蘇州高新(8 +10.04%,咨詢):地產(chǎn)+旅游+投資+環(huán)保，四大業(yè)務(wù)組合發(fā)展
蘇州高新 600736
研究機(jī)構(gòu)：海通證券 分析師：涂力磊，謝鹽 撰寫(xiě)日期：2015-04-08
事件:
公司公布2014年年報(bào)。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入35.75億元，同比增長(zhǎng)5.34%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)1.70億元，同比下降26.11%；實(shí)現(xiàn)基本每股收益0.16元。2014年度公司每10股派發(fā)現(xiàn)金紅利0.49元（含稅）。
投資建議:
公司主要在蘇高新區(qū)和徐州從事旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，主要涉足開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施、旅游業(yè)和產(chǎn)業(yè)投資，并積極推動(dòng)“開(kāi)發(fā)+旅游+投資+環(huán)保”組合擴(kuò)張和轉(zhuǎn) 型。2013年，公司加快了剛需項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，強(qiáng)化文化旅游及酒店服務(wù)產(chǎn)業(yè)，徐州彭城樂(lè)園開(kāi)始貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)。而公司產(chǎn)業(yè)基金所投資的金埔園林、江蘇銀行等正加快上 市進(jìn)程�？紤]到2014年公司計(jì)劃完成合同銷售面積45萬(wàn)平，我們預(yù)計(jì)公司2015、2016年EPS分別是0.25和0.33元，對(duì)應(yīng)RNAV是 6.60元。截至4月7日，公司收盤(pán)于8.08元，對(duì)應(yīng)2015、2016年P(guān)E分別為32.32倍和24.48倍。公司參股多家蘇州高新區(qū)內(nèi)企業(yè)，多家 企業(yè)正加快A股上市步伐，未來(lái)有望受益。我們認(rèn)為公司屬目前創(chuàng)新類園區(qū)標(biāo)的（平均動(dòng)態(tài)35XPE），考慮目前該主題處于持續(xù)升溫階段，給予公司2015年 35XPE，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)8.75元，維持對(duì)公司的“增持”評(píng)級(jí)。
主要分析:
2014年受部分商業(yè)物業(yè)銷售推動(dòng)，公司營(yíng)收增加5%；同期財(cái)務(wù)費(fèi)用增加和投資收益下滑使得公司凈利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng):2014年，盡管公司商品房銷售 和結(jié)轉(zhuǎn)下降，但受部分商業(yè)物業(yè)銷售推動(dòng)，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入35.75億元，同比增長(zhǎng)5.34%；同期公司財(cái)務(wù)費(fèi)用增加和投資收益下滑（財(cái)務(wù)費(fèi)用同比大增 224.94%；因上年公司減持東吳證券(19.25 +10%,咨詢)股票，使得本期投資收益同比下降58.08%），報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.70億元，同比下降26.11%。
2014年，公司實(shí)現(xiàn)商品房施工面積169.34萬(wàn)平，同比下降12.66%。其中商品房新開(kāi)工面積42.32萬(wàn)平，同比下降43.57%。全 年完成商品房銷售面積23.74萬(wàn)平，銷售額25.41億元，同比分別下降31.55%和8.83%。2014年末，公司竣工在售、在建、擬建項(xiàng)目商品房 總可售面積約214萬(wàn)平。其中:住宅約193萬(wàn)平，商業(yè)約21萬(wàn)平。
2014年，公司旗下蘇州樂(lè)園歡樂(lè)、水上、糖果、溫泉及白馬澗生態(tài)等五大世界及徐州樂(lè)園水上世界、糖果世界共接待游客總數(shù)約318萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn) 營(yíng)業(yè)收入3.37億元。2014年，公司增加大陽(yáng)山及大小貢山旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中大陽(yáng)山項(xiàng)目涉及蘇州高新區(qū)大陽(yáng)山24.6平方公里內(nèi)旅游資源的開(kāi)發(fā)、建設(shè) 及運(yùn)營(yíng)，也為房地產(chǎn)主業(yè)儲(chǔ)備后續(xù)開(kāi)發(fā)資源。徐州彭城歡樂(lè)世界繼水上世界后，糖果世界實(shí)現(xiàn)開(kāi)園，酒店項(xiàng)目于2015年5月開(kāi)業(yè)，首期房地產(chǎn)項(xiàng)目于2015年 一季度實(shí)現(xiàn)交付并貢獻(xiàn)收益。同期，公司新增大陽(yáng)山植物園、文殊寺景區(qū)、陽(yáng)山溫泉度假酒店的專業(yè)化受托管理。
目前，公司酒店已運(yùn)營(yíng)3家，在建3家。2014年，公司控股的高新污水公司完成污水處理量5940萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)8.77%，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1.20億元，同比增長(zhǎng)12.91%。
2014年4月，公司增資蘇州樂(lè)園5.25億元，同時(shí)收購(gòu)徐州商旅:2014年4月，公司控股75%的蘇州樂(lè)園公司（蘇州樂(lè)園全部權(quán)益評(píng)估價(jià) 8.74億元，即2.90元/股）增資7億元。其中，公司放棄增資權(quán)而引入戰(zhàn)略投資者平安大華對(duì)蘇州樂(lè)園增資5.25億元，平安大華持股期限為三年，期間 公司每年支付給平安大華8.5%固定收益、三年后原價(jià)收回全部蘇州樂(lè)園股權(quán)。蘇州樂(lè)園股東金寧國(guó)際將增資權(quán)讓渡給蘇高新集團(tuán)，后者合計(jì)出資1.75億元。 增資實(shí)施后，蘇州樂(lè)園注冊(cè)資本增至7931.41萬(wàn)美元。 其股權(quán)結(jié)構(gòu)為:公司持股37.70%，金寧國(guó)際持股7.57%，蘇高新集團(tuán)持股17.43%，平安大華持股37.30%。2014年4月，公司同意蘇州樂(lè) 園收購(gòu)徐州商旅100%股權(quán)，收購(gòu)價(jià)以徐州商旅2013年底賬面凈資產(chǎn)6.92億元為準(zhǔn)。該議案需在蘇州樂(lè)園增資議案實(shí)施后再行實(shí)施。我們認(rèn)為，公司通過(guò) 增資蘇州樂(lè)園及由蘇州樂(lè)園收購(gòu)徐州商旅股權(quán)，將進(jìn)一步整合旅游資源主體，增強(qiáng)旅游產(chǎn)業(yè)資本運(yùn)作實(shí)力。
2014年8月，公司擬與生態(tài)旅游公司和通安資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司共同出資設(shè)立蘇州高新大陽(yáng)山旅游開(kāi)發(fā)有限公司。該項(xiàng)目公司注冊(cè)資金1億元（其中，公司 出資5500萬(wàn)元，占55%股權(quán)），主要負(fù)責(zé)蘇州高新區(qū)大陽(yáng)山旅游項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和整個(gè)大陽(yáng)山24.6平方公里內(nèi)旅游資源的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，項(xiàng)目共規(guī)劃度 假功能、鄉(xiāng)野休閑、休閑娛樂(lè)和旅游集散四個(gè)功能區(qū)。我們認(rèn)為，該舉動(dòng)有利于進(jìn)一步落實(shí)公司的文化旅游地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略，增加產(chǎn)業(yè)間的協(xié)同效應(yīng)；同時(shí)，這也將 有利于公司后續(xù)獲取相關(guān)土地開(kāi)發(fā)資源。
2014年8月，公司與創(chuàng)投集團(tuán)、福田金屬、東京盛世利等其他投資方擬共同成立蘇州高新融資租賃有限公司（暫定名）。該融資租賃公司經(jīng)營(yíng)期限為 30年，經(jīng)營(yíng)范圍為租賃業(yè)務(wù)、向國(guó)內(nèi)外購(gòu)買(mǎi)租賃財(cái)產(chǎn)、租賃財(cái)產(chǎn)的殘值處理及維修、租賃交易咨詢和擔(dān)保以及經(jīng)審批部門(mén)批準(zhǔn)的其他業(yè)務(wù)。融資租賃公司注冊(cè)資金 3億元，其中公司出資1.5億元，持股50%。我們認(rèn)為，這將推動(dòng)公司的產(chǎn)業(yè)與金融有效結(jié)合，為公司的旅游、基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)搭建創(chuàng)新融資平臺(tái)。
2014年10月，公司控股84.94%的子公司新港公司擬以持有的天都商貿(mào)資產(chǎn)作價(jià)出資成立蘇州天瀾物業(yè)有限公司，天都商貿(mào)評(píng)估值為11.53億元，項(xiàng)目公司注冊(cè)資本為11.5億元，公司全部以天都商貿(mào)資產(chǎn)（房產(chǎn)及土地）作價(jià)出資。天都商貿(mào)位于蘇州市高新區(qū)長(zhǎng)江路西、玉山路南，項(xiàng)目2011年竣工，由地上四層、地下兩層的南北樓組成。項(xiàng)目總用地面積2.24萬(wàn)平，總建面12.14萬(wàn)平。其中:北樓出租給日本泉屋百貨，南樓出租給蘇州美羅商城。公司以天都商貿(mào)資產(chǎn)作價(jià)成立項(xiàng)目公司，是為了盤(pán)活公司存量資產(chǎn)，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)。
2014年11月12日，公司控股股東蘇高新集團(tuán)擬通過(guò)其全資子公司蘇州高新區(qū)自來(lái)水有限公司吸收合并其持股75%的控股子公司蘇州新區(qū)新寧自 來(lái)水發(fā)展有限公司。吸收合并完成后，新寧自來(lái)水公司注銷，新區(qū)自來(lái)水作為存續(xù)公司依法承繼新寧自來(lái)水的債權(quán)債務(wù)。此前，公司持有新寧自來(lái)水25%股權(quán)，吸 收合并完成后，新區(qū)自來(lái)水公司注冊(cè)資本變更為67，478.29萬(wàn)元，蘇高新集團(tuán)持股88.28%；公司出資7908.46萬(wàn)元，持股11.72%。合并 后，公司對(duì)新寧自來(lái)水投資收益財(cái)務(wù)核算從權(quán)益法變?yōu)槌杀痉ā?/p>
2014年11月22日，公司及公司控股股東蘇高新集團(tuán)對(duì)公司控股子公司蘇州新港建設(shè)集團(tuán)有限公司進(jìn)行現(xiàn)金同比例增資，增資金額為 27035.55萬(wàn)元，其中公司出資22964.00萬(wàn)元（占84.94%），蘇高新集團(tuán)出資4071.55萬(wàn)元（占15.06%）。公司及公司控股股東 蘇高新集團(tuán)對(duì)公司控股子公司蘇州高新污水處理有限公司進(jìn)行現(xiàn)金同比例增資，增資金額為10000萬(wàn)元，其中公司出資7500萬(wàn)元（占75%），蘇高新集團(tuán) 出資2500萬(wàn)元（占25%）。
2014年12月2日，公司擬以不低于115000萬(wàn)元價(jià)格公開(kāi)掛牌的方式轉(zhuǎn)讓控股84.94%的子公司蘇州新港建設(shè)集團(tuán)有限公司持有的蘇州市天瀾物業(yè)有限公司100%股權(quán)。
2014年，公司投資的中新開(kāi)發(fā)集團(tuán)、江蘇銀行及金埔園林處于IPO上 市進(jìn)程中；發(fā)起設(shè)立的3.8億元融聯(lián)新興產(chǎn)業(yè)基金已完成第二期出資，累計(jì)出資比例60%。作為國(guó)家發(fā)改委扶持的江蘇省內(nèi)第一支新興產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投計(jì)劃參股基金， 該基金目前累計(jì)完成8家企業(yè)、9050萬(wàn)元的投資。公司與境外融資機(jī)構(gòu)東京盛世利租賃株式會(huì)社開(kāi)展合作，設(shè)立了蘇州高新福瑞融資租賃有限公司，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)融協(xié) 同發(fā)展。
截止報(bào)告期末，公司參股股權(quán)投資企業(yè)共10家，對(duì)外參股投資5.22億元，2014年實(shí)現(xiàn)股權(quán)投資收益3391萬(wàn)元。
2014年12月，公司旗下蘇州樂(lè)園部分土地將被收儲(chǔ)，增厚1.3億元凈利潤(rùn)。2014年12月12日，根據(jù)蘇州市高新區(qū)城市規(guī)劃調(diào)整，蘇州高 新區(qū)土地儲(chǔ)備中心、蘇州國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)擬收儲(chǔ)公司控股75%的子公司蘇州樂(lè)園發(fā)展有限公司位于蘇州高新區(qū)玉山路158號(hào)、160號(hào)、 162號(hào)、166號(hào)、168號(hào)和長(zhǎng)江路西、金山路南的兩宗地塊上合計(jì)107.77畝的國(guó)有土地及其附著物（包括房屋、設(shè)備等），其中前者收儲(chǔ)面積為 33922.7平米（50.88畝）；后者收儲(chǔ)面積37925.7平米（56.89畝）。該地塊分別為蘇州樂(lè)園歡樂(lè)世界后場(chǎng)地塊和水上世界部分地塊，均為 文體娛樂(lè)用地。本次兩宗地塊收購(gòu)補(bǔ)償總價(jià)為32412.23萬(wàn)元。
我們認(rèn)為，此次土地收儲(chǔ)預(yù)計(jì)將增加公司歸屬于母公司凈利潤(rùn)13000萬(wàn)元。結(jié)合區(qū)域的規(guī)劃調(diào)整以及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，公司將進(jìn)一步整合區(qū)域旅游資源，調(diào)整布局，做大旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模。
2015年1月，公司公告非公開(kāi)發(fā)行股票預(yù)案（修訂版），公司擬發(fā)行4.35億股，發(fā)行價(jià)3.39元/股，募集資金13億元。2014年1月 23日，公司第七屆董事會(huì)第十三次會(huì)議審議通過(guò)非公開(kāi)發(fā)行股票方案。本次發(fā)行對(duì)象為包括公司控股股東蘇高新集團(tuán)在內(nèi)的不超過(guò)10家特定對(duì)象。發(fā)行股票數(shù)量 不超過(guò)3.83億股，其中控股股東蘇高新集團(tuán)認(rèn)購(gòu)數(shù)量為本次非公開(kāi)發(fā)行股份總數(shù)的40.57%。本次發(fā)行價(jià)格不低于3.39元/股。本次發(fā)行的募集資金總 額不超過(guò)13億元，扣除發(fā)行費(fèi)用后將全部投入徐州“萬(wàn)悅城一期”、揚(yáng)州“812號(hào)地塊”以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。目前該方案已經(jīng)獲得證監(jiān)會(huì)批復(fù)核準(zhǔn)。
2015年，公司計(jì)劃施工面積173萬(wàn)平，新開(kāi)工面積28.25萬(wàn)平。2015年，公司商品房項(xiàng)目計(jì)劃施工面積172.87萬(wàn)平，新開(kāi)工面積 28.25萬(wàn)平，重點(diǎn)計(jì)劃開(kāi)工商品房項(xiàng)目為蘇州天之運(yùn)、吳江天城、徐州萬(wàn)悅城等。旅游產(chǎn)業(yè)板塊，重點(diǎn)計(jì)劃開(kāi)發(fā)項(xiàng)目包括蘇州大陽(yáng)山溫泉世界二期、大小貢山旅 游項(xiàng)目以及徐州歡樂(lè)世界建設(shè)等，加快推進(jìn)綠世界、頑皮世界項(xiàng)目年內(nèi)落地�；A(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)重點(diǎn)投入項(xiàng)目包括污水公司污泥處理二期工程、蘇州實(shí)驗(yàn)中學(xué)原址重建代 建項(xiàng)目等。
6.投資建議:參股公司上市有望提速，維持“增持”評(píng)級(jí)。公司主要在蘇高新區(qū)和徐州從事旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，主要涉足開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施、旅游業(yè)和產(chǎn)業(yè)投 資，并積極推動(dòng)“開(kāi)發(fā)+旅游+投資+環(huán)保”組合擴(kuò)張和轉(zhuǎn)型。2013年，公司加快了剛需項(xiàng)目周轉(zhuǎn)，強(qiáng)化文化旅游及酒店服務(wù)產(chǎn)業(yè)，徐州彭城樂(lè)園開(kāi)始貢獻(xiàn)業(yè) 績(jī)。而公司產(chǎn)業(yè)基金所投資的金埔園林、江蘇銀行等正加快上市進(jìn)程�？紤]到2014年公司計(jì)劃完成合同銷售面積45萬(wàn)平，我們預(yù)計(jì)公司2015、2016年 EPS分別是0.25和0.33元，對(duì)應(yīng)RNAV是6.60元。截至4月7日，公司收盤(pán)于8.08元，對(duì)應(yīng)2015、2016年P(guān)E分別為32.32倍和 24.48倍。公司參股多家蘇州高新區(qū)內(nèi)企業(yè)，多家企業(yè)正加快A股上市步伐，未來(lái)有望受益。我們認(rèn)為公司屬目前創(chuàng)新類園區(qū)標(biāo)的（平均動(dòng)態(tài)35XPE），考 慮目前該主題處于持續(xù)升溫階段，給予公司2015年35XPE，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)8.75元，維持對(duì)公司的“增持”評(píng)級(jí)。
風(fēng)險(xiǎn)提示:行業(yè)面臨加息和政策調(diào)控兩大風(fēng)險(xiǎn)。
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