經過加層改造后的住宅設計圖。
改造前
改造后
住在房齡超過31年以上老房里的市民將迎來綜合改造，未來5年，政府將陸續投入150億元改善市民居住環境，陸續對1980年以前建設的老舊房屋進行建筑抗震節能綜合改造，改造后的民宅將更加節能環保，牢固度達到能承受烈度八度地震。昨天，《北京市房屋建筑抗震節能綜合改造工作實施意見》正式發布。
全市節能改造將涉及4000萬平方米的住宅，為新中國成立以來全國最大范圍的舊房改造。
市住建委相關負責人表示，通過綜合改造，將使全市住宅的建筑安全水平得到顯著提升，抗震能力達到現行國家規范要求。
市住建委相關負責人表示，政府陸續投入的150億元，將通過市區兩級財政以1：1的比例配置實現。“簡單來說，就是一年投入30億元，其中市級財政投入15億元，所有區縣一共投入15億元。”
據介紹，建筑抗震節能綜合改造中的城鎮房屋建筑的抗震鑒定、加固價值評估費用，由市財政承擔；駐京中央單位和解放軍、武警部隊，外省、區、市單位，境外機構產權的城鎮房屋建筑抗震鑒定、加固價值評估費用，由實施責任主體承擔。
《實施意見》規定，各區縣人民政府、各實施責任主體要積極探索吸收社會資金參與抗震節能綜合改造的途徑。城鎮住宅在原結構基礎條件滿足，符合規劃條件并經批準的前提下，可探索通過增層等方式籌集改造資金。已售公有住宅附屬設施改造所需資金，可以按照改造性質使用房改售房款、專項維修資金和個人公積金。
通過加固改造，部分老樓房每戶可能增加5-8平方米的面積。市民需負擔增加面積的建安成本。
如果對老舊房屋進行抗震鑒定和加固價值評估，發現有些建筑的加固成本可能已超過拆除重建的成本，對于這部分房屋，經房屋建筑所有權人同意后，將由區縣政府組織相關責任主體按計劃予以拆除，市民可能會回遷或者予以定向安置。
已經列入拆遷規劃的房屋，不列入此次改造的范圍。
權威訪談
是否增加樓層 業主集體決定
加固了房屋，節約了能源，改善了居住環境，政府利民惠民政策發布后，住在車公莊附近一棟老公房里的大爺大媽們非常開心，同時也提了很多問題。本報記者綜合了部分市民提問，并由市住建委相關業務處室負責人給予解答。
北京為何要花人力物力、在這么大的范圍內進行老舊房屋的改造？
近幾年，世界范圍內發生了很多大的地震，我國汶川地震、玉樹地震均造成了重大人員傷亡，房屋建筑抗震能力不足是造成重大人員傷亡的最主要原因。
經過我們調研發現，即使在北京，很多31年以前的房屋也不能滿足現在的抗震設防標準，為了市民的生命安全，市政府、各相關單位在討論了一年多以后，終于出臺了這個政策。
“1980”和“2002”為啥是坎？
我國自1978年以后才明確規定在房屋設計時必須考慮抗震設防措施，再算上兩年的建設工期，我們推算出1980年以前建成的房屋，很多是不滿足北京地區抗震設防標準的。2002年，國家又提高了人員密集的公共場所建筑物的抗震設防類別，因此1980年至2002年期間建成的幼兒園、醫院、體育場館、博物館、文化館、圖書館、影劇院、商場、交通樞紐等人員密集的公共服務設施，雖然已進行過抗震設防，但有些還需要適當加固、提高。
一個項目的改造大約持續多長時間？需要市民怎樣配合？
前期鑒定和改造過程，會對居民生活有些影響。因為抗震鑒定除了對設計圖紙進行復核驗算外，還需要進入房屋內對磚、砂漿、混凝土的實際強度進行檢測，可能需要打洞。
綜合改造工程實施過程大約需要3個月的時間，期間對房屋建筑外墻進行剔鑿，入戶做鋼拉桿；供熱計量溫控系統改造需要入戶改管；附屬設施的改造也需要入戶施工。
我們也想呼吁一下，政府花了這么多錢去改善居民的生活環境，希望能夠得到市民的配合。
改造項目市民可以參觀嗎？
從6月初開始，我們在東城、西城、朝陽、海淀、豐臺和石景山6個區挑選了12棟住宅樓進行試點，希望能把技術、政策等問題都測試出來。這些項目有些已經開工，將在年底前竣工。我們的計劃是讓各區縣市民就近參觀，實施責任主體即將開放報名，希望市民關注。
我們樓的產權單位非常復雜，有些企業已經倒閉了拿不出錢，怎么辦？有些鄰居生活已經很困難，他們能少出點嗎？
對于產權單位復雜的情況，將由區縣主管部門“兜底”負責統籌；如果產權單位是已經破產或者困難的企業，將采取市區兩級財政補助的方式進行補貼。對于已經被認定屬于本市低收入家庭的業主，將由區縣財政予以全額或差額補助。
增加的面積到底每平方米多少錢？
增加的面積將由所有權人承擔，但費用標準需要通過試點工程測算另行制定。
改造技術可靠嗎？怎么保證施工質量？
加固磚混結構房屋的技術已經過了專家論證，去年開始進行了抗震加固專項試驗，創新出預制混凝土外套加固體系。混凝土框架結構的加固技術已經非常成熟，我們借鑒了日本和美國的先進經驗，采用鋼結構防屈支撐進行加固。我們進行過大量實驗，實現了提高整棟樓房抗震能力。
同時，我們將嚴格實行合格承包人名錄制度，也就是說參與綜合改造的檢測、房屋安全鑒定、設計、施工監理單位都可以從名錄中依法選定，這些單位的工程質量是可以信賴的，同時區縣政府也會做好施工質量、施工安全的監督管理工作。
我們的樓是否增加層數，是誰說了算？
首先關于增層的標準是原建筑物地基可以承受，并且符合這個區域的控高、容積率等規劃條件。其次如果房屋屬于已售公有住宅的，實施責任主體應當依法組織業主共同決定，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，方可提出綜合改造申請。增層的基本原則是保障群眾利益，為社區廣大業主增加、完善服務設施。增層的相關政策正在研究制定之中。
農村改造咋辦？
在綜合改造中需要進行排查鑒定的3類房屋中，有一類是納入本市規劃保留村莊的農村住宅。現在有關部門正在研究適合農村的實施辦法。
新聞鏈接
2002年前公建部分改造
在這次改造中，也將1980年至2002年期間建成的幼兒園、醫院、體育場館、博物館、文化館、圖書館、影劇院、商場、交通樞紐等人員密集的公共服務設施納入改造范圍內，相關負責人表示，改造后的公共建筑將能承受烈度八度地震。
改造效果
可抗烈度八度地震
市住建委副主任張農科介紹,這次綜合改造是北京開展的一項重要民生工程，改造后市民可以體會到幾大好處：一是房屋建筑安全了，全部都能達到八度抗震設防的國家規范要求。二是節能了，采暖季所需標準煤數量僅為過去的三分之一，室內溫度能夠達到冬季室溫標準。三是管線、上下水、防水等附屬設施也會同步更新，大家居住更舒適。四是房屋建筑的使用壽命將延長10年以上。
此外，還將對房屋建筑的外立面進行美化改造，小區環境比如綠化也將同步改造。改造后的房屋建筑會和所在區域建筑風格一致，更加美觀和實用。
老公房能“長高變胖”
經過加固改造，老舊居民房屋不僅變“結實”了，每戶還能擴出5-8平方米的面積，并在頂層增加1至2層。經過改造，老公房就能“長高”、“變胖”。
技術人員說，這種改造技術相當于給原來的房屋先加上一層“外殼”，再加固原本建筑的外墻以達到整棟樓抗震的效果。同時，加厚的“外殼”與原來外墻之間的空間，就是相應住戶增加的面積。同時由于樓房底層更堅固了，在不違反規劃的情況下，建筑還能加高1到2層。如果樓層超過6層，還可以在規劃允許的情況下加配電梯。
據了解，加固改造后每戶多出來的面積，將計入每套住宅總面積內。而加層可能會成為社區服務中心，也可以經過商討后對外銷售，所得銷售款可以用來補貼整棟樓的建筑維修費用。
相關負責人說，涉及增加面積的權屬和將來的交易問題，目前正在研究相關政策，并根據目前已經開始的試點出臺具體辦法。
建筑壽命延長10年
以1980年劃線，最“年輕”的老房也超過了30歲。相關負責人說，以住宅設計使用期限一般為50年計算，意味著老房子的住宅使用期已經不足20年。而改造后的住宅不僅抗震能力增加，節能能力提高，還可以至少延長10年使用壽命。
“原來的老房子沒有節能措施，內外保溫都沒有做，冬季室內溫度很難達標，而且耗能嚴重。另外，老房的上下水、燃氣、供暖主管道、電線以及屋面防水等附屬設施有些已經超期服役，會有安全隱患，嚴重影響使用壽命。”相關技術人員說。
記者了解到，這次抗震節能綜合改造不僅是給老房加上一個堅固的外殼，同時還將對其中的“動脈”給予更新。部分水電、管道都將隨之改造，而具體的費用將可以通過動用業主的公積金、專項維修基金等方式籌集。
改造步驟
改造過程分五步
市住建委相關負責人介紹，改造雖然過程看上去比較繁瑣，其實可以歸類成５步完成。
抗震鑒定和加固價值評估
由區縣政府組織開展。抗震鑒定機構出具抗震鑒定和加固價值評估報告后，區縣政府應當及時建立檔案并將鑒定、評估結果書面通知實施責任主體。
據了解，這次城鎮房屋建筑的抗震鑒定和加固價值評估工作在2011年6月啟動，將在2012年年底前完成。
提出綜合改造申請
實施責任主體應當根據鑒定、評估結果，及時向區縣政府提出綜合改造申請。屬于已售公有住宅的，實施責任主體應當依法組織業主共同決定，經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意后，方可提出綜合改造申請。
編制綜合改造計劃
區縣政府于每年9月15日前將下一年度的綜合改造計劃上報領導小組，經審批后納入年度重點建設工程。
確定綜合改造設計方案
被確定為當年改造的房屋建筑，其實施責任主體應當及時組織工程設計，并將綜合改造設計方案報規劃部門審定。綜合改造設計方案中應包含節能、供熱計量溫控系統以及附屬設施改造內容。
符合規劃條件并經批準后，可以適當增加房屋建筑使用面積，相關費用由房屋建筑所有權人承擔。
工程實施
實施責任主體應當嚴格按照基本建設程序組織施工，區縣人民政府應當做好工程質量、施工安全的監督管理工作。
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