住宅區“業主大會備案登記管理辦法”等征求意見，物業管理“將徹底進入業主主導時代”
今后，北京各小區的業主大會備案登記后將成為一個實體組織，可刻制印章、申請組織機構代碼、開立銀行賬戶、開具發票和納稅。小區“物業費”也將由業主交給業主大會，再由業主大會與物業公司簽訂物業服務合同，統一支付物業費。
昨日，北京市住建委網站公示了《北京市住宅區業主大會和業主委員會備案登記管理辦法》和《北京市住宅區業主共有資金管理暫行辦法》征求意見稿。
現狀
業主大會的多種“尷尬”
市住建委相關負責人稱，住宅區的物業服務是針對全體業主，并非針對單個業主的服務，只能由全體業主來集體購買，應該由業主大會代表全體業主，與物業服務企業簽訂物業服務合同。
但當前實踐中，物業企業通常是與每戶業主簽訂單獨的物業服務合同，這為物業服務欠費糾紛埋下隱患。《物權法》規定，業主大會是全體業主行使共有部分管理權利的主體。從法理上就應當由業主大會與物業企業簽訂合同購買物業服務，而業主則應當向業主大會交納物業服務資金，用于購買物業服務。
“但長期以來，業主大會的法律地位缺失，民事行為能力還不完善，業主大會無法登記為實體組織，也無法與物業服務企業簽訂物業服務合同。同時也造成業主大會只能當原告，無法當被告的尷尬局面。”這位負責人說。
變化
業主大會可“刻章開戶”
此次征求意見的《北京市住宅區業主大會和業主委員會備案登記管理辦法》中，業主大會備案登記后，可申領組織機構代碼證書，刻制印章，并在銀行開立業主大會賬戶管理業主共有資金。與之相對應，今后業主的物業費將以物業服務資金的方式，首先交給業主大會。小區物業服務合同是由業主大會與物業公司簽訂，物業服務費也由業主大會一并支付給物業企業。
同時，業主大會開設賬戶后，電梯廣告等物業共有部分的經營收益，以及業主大會的其他合法收入，都將可以直接納入到業主共有資金的賬戶中。
今年上半年，業主大會的備案登記曾在懷柔區進行試點，此次征求意見的《辦法》出臺后，全市的各小區業主大會則都將可以進行備案登記。
這位負責人表示，兩個《辦法》的推出，標志著北京物業管理將徹底進入業主主導時代。
■ 焦點
業主大會印章監事會主任保管
公示的《北京市住宅區業主大會和業主委員會備案登記管理辦法》規定，業戶大會的印章，并不交給作為業主大會負責人的業委會主任來保管，而是由監事會主任負責保管。對于印章的使用，監事會保管全體業主共同決定形成的書面決議，或對具體事項的授權委托書。
據了解，監事會由業主代表組成，主要職責包括監督業委會工作和財務狀況、監督業委會委員的更換選舉、派員參加業委會會議等。《辦法》規定，監事會應當按照業主大會確定的職責和監事會工作規程開展工作，監事會成員不得擔任業委會委員，不得干涉業委會的日常工作。
市住建委相關負責人稱，這是為保持業主大會內部的權利制衡，保證業主共有資金的安全。如果印章由業委會主任保管，有可能造成業委會的幾個成員自己決定使用業主共有資金，并加蓋印章。同時還規定，使用共有資金，必須要由監事會會同財務人員來審核使用建議。
此外，該《辦法》中還明確使用業主大會印章應用于的事項，包括選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務；籌集、管理和使用專項維修資金；決定物業共用部分的經營方式，管理、使用物業共用部分經營收益；對業主違反法律、法規、規章和管理規約、業主大會議事規則的行為，向法院提起訴訟等八項。
業主共有資金要定期審計公示
根據公示的《北京市住宅區業主共有資金管理暫行辦法》，今后物業費、住宅專項維修資金、共用部分經營收益等都將納入一個整體的“業主共有資金”，由業主大會開設的賬戶來管理。
共有資金是全體業主共同所有的資金，主要包括物業服務資金、住宅專項維修資金、物業共用部分經營收益、業主依據管理規約約定或者業主大會會議的決定分攤的費用、業主大會的其他合法收入。
同時，該《辦法》還要求實行年度預決算制度、年度公示制度、資金查詢制度和年度審計制度，保障業主的知情權和業主共有資金管理和使用的透明。業主大會監事會要定期委托專業部門，對業主共有資金的使用情況進行審計，審計結果應當在小區顯著位置進行公示。如果業主大會及其工作人員侵占、挪用業主共有資金，相關業主可向法院起訴。
該《辦法》還明確，業主大會可按照約定使用物業共用部分經營收益和業主大會的其他合法收入，支付業主大會、業主委員會的辦公費用及人員工資財務、審計、承接查驗、物業服務評估監理等費用，不足部分由業主分攤。
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