李贊：中關村商圈寫字樓突圍的三點建議

　　訪DTZ戴德梁行華北區(qū)商業(yè)部（寫字樓代理）董事李贊。

　　 近年來,海淀區(qū)積極推動中關村西區(qū)業(yè)態(tài)調整,逐漸形成了科技金融、科技中介、科技型企業(yè)總部、創(chuàng)新產業(yè)、高端人才公共服務和新技術新產品交易及展示的聚集,高端創(chuàng)新要素聚集效應逐漸顯現(xiàn)。在業(yè)態(tài)調整過程中，中關村西區(qū)的寫字樓行情以及未來的發(fā)展又會是怎樣呢？帶著這樣疑問，房訊網記者采訪了DTZ戴德梁行華北區(qū)商業(yè)部（寫字樓代理）董事李贊。

　　在采訪過程中，李贊首先肯定了中關村西區(qū)的業(yè)態(tài)調整狀況以及政府對中關村的政策指導作用。"首先，中關村是產業(yè)聚集的資源，以跨國及國內IT公司、研發(fā)中心和高科技產業(yè)為主，以及由此帶來的對產業(yè)上下游的積聚；其次，是人教及科研資源，臨近高校為該區(qū)域輸送大量的人才及科研產品。"其中，人教及科研資源可以說是海淀區(qū)得天獨厚的優(yōu)勢所在。

　　接下來他提到了關于政策的優(yōu)勢，除了"1+6"政策還有一些額外的投資，稅收政策。這也為中關村的發(fā)展奠定了堅實的基礎。

　　在被問到業(yè)態(tài)調整對寫字樓產生的影響，以及中關村目前出現(xiàn)的一些空置現(xiàn)象時。李贊笑對記者表示"所謂的業(yè)態(tài)調整，不過是剔除一些資質較低的租戶，而引進資質較好的租戶。這樣雖然前期會出現(xiàn)寫字樓空置率上升的現(xiàn)象，不過總體來說，目前中關村寫字樓的空置率仍處在非常安全的狀態(tài)。從而逐漸完成業(yè)態(tài)的調整，促進中關村西區(qū)寫字樓的物業(yè)升級與服務升級。進而提高中關村西區(qū)寫字樓對高資質租戶的吸引。"

　　最近，北京地區(qū)的很多商圈都在進行擴張運動，CBD在東擴，金融街在西征。相比于這兩個北京的核心商圈，中關村的土地供應問題，寫字樓的供應問題逐漸凸顯。對此疑問，李贊解釋"這是正常現(xiàn)象，有句話說的好叫'水滿則溢'，中關村西區(qū)的寫字樓雖無法滿足日益增長的寫字樓需求，畢竟放量有限。中關村會在一定程度上向周邊的地區(qū)擴張，目前，大興、石景山、通州地區(qū)的中關村科技園分園也在開發(fā)，以滿足大量的、不同層次的商業(yè)需求。"

　　目前中關村的寫字樓租金價位相比與CBD、金融街等核心商圈略顯偏低。中關村如何突圍這種窘境顯得尤為重要。對此，李贊給出了幾點建議"1）租金方面主要還是要考慮到寫字樓需求畢竟是剛性需求，企業(yè)的成本導向將是影響企業(yè)選址的重要因素，IT業(yè)很大程度上屬于勞動力密集行業(yè)，企業(yè)主要的成本還是在員工；2）突圍方面不建議開發(fā)商刻意追求租金的大幅提升，因為畢竟價格還是由市場供需共同決定的一個客觀事實；3）產業(yè)調整就是該區(qū)域一個比較好的突圍策略，因為IT產業(yè)還是要依賴于其他行業(yè)的繁榮，科技金融、科技中介、科技型企業(yè)總部、創(chuàng)新產業(yè)、高端人才公共服務和新技術新產品交易及展會就是一個豐富產業(yè)結構的策略。"

　　最后，房訊網記者提出了關于中關村寫字樓的放量問題。李贊回答道"首先，未來發(fā)展寫字樓發(fā)展的一個主要方面還在于產業(yè)的發(fā)展，因為調整后的產業(yè)仍然基本屬于IT行業(yè)，中關村區(qū)域行業(yè)帶動物業(yè)的特征還是比較明顯的；再者，寫字樓業(yè)的發(fā)展也涉及企業(yè)行為的問題，可能將一些研發(fā)部門放在周邊如上地區(qū)域。放量可能會出現(xiàn)，但不會太大。"

　　關于中國地產四十人論壇

　　中國地產四十人論壇于2011年12月由房訊網與南豐智庫（CORC）發(fā)起成立，旨在團結經濟界、地產界、金融界一流專家、學者、企業(yè)家，凝聚各方智慧，通過系列論壇、研討、沙龍等形式，打造中國非住宅地產（寫字樓、商業(yè)地產、產業(yè)地產）行業(yè)智庫和學術平臺。專家成員包括朱中一、顧云昌、易憲容、陳國強、董藩、肖曉儉、蔡云、鐘彬、李文杰、黃嵐、楊樂渝、王伍仁、朱凌波、蘇鑫、張良軍、高靚、董志勇、張民耕、林淵、徐偉成、奚力源、蔡宇翔、張鵬飛、黃培明、呂麗華、孫東樊、藍海青、尹寶軍、梁環(huán)宇、劉凱等40位我國經濟界、金融界、地產界等部門權威專家、官員、學者組成。