7月商品房市場(chǎng)量升價(jià)降
“樓市是不是回暖了？”“房?jī)r(jià)是不是反彈了？”從今年5月以來(lái)，隨著本市一些商品房項(xiàng)目售價(jià)的調(diào)整，這兩個(gè)問(wèn)題常常會(huì)掛在購(gòu)房人的嘴邊。記者昨日（12日）從北京房協(xié)獲悉，今年7月份全市商品住房成交2.5萬(wàn)套，環(huán)比增加9.6%。其中新建商品住房1萬(wàn)套，環(huán)比減少3.2%；二手住房1.5萬(wàn)套，環(huán)比增加19.9%。而市民最關(guān)注的新建商品住房成交均價(jià)為每平方米2.07萬(wàn)元，環(huán)比下降3.2%，同比下降8.6%。
小戶(hù)型房源成交量在增長(zhǎng)
昨日發(fā)布的數(shù)據(jù)全部來(lái)自于本市房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)。這一信息顯示，7月份新建商品住房上市1.1萬(wàn)套，其中套型面積140平方米以下的普通商品住房0.9萬(wàn)套，占比達(dá)85.6%，比6月份提高2.7個(gè)百分點(diǎn)。
從成交結(jié)構(gòu)上看，居民首次購(gòu)房比重仍舊維持在90%以上，投機(jī)投資性需求得到有效遏制，中低價(jià)位中小套型成交占比有所提高。7月份，90平方米以下、單價(jià)2萬(wàn)元以下的成交套數(shù)占28.8%，較6月份提高2.3個(gè)百分點(diǎn)。
北京房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志表示，這些數(shù)據(jù)都可以表明，7月份本市商品住房供求結(jié)構(gòu)已有明顯改善。
半數(shù)銷(xiāo)售集中在五至六環(huán)路
“除了房屋面積的大小，從成交房屋所在位置，也可以得出剛需為購(gòu)房主力軍的結(jié)論。”陳志說(shuō)。
今年以來(lái)，本市五環(huán)至六環(huán)路的項(xiàng)目為銷(xiāo)量集中區(qū)。這一區(qū)域在今年1月至7月共銷(xiāo)售421.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28%，占全市總銷(xiāo)量的51.4%。其次為六環(huán)路以外，1月至7月共銷(xiāo)售182.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)81%，占全市總銷(xiāo)量的22.3%。
但在這一區(qū)域中，高檔項(xiàng)目的銷(xiāo)售也有所增長(zhǎng)。5月以來(lái)，本市別墅、高檔公寓和大、中戶(hù)型項(xiàng)目銷(xiāo)量迅速增長(zhǎng)，前7月全市公寓別墅共銷(xiāo)售54.2萬(wàn)平方米，由上半年的同比下降0.7%轉(zhuǎn)為增長(zhǎng)17.8%，為今年以來(lái)首次正增長(zhǎng)。從戶(hù)型來(lái)看，1至7月全市144平方米以上戶(hù)型銷(xiāo)售170.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39.1%；90至144平方米戶(hù)型銷(xiāo)售219萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)97.3%。大興、昌平和通州銷(xiāo)售項(xiàng)目銷(xiāo)售突出。
陳志認(rèn)為，在央行兩度降息及購(gòu)房者心里預(yù)期改變的刺激及商品房銷(xiāo)售量繼續(xù)快速增長(zhǎng)的背景下，別墅、高檔公寓等高價(jià)盤(pán)的銷(xiāo)售正由降轉(zhuǎn)增。
少數(shù)項(xiàng)目漲價(jià)體現(xiàn)市場(chǎng)敏感
雖然整體數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)還在下降，但屢屢被曝光的漲價(jià)樓盤(pán)，又處在什么狀態(tài)呢？
陳志稱(chēng)，隨著商品房市場(chǎng)成交量的持續(xù)回升，“量升價(jià)漲”矛盾初步顯現(xiàn)，少數(shù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格有所上調(diào)，但是否能代表市場(chǎng)回暖，還不能簡(jiǎn)單據(jù)此推斷。
從目前的分析來(lái)看，陳志認(rèn)為項(xiàng)目?jī)r(jià)格上調(diào)主要有幾類(lèi)情況。首先，前期降價(jià)換量項(xiàng)目在取得較好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)以后，逐步減少或取消折扣，這種情況占絕大多數(shù)。其次，企業(yè)普遍采取的“低開(kāi)高走”營(yíng)銷(xiāo)推廣策略，導(dǎo)致后期項(xiàng)目?jī)r(jià)格上調(diào)。這就是說(shuō)，企業(yè)一般會(huì)將位置、戶(hù)型較差的房源作為項(xiàng)目一期，以后各期隨著房源位置、品質(zhì)的逐步提升，價(jià)格逐步走高。
在陳志手中的一份調(diào)查案例中顯示，大興區(qū)保利春天里項(xiàng)目一期于今年5月初開(kāi)盤(pán)，對(duì)外宣傳每平方米11999元起，但實(shí)際整體成交均價(jià)在每平方米1.4萬(wàn)元左右；二期7月下旬開(kāi)盤(pán)，由于樓棟位置、樓層較前期有所差異，成交均價(jià)提高到每平方米1.5萬(wàn)元左右，實(shí)際上調(diào)7%-8%，但給人感覺(jué)差價(jià)巨大。
“僅從市場(chǎng)的量?jī)r(jià)關(guān)系還不能準(zhǔn)確反映北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行情況，現(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到了一個(gè)高敏感期，在中央和地方嚴(yán)格調(diào)控的背景下，找到穩(wěn)增長(zhǎng)與控房?jī)r(jià)的平衡關(guān)系十分重要。”陳志說(shuō)，市場(chǎng)各方應(yīng)該保持理性與清醒，應(yīng)有準(zhǔn)確的判斷。“當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)還未呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)，僅僅是交易量回升。”
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