北京調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn) 貸款放 稅費(fèi)減 信心增

　　前天，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文宣布，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，再次貸款買(mǎi)房將實(shí)行首套房貸政策，貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的 0.7倍。這也意味著，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限貸政策正式結(jié)束。業(yè)內(nèi)人士普遍指出，這是迄今為止尺度最大的樓市松綁政策，“貸清不認(rèn)房”將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向產(chǎn) 生重大影響。

　　對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自 主確定。對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。在已取消或未實(shí)施 “限購(gòu)”措施的城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把 握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)化發(fā)展規(guī)劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。

　　銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優(yōu)先滿足居民家庭貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。

　　解讀：四季度交易量或井噴

　　中金固定收益團(tuán)隊(duì)分析師陳健恒指出，到今天為止，只剩下北上廣深四大一線城市仍執(zhí)行限購(gòu)。隨著1990年以后人口出生數(shù)量下降，最近幾年購(gòu)房的 需求中，進(jìn)入適婚年齡而首次購(gòu)房的比例已經(jīng)逐步下降，取而代之的是置換型需求，例如因換工作地點(diǎn)再度購(gòu)房、舊房換新房等。而這些置換型需求必然需要二套房 和三套房貸款的支撐。本質(zhì)上，限貸比限購(gòu)更加制約房地產(chǎn)銷(xiāo)售。因?yàn)橹两袢韵Ｍ�在中�?guó)買(mǎi)房的大部分是剛需，而剛需絕大部分需要依賴(lài)銀行信貸支持，能直接全款 買(mǎi)房的畢竟是少數(shù)。因此央行這次推動(dòng)房貸政策放松政策是朝正確的解決思路走出了第一步。

　　交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平指出，央行“貸清不認(rèn)房”新政超乎市場(chǎng)預(yù)期。此前近4年時(shí)間里，居民家庭首套房認(rèn)定執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，不符合 實(shí)際市場(chǎng)需求情況，甚至有貸款歷史而名下無(wú)房的換房需求也被認(rèn)定為二套房。新政對(duì)于這種實(shí)實(shí)在在的自住型購(gòu)房需求給予了較大力度的支持。

　　等待銀行細(xì)則出臺(tái)

　　山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓。早在9月22日，央行即將放松房貸限制的消息已在坊間盛傳。當(dāng)時(shí)，中國(guó)工商銀行回應(yīng)福州市政府房地產(chǎn)新政時(shí)曾暗示：“我們正密 切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和相關(guān)政策的調(diào)整，并將及時(shí)做好相關(guān)信貸政策的銜接，不斷完善相應(yīng)的金融服務(wù)。”緊接著，青島、南昌也發(fā)布了與福州類(lèi)似的“松貸” 政策。

　　偉嘉安捷企劃經(jīng)理吳昊表示，根據(jù)以往慣例，從央行發(fā)布新政到各大銀行細(xì)則性文件出臺(tái)通常需要一定的時(shí)間；北京的地方性細(xì)則應(yīng)該正在緊鑼密鼓的制 定中，預(yù)計(jì)“十一”過(guò)后具體細(xì)則將浮出水面。需要細(xì)則明確的內(nèi)容包括“已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款”究竟是商貸和公積金貸款都要還完，還是只還完商貸就算結(jié)清？北 京地區(qū)購(gòu)買(mǎi)三套房的申請(qǐng)人，首付款比例如何認(rèn)定？“向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款”如何落實(shí)等等。此外首套利率到底能打幾折也是大問(wèn)題。雖然通 知將首套房貸利率下限重新降至0.7倍，但在樓市風(fēng)險(xiǎn)高和房貸收益低的現(xiàn)狀下，愿意主動(dòng)執(zhí)行0.7倍的銀行幾乎沒(méi)有，即便有也要求捆綁其他政策。本報(bào)記者 張品秋 J229

　　總價(jià)不超468萬(wàn) 單價(jià)不超3.96萬(wàn)

　　一條滿足按普宅納稅

　　等待了近3年，許多剛需購(gòu)房人盼望的“普宅”標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)慶節(jié)前終于調(diào)整。《關(guān)于公布本市各區(qū)域享受優(yōu)惠政策普通住房平均交易價(jià)格的通知》規(guī)定：自 10月8日起，購(gòu)房人根據(jù)新的普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)納稅。按照新標(biāo)準(zhǔn)，五環(huán)內(nèi)單價(jià)不超過(guò)39600元/平方米、總價(jià)不超過(guò)468萬(wàn)元的房屋，即可算“普宅”。

　　“普宅”標(biāo)準(zhǔn)近3年未調(diào)

　　根據(jù)國(guó)家規(guī)定，所謂普通住房，是指住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含）以下、實(shí)際成交價(jià)格原則上應(yīng)當(dāng)?shù)陀诎幢就ㄖ�確定的所在區(qū)域住房平均交易單價(jià)或套總價(jià)的1.2倍。

　　目前，北京執(zhí)行的普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是2011年11月公布的，只設(shè)了單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)時(shí)劃分了南北兩個(gè)區(qū)域，如四環(huán)內(nèi)北部地區(qū)的價(jià)格為38880元/平方米、南部地區(qū)為34560元/平方米。六環(huán)外地區(qū)為17280元/平方米。

　　近兩年，隨著房?jī)r(jià)的大幅度上漲，六環(huán)外的新建住宅單價(jià)也已超過(guò)20000元/平方米，“普宅被非普”，明明是普宅卻要按照非普宅來(lái)交契稅的現(xiàn)象 比較普遍。比如，購(gòu)房人秦先生在南六環(huán)天宮院買(mǎi)了一套期房，單價(jià)接近22000元/平方米。雖然只是小面積的首套房，但由于超過(guò)17280元/平方米的標(biāo) 準(zhǔn)，必須按照3%的非普通住宅收契稅。據(jù)記者了解，六環(huán)多個(gè)小區(qū)的業(yè)主都曾為被“非普”的問(wèn)題進(jìn)行過(guò)抗議、維權(quán)。

　　新“普宅”既看單價(jià)也看總價(jià)

　　此次調(diào)整后的區(qū)域住房平均交易價(jià)格，是以2013年全市新建商品住房平均交易價(jià)為基準(zhǔn)（單價(jià)2.2萬(wàn)元/平方米、套總價(jià)260萬(wàn)元/套），根據(jù)區(qū)域調(diào)整系數(shù)確定。區(qū)域調(diào)整系數(shù)為五環(huán)內(nèi)1.5、五到六環(huán)之間1.2、六環(huán)外0.9。

　　2011年的“普宅”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)相比，新標(biāo)準(zhǔn)不再劃分南北區(qū)域，并且多了一個(gè)總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，兩個(gè)指標(biāo)只需要達(dá)到一個(gè)，就可以認(rèn) 定為普通住宅。比如，一位購(gòu)房人新購(gòu)買(mǎi)了三環(huán)一套60平方米的住房，屬于該家庭唯一住房，雖然成交單價(jià)為50000元/平方米，超過(guò)了39600元/平方 米的單價(jià)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，但該套房屋的總價(jià)沒(méi)超過(guò)468萬(wàn)元/套的標(biāo)準(zhǔn)，仍然可以認(rèn)定為“普宅”。

　　新規(guī)執(zhí)行按申報(bào)繳稅環(huán)節(jié)

　　根據(jù)政策，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房，按照3%稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按1%稅率征收契稅。

　　換句話說(shuō)，“普宅”標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整后，將有更多的購(gòu)房人能享受到契稅減免的優(yōu)惠。

　　三部門(mén)發(fā)布的通知中明確，新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的節(jié)點(diǎn)定在申報(bào)繳稅環(huán)節(jié)。從10月8日起，住房交易的納稅人申報(bào)繳納稅款，符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)的，即可享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠。

　　對(duì)于期房來(lái)說(shuō)，因?yàn)槠醵惱U納是在收房之時(shí)，所以那些已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)還沒(méi)有收房繳稅的業(yè)主，都可以按照新標(biāo)準(zhǔn)來(lái)執(zhí)行。而對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，因?yàn)槠醵惱U納是網(wǎng)簽之后，所以那些已經(jīng)簽了合同但未進(jìn)行網(wǎng)簽、或者網(wǎng)簽了但還沒(méi)繳稅的購(gòu)房人，也可按新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　“普宅”調(diào)整將利好樓市

　　市住建委給出的數(shù)據(jù)稱(chēng)，新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施后，享受到普通住房稅收優(yōu)惠的購(gòu)房家庭比重?cái)U(kuò)大到90%以上。

　　北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志評(píng)價(jià)，普通住房標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整是一項(xiàng)常規(guī)工作，旨在支持普通家庭購(gòu)買(mǎi)中小戶型、中低價(jià)位普通住房，能進(jìn)一步減輕百姓購(gòu)房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

　　專(zhuān)家觀點(diǎn)

　　“認(rèn)房不認(rèn)貸”對(duì)樓市的影響

　　前天，央行放寬住房貸款資格的審核要求，由“認(rèn)房又認(rèn)貸”改為“貸清不認(rèn)房”，同時(shí)明確首套首付三成，房貸利率7折。亞豪機(jī)構(gòu)分析，在國(guó)慶節(jié)前，從中央到地方相繼頒布寬松政策，可以說(shuō)是順時(shí)應(yīng)勢(shì)。

　　一、二線城市將啟動(dòng)置業(yè)

　　從全國(guó)情況來(lái)看，此前46個(gè)限購(gòu)城市中僅剩北、上、廣、深四個(gè)一線城市尚在執(zhí)行，三亞據(jù)稱(chēng)也將在國(guó)慶節(jié)后放開(kāi)限購(gòu)，但行政手段的退出并未帶來(lái)樓 市的回暖，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)水平顯示，8月全國(guó)70個(gè)大中城市中，除廈門(mén)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲、溫州房?jī)r(jià)環(huán)比持平以外，其他68個(gè)城市房?jī)r(jià) 環(huán)節(jié)仍在下滑。由此表現(xiàn)出限購(gòu)的解禁并沒(méi)有有效提振市場(chǎng)信心。

　　特別是一些三、四線城市由于前幾年大量推地，造成商品房庫(kù)存嚴(yán)重累積，城市又缺少核心產(chǎn)業(yè)對(duì)外來(lái)人口的吸附能力，造成購(gòu)房需求的萎靡觀望。

　　而此次放松限貸，其實(shí)質(zhì)是提高了購(gòu)房者的資金杠桿率，放大了收益，借此促進(jìn)購(gòu)房消費(fèi)的增加。房貸政策放松后，首次置業(yè)的剛需人群又可以享受到利 率優(yōu)惠，購(gòu)房總成本有所降低。如果按貸款100萬(wàn)、20年還清計(jì)算，7折利率可以為購(gòu)房者節(jié)省將近27萬(wàn)元。而對(duì)于改善型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)更是重大利好，賣(mài)掉舊 房再買(mǎi)新房依然可以享有首套購(gòu)房的30%首付、7折利率，預(yù)計(jì)一、二線城市將會(huì)由此啟動(dòng)一輪升級(jí)置業(yè)的高潮。

　　增強(qiáng)剛需入市信心

　　從北京的情況來(lái)看，雖然依然堅(jiān)持嚴(yán)格的限購(gòu)政策，但是今年以來(lái)，政府已經(jīng)幾次適度微調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策，年初放寬限價(jià)令之后，下半年土地出讓環(huán)節(jié) 由配建自住房或保障房改為異地競(jìng)建，由此體現(xiàn)出政府既希望房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠適度活躍，但又擔(dān)心成交量回升后房?jī)r(jià)繼續(xù)快速上漲，因此寬松政策并未聚焦于交易環(huán) 節(jié)，而是始終針對(duì)開(kāi)發(fā)商小步穩(wěn)妥地放寬。

　　也正是因?yàn)槿绱耍�效果并不顯著，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)依然在低谷中徘徊。扣除自住房、保障房之后，下半年北京商品住宅的月度銷(xiāo)量始終在3000至 4000套左右。而此次放寬普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，則是北京的寬松政策首次面向購(gòu)房者，雖然放寬標(biāo)準(zhǔn)之后，更多的是利好已購(gòu)房客群，按標(biāo)準(zhǔn)降低該類(lèi)客群應(yīng)繳 納的契稅，但對(duì)計(jì)劃購(gòu)房的客群來(lái)說(shuō)，也從一定程度上增強(qiáng)了看待后市的信心。

　　特別是北京的普通住房標(biāo)準(zhǔn)的上調(diào)與央行放松房貸政策相疊加，對(duì)于北京這個(gè)本不缺少購(gòu)房需求，缺少的是市場(chǎng)信心的城市來(lái)說(shuō)尤為關(guān)鍵，預(yù)計(jì)隨著政策 執(zhí)行，住房換手率將有所提升，有助于北京二手房的房源量的增加，以及剛需、改善型樓盤(pán)成交量的提升。

　　普宅t標(biāo)準(zhǔn)