珠江•摩派國際引領大中關村商業地產強勢崛起

相比于住宅市場的低迷，北京商業地產因需求火爆而一騎絕塵，成為近年來市場最熱的領域。根據DTZ戴德梁行此前發布的報告顯示，去年在全球147個城市中，北京的寫字樓租金上漲幅度位居全球首位，在傳統區域字樓市場的供求矛盾日趨加劇背景下，北京寫字樓需求開始明顯外溢至新的熱點區域。在此背景下，位于大中關村TBD與昌平金十字戰略核心區的珠江摩派國際正引領大中關村商業地產強勢崛起。

租金上漲導致寫字樓需求外溢

今年一季度，北京寫字樓租金即使經歷了2011年整年的強勁增長，依舊沒有放緩的跡象，DTZ戴德梁行今年第一季度數據顯示，北京寫字樓平均租金達到每月每平方米277.57元，環比增長12.64%，全市甲級寫字樓空置率繼續下行達到歷史最低值3.55%，環比下降0.28個百分點。

由于不斷上漲的租金和可租賃面積的制約，北京不少租賃需求向租金水平相對合理的外圍區域延伸。特別是近些年來隨著城市軌道交通的不斷延伸，醫療衛生、教育等配套的完備，不少中小企業將目光轉向新的區域。

以中關村為例，由于今年一季度中關村地區依舊沒有新項目落成，可租賃面積屈指可數，租金季度上漲15.11%，達每月每平方米212.34元，部分中小企業出于成本控制的需求，轉向周邊配套完善的成熟大中關村區域。

大中關村板塊成新寵

根據“十二五”大中關村發展綱要，海淀區、昌平區聯手打造的中關村國家自主創新示范區的重點開發區域，面積達55平方公里的TBD，歷經5—10年后將建成繼朝陽CBD、石景山CRD之后北京最大的科技商務區。

與其他區域還處在前期基礎設施階段不同，“大中關村”的產業發展也已經進入實質階段，15家入駐未來科技城的央企將在年內全面動工建設，屆時將帶動3萬多名職工北移，“一心、兩園、雙核、四軸”的主體空間結構也將呈現在大中關村。

根據市軌道交通網站消息，今年年底將開通地鐵8號線二期，與一期連接，通車后將與昌平線、13號線和10號線實現換乘，成為貫穿北京市南北中軸線的骨架線路，繼地鐵昌平線之后，再一次推動了大中關村板塊的價值騰飛。

事實上，大中關村樓市蘊藏的巨大潛力已經吸引包括萬科、保利、珠江等19家品牌房企相繼入駐，競相挖掘大價值洼地。然而，區域內主要以住宅市場為主，隨著傳統區域中小企業外需的外溢，區域產業的相繼入駐，大中關區域商業辦公需求進入旺盛期，符合中小企業商業辦公的產品一直是大中關區域的空白，在此背景下，位于大中關村TBD與昌平金十字戰略核心區的珠江摩派國際成為引領大中關商業地產強勢崛起的關鍵。

雙層空間稀缺辦公產品獲青睞

珠江地產斥資100億打造的208萬平方米、亞洲最大的商業綜合體—珠江摩爾國際中心，匯聚“移動高檔商務辦公、酒店式商務公寓、星級酒店和配套設施”四大功能集一身的商務復合地產項目，毋庸置疑的成為大中關村板塊的地標，以及為區域內最具投資價值和升值潛力的商業地產之一。

為了滿足中小企業需求，珠江摩派國際作為摩爾國際中心的二期項目，與一般寫字樓面積較大、總價普遍超越千萬級大關不同的是，珠江•摩派國際面積普遍在65平米左右，總價低，可以滿足中關村中小公司創業辦公的需要，受到市場青睞。

近期剛剛購買珠江摩派國際的某IT企業創業者小張告訴記者，自己之前在中關村租了一間寫字樓，今年租約還沒到期時，房東就提出要上漲租金，而且一簽就要簽兩年，這對剛剛起步的公司來說，實在負擔不了，不得已只好四處尋找新的辦公地方，在上地、回龍觀等區域考察圈之后，小張最終選擇位于緊鄰西二旗的珠江摩派國際。

“項目就在輕軌昌平支線生命科學園站旁邊，距達嶺高速北清路出入口僅1000米，交通非常便利。”小張向記者表示，除了便利的交通，更讓小張看重的是珠江摩派國際的產品。“項目宜商宜住，層高既可以實現我們辦公需求，又可以非常舒適的滿足我們居住需求，此外，項目總價在我們的購買承受范圍，這樣既節省了辦公租金又節省了居住租房成本，非常適合像我們這樣的成長型的中小企業。”

值得注意的是，北京去年年底已經申請納入營業稅改征增值稅的改革試點，據悉，北京稅務部門正在進行前期測算和培訓等相關工作。屬于中關村科技園區的企業還可享受國家給予中關村“1+6”的相關稅收優惠政策。而位于大中關村板塊的珠江摩派國際，具備商務辦公注冊資質，受“營改增”政策利好的影響，屆時，將成為不少成長型企業的首選。

完美配套成企業首選

除了產品優勢外，珠江摩派國際帶來的永旺商城、大型商業、七星酒店等為TBD商業及高科技研發企業進駐TBD提供先行配套聚集的人氣，也成為不少中小企業選擇珠江摩派國際的原因。

珠江地產2002年聯合世界500強企業、日本零售巨頭日本永旺株式會社，采用定制化打造15萬平米北中國最大永旺商城，自2009年正式運營后，已成功運營3年，每日的客運量甚至高達5萬人。

目前項目二期23萬平方米商業規劃即將動工。與此同時，項目三期也將崛起10棟200米高的5A級國際商務寫字樓和1座以迪拜酒店為藍本的七星鉑金酒店。與后海相呼應的13萬平方米海岸主體酒吧城也將同期落成。 此外，珠江摩派國際還擁有3萬平方米高端配給式商業“摩爾大道”，匯集星級商鋪、會所、餐廳、名品店等。

“置業者看中珠江摩派國際，一方面是因為該區域未來的廣闊的升值前景；另一方面也是看中了摩派高標準的商業配套，這些配套完全滿足中小企業辦公、生活的各項需要。”珠江摩派國際的項目負責人介紹，珠江摩爾國際中心地處208萬平方米城市綜合體之中，可供中小企業選擇的產品只有20萬平米，由此可見其配套的價值之高。隨著大中關村戰略的推進，其區域價值也在不斷的增加，屆時該項目將成為更多城市精英的首選。