北京市公安機(jī)關(guān)組織開展了實(shí)有人口基礎(chǔ)信息大調(diào)查百日專項(xiàng)工作。在工作中，相關(guān)部門已核對(duì)空置房屋３８１．２萬戶。
如此空置，怎么理解？按房地產(chǎn)行業(yè)概念，空置指賣不出去的房子，空置率在10%—20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，就要加大商品房銷售的力度了，當(dāng)前的樓市難道要調(diào)整政策嗎？按“買了空著不住”理解，一戶按三口之家算，381萬套能容納一千多萬人口……一時(shí)網(wǎng)上議論紛紛。
北京市公安局回應(yīng)：不是最后數(shù)據(jù)
去年底，北京市公安機(jī)關(guān)開展了全市實(shí)有人口服務(wù)管理全覆蓋體系建設(shè)，即依托全市地理信息系統(tǒng)，建立人房信息關(guān)聯(lián)的實(shí)有人口綜合信息應(yīng)用平臺(tái)。截至3月底，這項(xiàng)統(tǒng)計(jì)完成了87.7%，通過此前的調(diào)查初步得出了本市有381萬套房屋空置。
有人質(zhì)疑，381.2萬套空置房屋，數(shù)據(jù)到底是怎么得來的？北京市有那么多空置房嗎？
對(duì)此，市公安局人口總隊(duì)回應(yīng)稱，目前公布的數(shù)據(jù)只是百日行動(dòng)開展兩個(gè)月以來的階段性數(shù)據(jù)，這并不是本市空置房屋的最后數(shù)據(jù)，由于統(tǒng)計(jì)方式的問題，很多空置房屋在接下來的普查中會(huì)劃為有人住的房屋。
據(jù)了解，警方對(duì)房屋的統(tǒng)計(jì)包括轄區(qū)內(nèi)所有建筑物的信息。這其中既有商品樓盤，也包括城鄉(xiāng)接合部地區(qū)的自建房、臨建房等所有有居住條件的房屋。
人口總隊(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在對(duì)房屋和實(shí)有人口的統(tǒng)計(jì)核實(shí)中，需要逐戶入戶核對(duì)房屋、人員信息，判斷空置房屋的標(biāo)準(zhǔn)是房屋內(nèi)是否有人實(shí)際居住。民警通過初步普查會(huì)將一些暫時(shí)無人居住，或者普查當(dāng)天無人在的房屋暫時(shí)劃為空置房。在核查戶籍信息、人戶分離情況以及房屋出租情況后，這些空置房的一部分可能會(huì)被重新劃為有人居住的房屋。
一位參與此次普查的民警告訴記者，他們?nèi)ゾ用窦視r(shí)，如果住戶不在，那么會(huì)先將這個(gè)房屋劃為空置房，然后會(huì)核查人戶分離情況，以及此房是否裝修、出租。只有確定房屋業(yè)主為人戶分離，并且業(yè)主確定此房暫時(shí)不住人，才會(huì)劃定此房為空置，但是大多數(shù)空置房都會(huì)經(jīng)過后期調(diào)查重新劃回來。“目前這項(xiàng)工作的進(jìn)展是房屋情況登記完畢，但人口情況還沒登記完，未來肯定會(huì)有很多空置房重新劃回來。”
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉說，根據(jù)他了解的目前市場(chǎng)上的房源，整個(gè)北京有房產(chǎn)證的房屋在七八百萬套左右，所以說381萬套空置房不太可能，“如果說白天去敲門，沒有開門的暫時(shí)算空置，有可能是這個(gè)數(shù)”。他估計(jì)，北京市場(chǎng)上常年沒人住的空置房大約有三四十萬套。
業(yè)內(nèi)空置概念不是沒人住的空房子
消息傳出，有人得出“房地產(chǎn)空置率驚人，會(huì)影響市場(chǎng)走向”這樣的判斷，這符合實(shí)際嗎？
空置房是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的專用名詞，嚴(yán)格概念上是指房屋竣工一年之后沒有實(shí)現(xiàn)銷售的房子，通俗地說就是指市場(chǎng)上賣不出去的房子。
據(jù)相關(guān)專家介紹，空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國(guó)際通行慣例，商品房空置率在5%—10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%—20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。
由于市場(chǎng)各方對(duì)于空置房的定義大不相同，因此很難統(tǒng)計(jì)出全國(guó)究竟有多少可供購(gòu)買的空置房，盡管建設(shè)部門對(duì)空置房作出了官方定義，但實(shí)際上市場(chǎng)上對(duì)空置房存在多種定義。
空置時(shí)間在1年以內(nèi)的為待銷商品房；空置時(shí)間在1年以上3年以內(nèi)的為滯銷商品房；空置時(shí)間在3年以上的為積壓商品房，也稱尾房。主要是指商品房的尾盤、長(zhǎng)期積壓在公司或個(gè)人手中的多套、長(zhǎng)期無法變現(xiàn)的空置房產(chǎn)或“債權(quán)房”等，其中又以商品房的尾盤為主。
由此可見，空置房與一般人認(rèn)為的沒有人住的“空房子”完全不同。所謂“空房子”其實(shí)指的是“空關(guān)房”，意即開發(fā)商把房子賣給業(yè)主后，業(yè)主既不自住也不出租，房子沒人住形成“空關(guān)”。
對(duì)于空置房，權(quán)威部門經(jīng)常會(huì)發(fā)布“空置率”的數(shù)據(jù)。而“空關(guān)率”的數(shù)據(jù)幾乎沒有機(jī)構(gòu)能夠發(fā)布，因?yàn)閷?shí)在是難以統(tǒng)計(jì)，只能是對(duì)某一兩個(gè)樓盤或小區(qū)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，得出相應(yīng)樓盤或小區(qū)的“空關(guān)率”。
“空置率”、“空關(guān)率”之所以必須嚴(yán)格區(qū)分，是因?yàn)樗鼈兯枋龅氖袌?chǎng)形態(tài)完全不同。“空置率”反映的是市場(chǎng)熱還是冷，空置率越高，表明樓市越冷，市場(chǎng)銷售不佳，房?jī)r(jià)有下跌的壓力；反之空置率低，房?jī)r(jià)則將繼續(xù)上升。而“空關(guān)率”反映的是投資性購(gòu)房的冷熱程度，空關(guān)房較多意味著業(yè)主購(gòu)房不為自住需求而購(gòu)房。
空置率是更能影響房地產(chǎn)市場(chǎng)走向的指標(biāo)，而空關(guān)率主要是對(duì)租賃市場(chǎng)有影響。
治理空閑過度，有助盤活租賃市場(chǎng)
有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然這一空置數(shù)據(jù)與現(xiàn)實(shí)不太吻合，但是北京的確在五環(huán)外一些區(qū)域存在房屋閑置比較高的現(xiàn)象，在房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)基本見效的情況下，可以考慮出臺(tái)政策抑制閑置等過度投資行為，增加租賃市場(chǎng)和買賣市場(chǎng)房源。
如果房屋空閑率過高，可以考慮出臺(tái)稅收等政策，減少房屋閑置，提高房屋利用率，也有利于避免房地產(chǎn)過分投資。
目前北京空關(guān)房來源通常有兩個(gè)：一是投資性二手房，因準(zhǔn)備隨時(shí)出售或無心獲取租金收益而進(jìn)行閑置；二是投資性商品房，在購(gòu)買之初只是期房，但如今已經(jīng)是現(xiàn)房，如欲出租還需額外進(jìn)行裝修費(fèi)時(shí)費(fèi)力。投資業(yè)主無意經(jīng)營(yíng)，進(jìn)而閑置。這兩個(gè)情況既是空關(guān)房的主要來源，也是當(dāng)前北京剩余租賃房源中比較難以盤活的一類。
北京市場(chǎng)中存在大量的無人居住房屋，其實(shí)就是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的最大泡沫，如果無法去掉，將會(huì)成為未來房地產(chǎn)市場(chǎng)再次反彈的誘因。這就引出了兩個(gè)問題：一個(gè)是調(diào)控效果在維持的前提下，仍然需要繼續(xù)深化；另一個(gè)是不動(dòng)產(chǎn)持有稅種亟待完善。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2010年、2011年兩年間全市平均租金累計(jì)漲幅達(dá)到了25%，2012年前5月，全市平均租金雖然緩和，但依舊上漲了5%。這主要是因?yàn)楸本┳赓U市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)極度不平衡，即使是在成交淡季，新增客源與房源比例也都超過2∶1。
有專家表示，當(dāng)前北京租賃需求規(guī)模不斷增長(zhǎng)，租賃房源嚴(yán)重不足。有限的公租房也只能在一定程度上緩解租金上漲的壓力，并且發(fā)揮效用也是長(zhǎng)期過程。若大量閑置房能有效盤活，哪怕全部因公因私閑置房?jī)H有10萬套，全部釋放到租賃市場(chǎng)的話可能促成租賃市場(chǎng)全年約至少30萬次的成交，相當(dāng)于租賃房源量間接增加30%，將對(duì)緩解當(dāng)前房源緊張起到很大的積極作用。
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