馬先生6年前簽訂協(xié)議，用以租待購(gòu)的形式將二環(huán)邊上的一套住房賣給景德鎮(zhèn)人民政府駐北京聯(lián)絡(luò)處代辦服務(wù)部。但后者租了多年一直未付款購(gòu)買。如今，曾經(jīng)80萬的房子已經(jīng)飛漲至數(shù)百萬元，景德鎮(zhèn)駐京辦和馬先生夫婦互相起訴，一個(gè)要求履行合同，一個(gè)要求解除協(xié)議。近日，此案在西城法院開庭審理，房?jī)r(jià)的飆升能否適用法律中的情勢(shì)變更原則，繼而解除當(dāng)初的買賣協(xié)議成了案件的焦點(diǎn)。
馬先生夫婦在廣華軒小區(qū)有一套住房。2005年7月，他與景德鎮(zhèn)駐京辦簽訂了《房屋租購(gòu)協(xié)議書》，約定駐京辦租用并購(gòu)買他的房子。租期10年，租金每年4萬元。在租期內(nèi)，駐京辦可以80萬元價(jià)格購(gòu)買該房屋。不過協(xié)議簽訂后，駐京辦一直交著租金，卻幾年未提買房之事。
今年6月，景德鎮(zhèn)駐京辦將馬先生夫婦告上法院，要買房子。幾乎同時(shí)，馬先生夫婦也提起訴訟，要求解約。
這幾年北京房?jī)r(jià)的漲幅是人所共知的。如今以80萬買這樣一套二環(huán)邊上的房子合情合理嗎？馬先生夫婦找評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，這套房子現(xiàn)值400萬元。馬先生的律師表示，繼續(xù)履行合同對(duì)他們明顯不公。相關(guān)司法解釋有一條情勢(shì)變更原則，就是合同簽訂后，發(fā)生了當(dāng)事人訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行將出現(xiàn)對(duì)合同一方明顯不公。在這種情況下，法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。
景德鎮(zhèn)駐京辦的代理人對(duì)馬先生單方委托評(píng)估的房?jī)r(jià)不予認(rèn)可，他承認(rèn)房?jī)r(jià)猛漲是事實(shí)，但不認(rèn)為這就可以適用情勢(shì)變更原則。“因?yàn)槲覀兪菄?guó)有事業(yè)單位，資金審批都有程序，所以當(dāng)年采用了租購(gòu)的方式。但當(dāng)時(shí)80萬元的價(jià)格并不低，買賣雙方都有風(fēng)險(xiǎn)。如果房?jī)r(jià)跌了，或者我們資金籌不夠，都要買這房子，或者按約賠30%的違約金。”代理人說房?jī)r(jià)漲跌是市場(chǎng)正常現(xiàn)象和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，也是可以預(yù)見的，并非不可抗力。
馬先生的律師表示，北京的房?jī)r(jià)截至2005年左右都比較穩(wěn)定，在2006年之后才出現(xiàn)大幅波動(dòng)。因此，房?jī)r(jià)由80萬漲到400萬是雙方簽合同時(shí)無法預(yù)見的。以前法院也有過認(rèn)定原材料漲價(jià)4倍，以原合同價(jià)格供給顯失公平的案例。情勢(shì)變更是基于異常的變動(dòng)而產(chǎn)生的常人無法依常理判斷的風(fēng)險(xiǎn)，房屋上漲五倍的情形不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
“如果情勢(shì)變更原則可以適用于此案，那曾經(jīng)賣房的開發(fā)商也可以此為由起訴房主要回房子，市場(chǎng)秩序就亂了。”景德鎮(zhèn)駐京辦的代理人認(rèn)為，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)時(shí)約定的價(jià)格交易。
景德鎮(zhèn)駐京辦拿出7張收據(jù)，表明這幾年來他們一直交付房租。馬先生一方表示，這收條的時(shí)間可以看出駐京辦有多次拖延給付租金的情況，違約在先。“不是我們故意拖延，而是因?yàn)楦犊罘绞讲欢ǎ袝r(shí)候馬先生沒有按時(shí)來取款。”景德鎮(zhèn)駐京辦的代理人馬上解釋。此案沒有當(dāng)庭宣判。
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