本輪房價調(diào)控前夕，北京一天之內(nèi)（２０１０年３月１５日）誕生三個“地王”，創(chuàng)下賣地單價和總價歷史之最，引起全國關(guān)注。此后，國家樓市調(diào)控從嚴從緊、政策密集出臺。
北京三大“地王”項目如今命運如何？作為高房價的重要推手，“地王”起落給房地產(chǎn)業(yè)帶來什么警示？
東升鄉(xiāng)“地王”：荒草長兩年 如今被轉(zhuǎn)賣
京城凜冽的寒風中，野草被吹得獵獵作響——這里是北京海淀區(qū)東升鄉(xiāng)地塊，眼前的一切最能體現(xiàn)正遭遇“寒流”的北京樓市。近兩年里，這一昔日“地王”始終處于閑置狀態(tài)，院子里長滿荒草。
這是開發(fā)商始料不及的。２０１０年３月１５日，在與綠地集團等“房產(chǎn)大鱷”競逐中，名不見經(jīng)傳的北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)公司脫穎而出，以１７．６億元的價格經(jīng)過５８輪競價奪得東升鄉(xiāng)地塊，這比底價６億元超出１１．６億元，溢價１９３％。
針對這一“地王”項目，北京中原地產(chǎn)等機構(gòu)預計，算上建設酒店等投入，這一地塊樓面價高達近３萬元／平方米，是當年乃至目前北京有效成交地塊中單價最高的。
“將打造一個高端產(chǎn)品”的豪言猶在耳邊，但隨著政策和市場形勢劇變，開發(fā)商一直沒有開發(fā)。中間記者多次探訪這塊地，發(fā)現(xiàn)一直處于撂荒狀態(tài)，沒有開工跡象。
近期，這一“地王”命運開始改變。保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱通過收購北京世博宏業(yè)房地產(chǎn)公司１００％股權(quán)的方式，獲取北京薊門橋項目（即東升鄉(xiāng)地塊）。盡管保利地產(chǎn)“財大氣粗”，但這個“地王”能否順利入市仍是難題。保利地產(chǎn)獨立董事張禮卿在表決中表示反對，理由是，“項目成本較高，盈利前景存在較大不確定性，建議公司在目前市場環(huán)境中慎重考慮”。
將“地王”易手，往往是“地王”的一種無奈結(jié)局。北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，“地王”項目開發(fā)需求資金巨大，政策風險也大，開發(fā)商容易不堪重負。前有鯨吞了多個“地王”的順馳公司在資金鏈繃緊之際將公司轉(zhuǎn)手；近期有曾奪得多個“地王”的綠城集團，被迫將旗下項目轉(zhuǎn)手；近來上海證大發(fā)出通告，宣布已將旗下全資附屬公司證大置業(yè)作價出售，這顯示其持有近兩年的上海外灘“地王”最終易主。
對此，北京一位知名房地產(chǎn)專家評價說：“很多時候開發(fā)商并不是餓死的，而是撐死的。”
大望京１號“地王”：被迫“緩開工” 遭遇“定價難”
１２月１日，記者來到北京朝陽區(qū)大望京１號地塊，見該“地王”項目只挖了兩個大坑，工人們正進行奠基工作。拿地快兩年了，還在澆灌地基。至于該項目上市日期則一推再推，從今年推到明年。
這與當時快速舉牌競奪“地王”的場景形成鮮明反差。２０１０年３月１５日上午，經(jīng)過８４輪現(xiàn)場競價，遠洋地產(chǎn)旗下的遠豪置業(yè)以４０．８億元奪得大望京１號地，扣除教育、醫(yī)療用地等，該地塊折合樓面價超過２．７萬元／平方米，創(chuàng)下當時北京成交地塊單價之最。盡管這一紀錄在下午即被“東升鄉(xiāng)地塊”取代，但卻點燃了北京樓市的瘋狂情緒。
之后，整個北京“大望京板塊”聞風而動，一夜間房價從每平方米２．５萬元升至３萬元以上。ＳＯＨＯ中國董事長潘石屹算賬說，北京五環(huán)邊的土地都能賣到２．７萬多元／平方米，這個“地王”項目開發(fā)后，只有賣到４．５萬元／平方米才能保證１０％利潤，太離奇了。
但開發(fā)商的預期最終落空。隨著本輪樓市調(diào)控措施出臺，大望京１號地周邊房價迅速回落。市場一度傳出遠洋地產(chǎn)欲退地，但隨后又否認，并稱將正常開工。但目前其開發(fā)進展十分緩慢，而且遭遇定價難，現(xiàn)場預售人員告訴記者：“售價真的不好定。”
記者發(fā)現(xiàn)，當前大望京１號地周邊房價仍在持續(xù)跌落，已接近拿地價格水平，這個“地王”想要脫手，已經(jīng)越來越難。
一些業(yè)內(nèi)人士表示，熱衷當“地王”的開發(fā)商，不僅是高房價的主要推手，也是地方“土地財政”的支持者。在接連碰到調(diào)控的年頭，其遭遇困境幾乎是一種宿命。
亦莊“地王”：銷售冷利潤薄 猶如啃“雞肋”
相比而言，北京三大“地王”中亦莊Ｘ１－１Ｂ地塊的命運稍好，但卻交易清淡，如食“雞肋”。
這一“地王”去年在６４輪現(xiàn)場競價后，由中信地產(chǎn)以５２．４億元的總價奪得，刷新北京總價“地王”的成交紀錄。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，該項目在８月２６日取得預售許可證，共推出３１８套房源，但截至１１月３０日，僅賣出８９套。就其整體銷售額而言，目前賣房收入與買地資金尚有較大差距。
因為賣難利微，該項目收入前景很不確定。據(jù)該項目銷售人員介紹，目前該項目銷售均價僅有２．４萬元／平方米，利潤空間很小。更何況，目前北京該區(qū)域房價正明顯下滑，這一“地王”項目勢難獨善其身。附近一家房產(chǎn)中介負責人說：“這個項目已成了棄之可惜、食之無味的雞肋。”
針對“地王”項目遭遇銷售難題，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，歸根結(jié)底是一些開發(fā)商在土地市場上“太不理性”造成的。
據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計，從２００９年到２０１０年上半年，北京市溢價率超過１００％的住宅類地塊一共有３３塊，對比售價與土地價格成本，可以看到，土地成本占房價比重接近４０％，創(chuàng)歷史新高。
“目前北京在售‘地王’項目大部分成交價在下降。”偉業(yè)我愛我家市場研究院院長陳亮表示，隨著限購等調(diào)控政策持續(xù)，買方持續(xù)觀望，成交持續(xù)低迷，開發(fā)商采取實質(zhì)性降價以緩解資金壓力已成為必然。
“地王”遭遇“生死劫”，不僅對開發(fā)商發(fā)出警示，也引發(fā)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的深層思考。張大偉等專家表示，當前，不僅需要開發(fā)商和消費者理性對待房價，更需要政府在土地、稅收、信貸、法律等方面加快配套改革，使樓市走上健康發(fā)展的軌道。
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