國(guó)大廈，其實(shí)我們北京這樣一個(gè)快速發(fā)展的城市，不斷會(huì)有新的樓冒出來(lái)都有可能在外觀的個(gè)地標(biāo)，真正成為讓人羨慕了這個(gè)樓出了一百世界領(lǐng)先的領(lǐng)軍者，這一百年來(lái)它的孟浩綠色概念都是領(lǐng)先的，我們希望這是地標(biāo)。
主持人(蔡鴻巖)：我們一同感謝幾位嘉賓分享的他們的觀點(diǎn)。非常感謝我們幾位嘉賓今天下午利用這個(gè)時(shí)間跟我們一塊來(lái)分享他們?cè)诜康禺a(chǎn)各個(gè)專業(yè)方面給我們的資訊。中關(guān)村的理想與當(dāng)下我們這個(gè)論壇就到此結(jié)束，時(shí)間原因我們會(huì)后記者朋友感興趣可以跟我們相關(guān)專家私下溝通，我們今天的論壇就到此結(jié)束。
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