是“主動調(diào)整”還是“被動出局”？--部分開發(fā)商“退市”追蹤

    北京市住建委網(wǎng)站公布的被注銷房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單（2月16日攝）

    是“主動調(diào)整”還是“被動出局”？——部分開發(fā)商“退市”追蹤

    北京市工商局近日公布，２０１１年北京有２１７家外資房地產(chǎn)企業(yè)退出市場。去年全年已有４７３家房企在北京注銷。

    在部分熱點城市，一些開發(fā)商退出房地產(chǎn)市場。這是政策調(diào)控下的“主動抉擇”，還是過度投機后的“被動出局”？如何看待房地產(chǎn)行業(yè)新一輪“洗牌”，這對今年房價有何影響？對此，“新華視點”記者追蹤調(diào)查。

    從“搶灘樓市”到“爭相退出”

    在本輪房地產(chǎn)調(diào)控之前，“進軍地產(chǎn)業(yè)”成為不少企業(yè)掘金的首選，甚至一些制造業(yè)、服務(wù)業(yè)公司也跟風加入。但隨著樓市調(diào)控深入，注銷、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)行……不少公司脫離樓市。

    ２月１３日，北京市工商局公布數(shù)據(jù)顯示，２０１１年北京新設(shè)立外資房地產(chǎn)企業(yè)１２９家，同比減少５５．８２％。此前，北京市住建委發(fā)文稱，北京東方時代等４７３家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在有效期屆滿后未依法申請延續(xù)，其開發(fā)資質(zhì)已注銷。

    “這一現(xiàn)象并非北京獨有。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭說，在樓市調(diào)控等壓力共同作用下，越來越多的開發(fā)商退出樓市。

    武漢市住房保障和房屋管理局的數(shù)據(jù)顯示，截至２０１１年１０月，武漢共有在冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)１３７５家，比上年同期減少２００余家。

    該局有關(guān)負責人解釋說，武漢市在冊房企中有項目開發(fā)的占一半，另一半開發(fā)商“無事可做”。有的在找項目，有的可能退出市場。

    值得關(guān)注的是，在“退市”開發(fā)企業(yè)中，不少是近幾年“搶灘樓市”的非房地產(chǎn)公司。去年以來，已有水井坊、宏達股份、恒順醋業(yè)等１６家“涉房”的非房地產(chǎn)上市公司撤離樓市。

    另據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部初步統(tǒng)計，２０１１年上市房企中，股權(quán)出讓共１８３宗，比去年增長６５％。“這顯示一些非房地產(chǎn)上市公司，正加速轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目。”

    １月１６日，以經(jīng)營高端房地產(chǎn)為主的廣州星河灣宣布進軍白酒行業(yè)。公司負責人表示將盡快完成企業(yè)轉(zhuǎn)型，把白酒培養(yǎng)成新的增長點。這被業(yè)界看成是房企的“主動調(diào)整”。

    鏈家地產(chǎn)分析師張月認為，伴隨著房地產(chǎn)“黃金十年”結(jié)束，行業(yè)調(diào)控更趨深入，房地產(chǎn)行業(yè)“暴利時代”或?qū)⒔Y(jié)束。“退市”的開發(fā)商中，不少是“裸泳”的投機商，這其實正是樓市調(diào)控要擠出的“泡沫”之一。

  房價“合理調(diào)整”還有多遠？

    住建部最近強調(diào)，國家房地產(chǎn)調(diào)控政策將會繼續(xù)，一些地方嘗試給樓市“松綁”均被叫停。此前，中央經(jīng)濟工作會議也強調(diào)房價要合理回歸。種種跡象表明，今年樓市調(diào)控不會放松。

    “限購、限價等調(diào)控政策持續(xù)，釋放了房價合理回歸仍有空間的信號。”鏈家地產(chǎn)一位負責人說，在優(yōu)勝劣汰的生存法則下，今年開發(fā)商將面臨政策高壓、銷售不暢、資金緊張等壓力夾擊，生存更艱難。

    陜西一家房地產(chǎn)公司總經(jīng)理羅某坦言，對不少開發(fā)商來說，今年將會遭遇三大難題：一是資金鏈趨緊，部分貸款和高利貸難以按期償還；二是拖欠工程款和民工工資，將要面對各種矛盾和糾紛；三是降價銷售幅度過大，可能遭受來自老業(yè)主的壓力。

    “現(xiàn)在我們考慮的不是降多降少，而是賠多賠少的問題。”羅某說。

    萬科北京公司高管肖勁認為，因為制度不健全，國內(nèi)樓市說到底仍是“政策市”。隨著樓市調(diào)控深入，開發(fā)企業(yè)利潤將可能越來越薄。

    為應(yīng)對資金緊張局面，大型開發(fā)商悄然拉開新一輪融資帷幕。僅今年１月份，萬科、華潤置地、金科、凱德置地等１２家房地產(chǎn)企業(yè)以債券、信托等方式在資本市場融資２３８．５億元。

    但與此同時，房企也將迎來到期信托支付的壓力。國泰君安數(shù)據(jù)顯示，今年到期需要支付的房地產(chǎn)信托總額接近２０００億元。

    綜合來看，今年上市房企籌資現(xiàn)金的低谷將和銷售回籠資金的低谷重合，開發(fā)商面臨嚴峻的市場考驗。

    在多重壓力不減情況下，開發(fā)商要想生存下來，除了“退市”，只能降價銷售。不少專家預(yù)測，今年房價總體將呈現(xiàn)“穩(wěn)中有降”態(tài)勢，房價合理調(diào)整的預(yù)期目標有望實現(xiàn)。

    強化“退市”監(jiān)管　防止業(yè)主“維權(quán)難”

    在連續(xù)兩年調(diào)控下，部分企業(yè)撤出房地產(chǎn)開發(fā)、做回老本行或謀求其他領(lǐng)域發(fā)展。對此，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，這對房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性發(fā)展，總體上“利大于弊”。

    “一些開發(fā)商‘退市’，將加速中國房企陣營的分化，促進優(yōu)勝劣汰的洗牌。”楊紅旭說，面對這種局面，具有充�，F(xiàn)金及管理優(yōu)勢的龍頭公司，將迎來大量并購重組的發(fā)展良機。

    “同時，開發(fā)商‘退市’現(xiàn)象多發(fā)，也能警示一些貿(mào)然闖入房地產(chǎn)業(yè)的外行企業(yè)。”偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉說，“這會讓其他行業(yè)資本對樓市望而卻步，專注于主業(yè)發(fā)展。”

    “更直接的是，部分開發(fā)商被迫‘退市’，將會促使房地產(chǎn)企業(yè)改變心態(tài)，盡快降價求生存，加速房價的合理回落。”楊紅旭說。

    但記者在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)“退市”背后也存在一些風險。其一，爛尾工程增多，已經(jīng)繳納購房款的業(yè)主無法入住。其二，權(quán)益糾葛不斷，拖欠農(nóng)民工工資、工程款和銀行債務(wù)現(xiàn)象多發(fā)。其三，后續(xù)質(zhì)量糾紛難以解決。

    在武漢的“雅琪公寓”，因開發(fā)企業(yè)挪用預(yù)售資金，拖欠工程款和相關(guān)稅費，３０８戶業(yè)主無法辦理房產(chǎn)證，房屋質(zhì)量問題不斷。隨后因涉嫌非法集資４億元，開發(fā)商“玩失蹤”，致使業(yè)主維權(quán)無門。

    針對部分中小房企資金鏈斷裂或“退市”引發(fā)的問題，武漢億房研究中心主任明晶晶等專家建議，相關(guān)部門應(yīng)強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，重點是完善對預(yù)售資金的監(jiān)管。“現(xiàn)在全國已有部分地方對預(yù)收款實行第三方監(jiān)管，但還沒有全國性的統(tǒng)一規(guī)范。”

    一些專家呼吁建立完善的地方產(chǎn)權(quán)交易平臺，在中小開發(fā)商出現(xiàn)資金斷裂時，能夠通過區(qū)域產(chǎn)權(quán)交易市場規(guī)范轉(zhuǎn)讓項目，避免項目成為“爛尾工程”。

    針對房企在注銷開發(fā)資質(zhì)后出現(xiàn)的質(zhì)量問題，北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，有關(guān)部門應(yīng)盡快建立質(zhì)量追溯機制，對涉及各方進行追責，避免業(yè)主投訴無門。