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海淀區(qū)五道口的房子已經(jīng)漲到了近10萬(wàn)元一平方米，一套小小的37平方米開(kāi)間居然叫價(jià)350萬(wàn)元？近日來(lái)，“10萬(wàn)元一平方米”成了網(wǎng)絡(luò)上與北京房?jī)r(jià)最相關(guān)的熱詞。記者連日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這只是因?yàn)槲宓揽谌A清嘉園一套37平方米的小戶型二手房，報(bào)出了350萬(wàn)元的價(jià)格，門店業(yè)務(wù)員還在不斷推波助瀾稱仍要漲價(jià)。到了昨天，連中介都忍不住出來(lái)澄清說(shuō)同一小區(qū)均價(jià)遠(yuǎn)低于10萬(wàn)元，這一套小戶型為“極個(gè)別案例”，甚至斷定很難成交。
區(qū)域?qū)嶋H成交價(jià)未有大波動(dòng)
來(lái)自鏈家地產(chǎn)的消息顯示，五道口這一套二手房的建筑面積只有37平方米，但賣主的叫價(jià)卻達(dá)到了350萬(wàn)元，相當(dāng)于每平方米的單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了9.46萬(wàn)元，再加上中介費(fèi)、各種稅費(fèi)，每平方米的購(gòu)房成本超過(guò)了10萬(wàn)元。
記者發(fā)現(xiàn)，這套“中關(guān)村二小學(xué)區(qū)總價(jià)最低的房子”只有一室一廳，房屋朝西采光，房產(chǎn)證已經(jīng)滿5年。雖然大約可以省下將近20萬(wàn)元的稅費(fèi)，但從2月掛出以后，高單價(jià)還是讓人望而卻步。
那這套小戶型是如何在網(wǎng)上走紅的？
3月7日中午，新浪微博網(wǎng)友“AdRa1n”上傳了一張鏈家地產(chǎn)門店窗口的照片。窗口招牌上，就掛出了這套房源的信息。十幾天以來(lái)，這條微博的影響力慢慢發(fā)酵，轉(zhuǎn)發(fā)1.26萬(wàn)次獲得了1213條評(píng)論不說(shuō)，一些房地產(chǎn)業(yè)界的知名人士還專門為這套高價(jià)房發(fā)表評(píng)論，個(gè)別網(wǎng)友還有些斷章取義或半開(kāi)玩笑地大呼“北京二手房?jī)r(jià)突破每平方米10萬(wàn)元”、“五道口才是首都核心區(qū)”。
五道口房源真的已經(jīng)貴到如此地步？此前才5萬(wàn)元到6萬(wàn)元一平方米的房?jī)r(jià)，如今一下躥升了67%？通過(guò)走訪附近多家門店，記者統(tǒng)計(jì)出華清嘉園目前至少有40多套二手房在售，除了這套小戶型，其他房源的掛牌價(jià)格仍在每平方米5萬(wàn)到6萬(wàn)元左右，并沒(méi)有顯著變化。
而已經(jīng)完成網(wǎng)簽甚至過(guò)戶的二手房成交數(shù)據(jù)顯示，去年10月18日，華清嘉園一套38平方米單居每平方米成交價(jià)為6.08萬(wàn)元，為區(qū)域內(nèi)最高；1個(gè)月后，該小區(qū)成交一套148平方米的三居室，單價(jià)降回每平方米4.99萬(wàn)元，同月一套53平方米的一居室成交價(jià)為285萬(wàn)元，單價(jià)為每平方米5.38萬(wàn)元。從去年12月到今年3月，這個(gè)小區(qū)成交了8套房，其中面積最小的50平方米，最大的為205平方米；最小戶型的成交單價(jià)為每平方米5.72萬(wàn)元，幾套房中，單價(jià)成交價(jià)最低的，為每平方米4.17萬(wàn)元。
“這才是最真實(shí)的成交數(shù)據(jù)，二手房市場(chǎng)是完全開(kāi)放的，單個(gè)房主叫高價(jià)或掛低價(jià)，都不能反映出市場(chǎng)的總體情況。”向記者提供數(shù)據(jù)的中介公司相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
業(yè)務(wù)員虛構(gòu)房?jī)r(jià)又漲40萬(wàn)元
這套房子的價(jià)格為何這么高，是業(yè)主不著急賣故意掛高價(jià)，還是中介“不小心”打錯(cuò)價(jià)格？記者聯(lián)系上掛出這套房的鏈家地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員李洪彬，卻聽(tīng)到了更讓人意外的回答。
“350萬(wàn)元已經(jīng)是2月份的價(jià)格，目前這套房子已經(jīng)以370萬(wàn)元成交了。”這名業(yè)務(wù)員隨口就說(shuō)，目前小區(qū)里還有一套37平方米的單居，房主叫價(jià)390萬(wàn)元，仍是小區(qū)里總價(jià)最低的房源。
按照這名業(yè)務(wù)員的說(shuō)法，同樣37平方米的二手房總價(jià)再漲40萬(wàn)元，相當(dāng)于每平方米又漲了1.08萬(wàn)元，房屋單價(jià)接近11萬(wàn)元。如果它仍是小區(qū)總價(jià)最低的房源，意味著其他掛牌二手房業(yè)主也同時(shí)調(diào)高了價(jià)格，這可能嗎？
當(dāng)記者表示可以查到鏈家地產(chǎn)近期每套房源的成交價(jià)，整個(gè)小區(qū)單價(jià)沒(méi)有10萬(wàn)元的成交紀(jì)錄時(shí)，這名業(yè)務(wù)員立刻改口說(shuō)“是在我愛(ài)我家成交的”。“總之最近房子還在漲，趕緊買還合適。”他說(shuō)。
記者隨后查閱了我愛(ài)我家的成交數(shù)據(jù)，結(jié)果顯示，雖然這個(gè)小區(qū)近期有一套小戶型成交，但真實(shí)成交價(jià)比中介聲稱的低了將近100萬(wàn)元。“小房子低總價(jià)、高單價(jià)是正常的，但這一區(qū)域沒(méi)出現(xiàn)很離譜的成交價(jià)。”我愛(ài)我家相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
經(jīng)過(guò)多方查詢，截至發(fā)稿時(shí)，記者仍無(wú)法聯(lián)系上這套小戶型的業(yè)主。一名從業(yè)20余年的業(yè)內(nèi)人士分析，在目前情況下出現(xiàn)如此高的報(bào)價(jià)，只能說(shuō)明房主存在兩種心態(tài)，一種是對(duì)二手房?jī)r(jià)格預(yù)期甚高，而另外一種則是業(yè)主不急售，“有棗沒(méi)棗先打三竿子”。
為上學(xué)買“加價(jià)房”不太值
在這套房源的網(wǎng)絡(luò)信息中，雖然已經(jīng)有多名業(yè)務(wù)員打上了“業(yè)主誠(chéng)售”的評(píng)語(yǔ)，但從2月到現(xiàn)在只有寥寥幾人關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士分析，如果真有人買這套房，決不是沖著狹小的戶型、沖西的朝向而購(gòu)買的，而是最金貴的“中關(guān)村二小上學(xué)名額”。
按照核實(shí)后的數(shù)據(jù)，華清嘉園小區(qū)里總價(jià)最低的3套房源價(jià)格分別為350萬(wàn)元、360萬(wàn)元、370萬(wàn)元，但這幾套房子的面積分別為37平方米、50.23平方米、60.29平方米，如果購(gòu)房人不糾結(jié)于“總價(jià)最低”，每多付出10萬(wàn)元，就多得10平方米以上的面積。
中關(guān)村二小的學(xué)區(qū)房就這么金貴嗎？同樣是中關(guān)村二小的學(xué)區(qū)房，一套位于五道口科源小區(qū)、1981年建成的板樓，46平方米的一居室總價(jià)為276萬(wàn)元，購(gòu)房人如果只圖讓孩子上個(gè)好小學(xué)而不考慮居住空間，買這套房能省下近100萬(wàn)元。若是以350萬(wàn)元的代價(jià)，可以買到五道口華清園的免稅小兩居，同樣可以上中關(guān)村二小。
“國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)以后，業(yè)主的掛牌價(jià)已經(jīng)更貼近市場(chǎng)價(jià)，喊價(jià)虛高的情況有了一些轉(zhuǎn)變，但仍有極個(gè)別案例出現(xiàn)。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭說(shuō)，華清嘉園這套房源僅僅是目前市場(chǎng)中的個(gè)別案例。每平方米9.46萬(wàn)元的價(jià)格，遠(yuǎn)高于該小區(qū)每平方米5萬(wàn)至6萬(wàn)元左右的水平。
“由于單價(jià)過(guò)高，這套房源短期內(nèi)成交的可能性很低。”張旭表示，這種明顯過(guò)高的掛牌價(jià)對(duì)于市場(chǎng)的指導(dǎo)意義不大，并不能反映出真實(shí)的市場(chǎng)形勢(shì)。
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