3月26日北京市出臺“商住房”新政后，“商住房”市場交易迅速降溫，一些正在履行中的“商住房”買賣合同也出現了糾紛。5月9日，密云法院民一庭法官王靜提示，受新政影響無法獲得貸款而無法履行合同的不構成違約，無需支付違約金；買房者不符合購房資格，買賣雙方應協商解除合同并退還訂金、購房款。
無法獲得貸款的可申請解約
【案例】：
今年3月8日，孫某購買了劉某一套“商住房”，并于當日簽訂了買賣合同。約定房屋總價款為160萬元，首付款118萬元于網簽當日支付，擬貸款金額為42萬元。合同簽訂后，孫某陸續向劉某交納購房款25萬元。合同履行過程中，由于“商住房”新政的出臺，孫某無法從商業銀行獲得貸款支付房款，無力繼續履行房屋買賣合同。孫某遂起訴請求解除房屋買賣合同，并返還已付購房款。
【釋法】：
根據司法審判的實際操作，因政策調整對房屋買賣主體的權利義務產生影響的，屬于不可歸責于雙方當事人的事由。孫某與劉某簽訂的合同中明確約定以按揭貸款方式支付購房尾款，現受新政策影響，孫某無法從銀行獲得貸款，導致無法繼續履行合同，雙方當事人對于合同不能繼續履行均無過錯，孫某請求解除合同，不構成違約，無需支付違約金，法院予以支持。
不具資格的不能要求繼續履行
【案例】：
2016年8月20日，張某從趙某處購買了一套商業用房。簽訂合同當日，張某向趙某支付定金33萬元。2016年11月15日，趙某向張某發送解約文件并通知中介公司，表示不再出售房屋并拒絕接受后期購房款。后張某與趙某多次協商未果，故訴至法院，請求繼續履行雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》。案件審理過程中，“商住房”新政出臺。法院最終判決駁回張某訴請。
【釋法】：
“商住房”新政中明確規定，政策出臺前，已銷售的商辦類項目再次上市交易時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合名下在京無住房和商辦類房產記錄以及自申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅這兩項規定。但經查，張某名下已擁有住房一套，且無連續五年繳納社會保險及連續五年繳納個人所得稅的信息材料。故受新政策影響，張某已經不具備購買涉案房屋的資格，法院最終作出駁回張某訴請的判決。
“如果買房者遇到類似的情況，應當與賣房者協商解除購房合同，而賣房者應當返還已收到的訂金或購房款。”王靜說，根據我國《合同法》規定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。
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