降低住宅買賣經紀服務收費會否影響房價？

   北京市決定，自２０１１年８月３１日起，全市房地產經紀機構向住宅買賣雙方收取的住宅買賣經紀服務費用標準統一下調０．５％。在社會普遍關注房價是否將迎來實質下降拐點時北京市出臺這一政策，將給房地產市場特別是房價走勢帶來什么影響？

    政府：住宅買賣交易費用負擔將有明顯減輕

    北京市發展改革委收費管理處處長李虹表示，北京市堅決貫徹中央房地產調控的有關政策，今年以來已陸續出臺了系列調控房地產市場的相關措施。此次政策出臺的目的，主要是切實降低住宅買賣費用負擔和規范經紀機構收費行為。

    北京市現行住宅經紀服務收費標準依據國家有關規定于１９９７年制定，一般代理服務最高收費標準為房屋成交價格的２．５％，獨家代理服務為房屋成交價格的２．８％。根據北京市新的收費政策，住宅成交總額在５００萬元及以下、５００萬元以上至２０００萬元及以下、２０００萬元以上至５０００萬元及以下、５０００萬元以上，住宅買賣經紀服務收費標準均下調０．５％，分別為成交總額的２％、１．５％、１％和０．５％。

    過去住宅買賣衍生的其他服務沒有明確的收費標準。新的政策明確了三項業務量較大、實際收費較高的其他服務收費標準：代辦房地產登記、代辦貸款、辦理房屋入住有關手續最高服務收費標準分別為５００元／宗、３００元／宗、２００元／宗。

    北京市一些經紀機構過去分解經紀服務內容，存在多收費、亂收費現象，比如除收取經紀服務費外，另外加收信息費、看房費、網簽費等多項費用，引發了群眾的價格舉報和投訴。新的政策規范了服務內容，傭金支付方式，具體收費行為，就不得分解收費、重復收費和強制收費作了具體規定。

    北京市發展改革委收費管理處副處長門立峰介紹，經初步測算，新政策實施后，住宅買賣經紀服務費用水平將下降２０％以上，其中獨家代理服務費用水平降幅在３０％左右；代辦房地產登記、代辦貸款、辦理房屋入住手續三項服務費用總額將下降８０％左右，住宅買賣交易成本將明顯降低。房地產經紀機構收費行為也將得到進一步規范。

   業界：對房價和成交量的影響將很有限

    北京房地產中介行業協會提供新聞稿表示，規范價格行為有助于房地產經紀行業整體服務水平的提升。收費標準的下調使房地產經紀行業將面臨巨大的市場考驗，只有擁有專業經驗，能為客戶提供優質、規范和高效服務，擁有良好品牌和市場信譽度的房地產經紀機構才能長久生存下去。對于那些機制不完善、管理不得當、長期存在違規經營、巧立名目騙取費用的不良房地產經紀機構，新措施對其將是一次自然"洗牌"的過程。同時，政策和市場的變化也將促進房地產經紀機構適時推出一些特色服務來吸引消費者的關注。

    該協會同時表示，北京下調收費標準可降低存量房交易門檻。目前，北京市通過房地產經紀機構成交的存量房，買賣雙方需要繳納契稅、營業稅、個人所得稅、代理費和其他衍生服務費用，存量房交易門檻高，買賣雙方成本較大，而且過去房地產經紀機構的收費都是代理費加上全程辦理捆綁式收費，收費內容也不夠透明。新收費標準實施后，最大的受益者是存量房交易雙方，不僅二手房買賣代理費得以下降，現在還可以挑選服務項目，杜絕了房產中介收費虛高的現象，為存量房流動性的增加提供動力。

    北京房地產中介行業協會會長、中原地產華北區總經理李文杰向記者表示，北京市這次調低住宅買賣經紀服務收費標準，對經紀機構會產生一定影響，經紀機構的收入會有所減少。目前對房地產經紀機構生存發展影響更大的是成交量下降，北京、深圳、上海的成交量都在下降。這次政策的出臺更多是配合房地產調控政策，對經紀行業進行整頓，規范收費行為，規范市場交易行為，使交易更符合客戶利益。

    李文杰表示，經紀服務收費占住宅成交總額的比例較低，調低相關收費對老百姓購房負擔略有減輕。房價走勢主要取決于宏觀調控政策，限購、銀行限貸的影響很大，現在很多城市出現房價下行趨勢，房價打八折的現象多，庫存增加創新高，買方市場已經形成，出現一手房價格低于二手房價格的倒掛現象，房價將繼續下調的心理預期已經形成。

    已從事十多年房地產經紀業務的宮萍女士表示，北京市這次除調低收費，還明確了一些服務項目的收費標準，規范了收費行為，對房地產中介機構的良性發展是有利的，更有利于維護客戶的利益。但調低收費對中小中介機構會帶來影響，有的將面臨生存壓力。目前北京二手房成交量下降幅度較大，成交價格也在下降，特別是通州等郊區的價格下降幅度更大。以往到年底都會形成翹尾因素，成交量會放大，預計今年這種現象不會出現。

    宮萍表示，房價走勢、成交量不單取決于經紀收費標準，主要取決于整體宏觀調控政策�，F在北京實施嚴格限購政策，目前購房者主要是自住需求；利率不斷提高，已進入加息通道；銀行放貸非常緊；嚴厲的調控政策很可能長期持續。消費者需要看清整體價格走勢決定買賣行為，買不起就先租，把買房作為投資手段更要審慎。