對于高科技園區來說，盡早完成園區基礎建設，盡早完成企業招商、入住是眾所周知的好事，但是對于中關村軟件園來說，目前的形勢確是喜憂參半。喜的是，中關村軟件園的品牌效應和產業聚集效應日漸顯現，園區發展得到企業追捧，有些企業甚至托人說情，希望購地入園；憂的是，到目前為止，中關村軟件園一期已經沒有一塊土地可以出售。
事情還遠遠不止這些，更讓園區為難的是，在已經出售的一期土地中，由于拆遷陷于停滯，尚有11個地塊面臨著到期無法向客戶交付的尷尬，以至于軟件園需要忍痛與客戶協商退地。
緣由
為加快我國軟件產業發展，2000年，國家計委、信息產業部擬在全國設立若干國家級軟件產業基地，創造和提供符合軟件產業發展的良好環境，聚集軟件企業，加快產業發展。
作為全國軟件產業的中心，北京市委、市政府為加快北京軟件產業發展步伐，規劃了中關村軟件園建設項目，并組建了北京中關村軟件園發展有限責任公司，承擔中關村軟件園的開發、建設、管理與服務。園區立項之初,時任北京市委書記的全國政協主席賈慶林主持確定了中關村軟件園的修建性詳細規劃。2000年底,賈慶林、劉淇同志親自現場踏勘,中關村軟件園最終選址海淀區東北旺村。從北京市城市建設和發展的戰略高度，這個決定在當時既有積極的現實意義，也有深遠的戰略意義；既解決了軟件產業基地建設用地的需要，實現產業聚集，推動產業發展，同時也實施了對東北旺村的小城鎮改造，加快北京城市化建設的進程。
在軟件園的建設發展過程中得到各級政府和領導的高度重視，胡錦濤總書記、溫家寶總理等黨和國家領導先后到園區考察指導工作。國家發改委、信產部、商務部等國家部委對中關村軟件園的發展給予多方面的關懷和支持。劉淇書記、王岐山市長等市領導多次蒞臨園區,對園區發展提出了希望和要求。經過六年多的開發建設，園區在建設規模、企業發展環境、入駐企業規模及質量、入駐企業的GDP、服務體系建設等方面在全國均名列前茅。引進了世界著名的IBM、ORACLE、SIEMENS、路透等世界500強企業的軟件研發中心，以及東軟、漢王、信威、啟明星辰等20余家國內知名軟件企業。園區還有100多家成長中的中小軟件企業，還有更多的軟件企業入園意向強烈。
然而，事情何以發展到目前的尷尬境地呢？
據軟件園有關負責人介紹，中關村軟件園自2000年底開工建設，項目在當時既是園區開發，同時也是撤鄉并鎮、發展小城鎮建設的一部分，因此項目原址上涉及2000多戶居民的拆遷。按照北京市政府的總體安排，由軟件園公司承擔園區一級土地開發任務，并理所當然地成為居民拆遷的法律主體；由海淀區政府承擔居民拆遷任務。在當時的歷史條件下，區政府委托北京海淀科技園建設股份有限公司作為居民拆遷工作的實施主體，負責包括拆遷補償政策的制定、拆遷隊伍的選擇、拆遷補償資金的支付等具體居民拆遷實施工作。為了平衡資金,市政府給予海科建公司西北旺新城安置房同等數量的商品房開發項目, 并在土地出讓金、耕地占用稅等方面享受綠化隔離帶優惠政策，以此滿足拆遷資金平衡并解決拆遷安置用房問題。在這種機制下,軟件園公司作為拆遷人,實際上對拆遷工作卻沒有任何主動權。居民拆遷工作自2003年3月啟動以來，歷經周折幾經停滯。
03年3月拆遷工作啟動不久就遭遇“非典”被迫暫停，8月份再次啟動后當年完成拆遷215戶；04年初，海科建公司委托負責拆遷的德成置地公司出現資金困難，致使拆遷速度放緩，04年11月，又因資金緊張再次陷于停滯，04年僅完成拆遷420戶；在這種情況下海淀區政府給與了大力支持，給與海科建公司貼息貸款6億元，拆遷工作才于05年6月重新啟動，當年完成拆遷800戶；進入06年德成置地公司又因沒有適合的安置房源使拆遷工作基本停止，全年拆遷量僅為05年的八分之一，拆遷工作舉步維艱。
到目前為止，軟件園27塊可出讓土地中，尚有11塊土地已簽訂出讓協議卻因拆遷問題無法交付客戶。原計劃2007年完成的一期工程，因拆遷工作進展緩慢，到目前為止累計開復工面積僅占總規模的2/3強。
原因
拆遷運作模式不利于項目推進：軟件園公司是園區建設的立項主體，而海科建公司是西北旺小城鎮改造和東北旺村拆遷的運作主體和投資主體。軟件園區居民拆遷問題的核心是投資主體和收益主體利益不統一的問題。
補償款總體偏低：面對周邊日益高漲的房價和拆遷補償價，軟件園項目執行的拆遷補償政策幾年來卻始終沒有做相應調整。06年東北旺地區拆遷平均補償標準為4950元/㎡，但與周邊地區如馬連洼地區拆遷補償7500元/㎡相比，差距甚大。補償款偏低是制約拆遷工作的又一主要原因之一。
安置房源不到位：安置房源不能及時到位是軟件園項目拆遷過程中始終存在的問題。盡管海科建公司于2002年啟動了20萬平米的安置房建設,但由于拆遷補償價低于安置房售價，造成了回遷率偏低的局面（04年前回遷率只有7%,06年達到23%），到06年底，海科建公司已沒有合適的安置
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