好端端的通透三居，卻被打了隔斷當做辦公間租給了小公司；50平方米的一居室，里面卻住了8個人；上個月還是3000元的月租金，這個月就被勒令提到了3800元；離租約滿還有半年，卻突然接到房東電話，房子已經賣了，請君立即搬家……讓很多承租人頭痛不滿的這些違規行為，從今往后將不能肆意猖獗。
昨日，北京市政府公布《北京市人民政府關于修改〈北京市房屋租賃管理若干規定〉的決定》，對2007年11月3日市人民政府第194號令發布的《北京市房屋租賃管理若干規定》進行了相應修改，并規定從公布之日起立即施行。新規中首次明確，承租人應當配合出租人進行房屋出租登記，不得擅自改變承租房屋的規劃設計用途。同時，租賃市場在短期內出現租金較大波動等異常變化，市人民政府可以授權市發展改革、市建設(房屋)等行政部門采取必要的臨時干預措施，穩定租賃市場。
對于老百姓非常關注的群租現象，新規從兩方面進行了規范。一是明確了房屋出租的限制條件，規定“出租房屋人均居住面積不得低于本市規定的標準，不得將廚房、衛生間、陽臺、地下儲藏室等作為臥室出租供人員居住。具體標準由市建設（房屋）行政部門會同市公安、市規劃、市衛生等有關行政部門制定。”出租人或者房地產經紀機構及其經紀人員違反出租房屋限制條件的，責令改正，并可分別處以5000元以上3萬元以下、或者3萬元以上10萬元以下罰款。二是對于集中出租房屋的業主，當其出租房間達到10間以上或者租住人員達到15人以上時，出租人應當建立相應的管理制度，明確專門的管理人員，設置監控、滅火等治安防范、消防設備設施和安全通道，并建立信息登記簿或者登記系統。
另外，針對去年北京租賃市場曾出現過的中介大肆哄抬租金的情況，新規也從穩定租賃市場方面作出了規定。市和區、縣人民政府應當制訂計劃，通過建設、收購等多種方式提供廉租房、公共租賃房，增加保障性住房供給，平抑市場價格。當租賃市場在短期內出現租金較大波動等異常變化，市人民政府可以授權市發展改革、市建設（房屋）等行政部門采取必要的臨時干預措施，穩定租賃市場。
同時，建設(房屋)行政部門應當建立房屋租賃市場信息系統，為單位和個人提供房屋租賃市場信息、房地產經紀機構經紀活動信用記錄等租賃信息服務。
亮點
不得改變房屋規劃用途
新規原文：承租人應當配合出租人進行房屋出租登記；不得擅自改變承租房屋的規劃設計用途。
解讀：北京中原地產市場總監張大偉表示，目前租賃市場糾紛比較多的除了群租房外，就是住宅商用、商業居住的更改規劃現象。新的規定中明確不得擅自改變承租房屋的規劃設計用途，杜絕了商住混用的擦邊球現象。
出租人不得擅自漲租金
新規原文：租賃房屋的，出租人和承租人應當依法簽訂房屋租賃合同。房屋租賃期限內未經承租人同意，出租人不得擅自縮短租賃期限、增加租金。
解讀：張大偉表示，租賃市場交易中，大部分合同中都約定一方違約，以一個月租金為賠償金。但由于“跳漲”租金后的收益完全能夠彌補違約金，所以還是有業主隨意漲價或者縮短租賃期限。新規中明確提及房屋租賃期限內未經承租人同意，出租人不得擅自縮短租賃期限、增加租金，更有利于保護承租人的居住權益。
群租房不得低于最低人均標準
新規原文：出租房屋人均居住面積不得低于本市規定的標準。不得將廚房、衛生間、陽臺、地下儲藏室等作為臥室出租供人員居住。
解讀：張大偉表示，群租房不僅影響了居住安全，也影響了租賃市場的穩定，是一直以來老百姓投訴較多的領域。新規中既明確群租房不得低于最低人均面積標準，又沒有卡死，方便后續政策落實時根據實際情況區別對待。
集中出租15人需建登記簿
新規原文：集中出租房屋供他人居住，出租房間達到10間以上或者出租房屋居住人員達到15人以上的，出租人應當建立相應的管理制度，明確專門的管理人員，設置監控、滅火等治安防范、消防設備設施和安全通道，并建立信息登記簿或者登記系統。
解讀：新規定明確將規模控制在了10間房或者15個人的最低標準，更有利于落實和執行，也有利于監控出租房的人員安全。
承租人有優先購買權
新規原文：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。房屋在租賃期限內因買賣、繼承、贈與等發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
解讀：新《規定》第八條，將《合同法》中的買賣不破租賃、承租人享受優先購買權等制度寫入規章，更多地體現保障承租人權利。
授權政府臨時干預
新規原文：本市鼓勵、支持出租人和承租人簽訂長期居住租賃合同，建立穩定的租賃關系。租賃市場在短期內出現租金較大波動等異常變化，市人民政府可以授權市發展改革、市建設(房屋)等行政部門采取必要的臨時干預措施，穩定租賃市場。
解讀：租賃規定中首次提及政府干預措施，而且鼓勵簽訂長期居住租賃合同。租賃市場作為限購后的一個重要市場，預計市場調控會更直接也更有力度，保障租賃市場的穩定也有利于樓市調控的落實。
熱點
問：為什么要修改《北京市房屋租賃管理若干規定》？
答：2007年2月1日市政府第60次常務會審議通過了《北京市房屋租賃管理若干規定》（2007年市政府第194號令），并于2008年1月1日起施行。《規定》的頒布實施，加強了監管、規范出租行為，維護了正常的租賃秩序，保障了出租人、承租人的權益。
但《規定》實施以來，出租房屋管理工作中出現了一些新的情況和問題：一是租賃關系不穩定，出租人擅自縮短租賃期限、提高租金標準，侵害承租人承租權益。二是群租現象較為突出，造成較為嚴重的治安、消防等安全隱患，群租擾民引發大量社會糾紛。城鎮地區表現為成套住宅分割出租供多人居住，城鄉結合部地區則表現為宅基地上加蓋簡易樓成規模出租營利。三是房地產經紀機構經營活動不規范，擾亂了租賃市場秩序，引發社會矛盾。因此有必要通過修訂《規定》解決房屋租賃管理中存在的新問題。
問：新規中首次授權政府臨時干預租房市場？
答：目前租賃市場存在的最主要問題是租賃關系不穩定，出租人隨意調整租金、縮短租期，侵害承租人承租權，直接影響了租賃市場發揮居住保障作用。在國家房地產調控的大背景下，本市也出臺了限制購房的調控政策，今后大多數住房需求將通過租賃市場解決，因此通過立法規范租賃活動，保障承租人承租權利的必要性就顯得更加突出。
問：2010年4月29日至5月15日，市政府法制辦在首都之窗網站上將《關于修改〈北京市房屋租賃管理若干規定〉的決定(草案)》面向社會征求意見。公開征求意見期間，草案規定了單位人均租住面積（建筑面積10平方米，使用面積7.5平方米）的群租限制條件，但此次公布后《規定》沒有規定具體的面積標準，而是授權有關部門制定，這樣做是什么原因？
答：在草案公開征求意見期間，得到了社會各方面的廣泛關注，共征集到意見106條，其中絕大多數是對規范群租行為提出的。圍繞著《修改決定（草案）》第十一項中關于人均建筑面積10平方米、使用面積7.5平方米的群租限制性規定，廣大市民從不同角度提出了完善性意見。
許多市民指出，對于較大戶型的住宅出租而言仍顯過低，以此標準，建筑面積在100平方米以上的住宅群租，仍可居住10人以上，群租問題帶來的擾民、治安、消防、安全隱患等問題仍十分嚴重，應適當提高人均租住面積。也有部分市民認為人均10平方米的規定較為苛刻，群租現象有其合理性，主要是市場上存在大量低價租賃住房的需求，人均10平方米的限制過嚴，將對大批低收入群體的生活造成很大影響；還有部分居民對規定人均面積的限制標準表示反對，認為出租房屋只要符合治安、消防、安全等方面的限制條件就應允許出租，沒必要對單位租住面積進行限定。
通過分析研究各方面意見我們發現，通過人均居住面積的規定對群租加以限制是十分必要的，但對標準的確定爭議較大，無論如何規定，不同的利益群體對標準總會提出不同意見，并且標準的合理性也會隨著租賃市場供求關系等因素的變化而變化，規定具體的標準也不利于隨著客觀情況的變化而調整。對此，現在的《規定》中沒有規定具體的人均居住面積，而是授權由相關部門制定，增強了標準的靈活性和可操作性。
觀點
多用市場手段調控供求關系
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，新規定中首次明確，如遇租賃市場發生租金較大波動等異常情況，政府可以采取臨時干預，體現出北京房屋租賃市場更加受到重視，也釋放出了一個信號，政府有抑制房租過快上漲的決心。但具體用什么手段干預，這個還值得仔細研究。
但從長期看，要想平抑租賃市場的價格，還得多用市場手段去調節供求關系。“在目前的北京市場，有不少個人房源處于不居住、不出租、不出售的閑置狀態。如果能鼓勵這些個人房源進入市場，對于增加供應將有幫助。”胡景暉表示，比如征收房屋空置稅、出租后減免部分稅收，這些手段都可以考慮。另外，從中介機構來說，也非常愿意租賃市場的整體規范，也在考慮采用一些新的出租方式，如收集閑散物業、爛尾樓等，來增加房源供應。 群租房是眾亂之源
余味：現在的租賃關系已發生很大變化，不是房主和承租人的關系了，而是非房主與多個承租人在一套居室內的租賃關系，說白了就是群租。這種做法造成很不安定的因素，應該下大力氣制止群租房。
金閎偉：群租房沒有安全保證，沒有衛生保證，破壞了房屋結構，擾亂了電梯運行，增大了噪音，使得居民無法正常生活。
月季(935019553)：我對群租房房主不負責任的行為很有意見。我現在住的小區群租房現象嚴重，有的一戶內住著幾十人（上下鋪），人多衛生間不夠用，他們甚至在樓梯間隨地大小便，樓內還有開公司的，地下室也被物業出租了（還著了兩次火）。現在小區內環境臟亂差，對我們這些原有住戶的生活造成了很大影響，這種現象不知政府能否干預一下？考慮下老居民的感受吧！拜托了！
水&心&飛翔(478643082)：外來務工人員什么時候有租金合理的出租房呀？
沙小易：可以出臺區域租賃指導價，并規定不得高于指導價格的百分之十。
蒲公英(1072360420)：商鋪的租金漲得太快,其實這些上漲的租金都間接轉嫁到了老百姓的頭上。
漠之霖(626875168)：中介代收租金或作為二房東收取房租，是一個很大的隱患。
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