中關村西區整改賣場面積縮減已成定勢

8月底，鼎好電子城(600658,股吧)二期10層的租戶吳女士接到市場部通知，鼎好二期7～10層將面臨調整，清退全部商戶，轉為寫字間重新招租。在今年，吳女士并不是第一次接到市場部這樣的通知。

下半年以來，吳女士就感覺到賣場的變化，先是工商和稅務挨家挨戶地檢查，清退了部分沒有營業執照的黑導購和水貨商，的確起到了整頓市場風氣的作用。與此同時，鼎好市場部也展開行動，凡是沒有鼎好營業執照的商戶都收到了清退令。這也牽連到了一些正規商戶。

鼎好二期剛建成的時候，吳女士在10層租了一間180平方米的精品間用作辦公場所，主要面向行業客戶做終端產品，不對外做零售。吳女士搬遷的時候直接把注冊地也遷至鼎好，算是在鼎好二期安家落戶了。

今年9月初，鼎好市場部給二期10層的所有商戶下達了正式通知，9月18日前必須全部搬走，7～9層商戶也先后接到通知，要求在9月底全部搬出。

鼎好對二期7～10層的整頓就這樣不動聲色地展開，前后才不足一個月時間，很多商戶都沒有反應過來。最后，吳女士在海龍13層找到了落腳點，而她的鄰居們多數選擇了搬離中關村西區。

2009年7月，海淀區政府發布了《關于加快推進中關村西區業態調整的通告》，創新要素、科技金融、科技企業總部和研發中心、高技術服務業、文化創意產業等業態列入“鼓勵類”，而電子賣場、商場、購物中心、餐飲等則被劃入“不鼓勵”業態。同年，海龍大廈拉開了電子賣場整頓的大幕，在12層建立了虛擬現實產業基地，并且改造8層以上寫字間，以吸引高科技企業入駐。

今年5月，《中關村西區業態調整規劃（2011年—2015年）》發布并實施，要求2011年內，海龍、鼎好等大廈的商業面積要下降至50%以下。經歷了2009年的整改，海龍大廈目前已經基本達到該要求，鼎好電子城的整頓也被提上了日程。

“以前工商和稅務也會來檢查，但沒有今年這么頻繁，而且一般會選擇在某個工作日的上午進行抽查。今年好幾回他們都是周末過來，直接影響到了我們做生意，幾乎總是可以看到有柜臺和門店被貼條查封。”鼎好地下一層做手機的商戶蔣先生對記者說，“本來生意就不好，大家都指望著周末能賺回來，現在弄得人心惶惶，好幾家已經自動關門休假了。”

這次工商、稅務檢查的重點主要是有沒有營業執照，是否按時納稅。與此同時，鼎好市場部也在內部核查營業執照，要求鼎好商戶的注冊地必須是鼎好，如果是異地經營的商戶都將面臨清退。這樣一來，不但不法商戶被查封，一些正規商戶因為營業執照問題也不得不關門歇業。鼎好一層幾個大的品牌形象店都曾先后出現過停業，比如微軟的體驗店就因為代理商的營業執照停業了半個月左右時間，多家蘋果店因為非授權和售賣假貨等問題被查封。

今年上半年以來，僅鼎好一家電子商城清退并處罰的商戶就達數百家，還有一些商戶沒等工商稅務上門就已經自行撤離了。進入下半年，不僅僅是鼎好，e世界也開始了清查行動。e世界一層門店因此出現了大面積的清空，由電子市場聯合工商和稅務的清查行動還在繼續。

在不到一個月的時間里，鼎好二期7～10層的所有商戶都將被清退，這讓不少商戶有點措手不及，但更多人也意識到了在西區整改的勢在必行。如今，海龍大廈已經基本實現50%以下的賣場面積，而鼎好和e世界的整頓也正在進行中。據鼎好市場部相關人員介紹，未來鼎好5層以上將全部變更為寫字間，但因為鼎好樓下賣場的面積比較大，可能縮減還會牽連到賣場部分，這得根據具體情況做調整。

如今，鼎好二期10層的商戶已經全部清退，7～9層也開始陸續撤離，記者在7層看到了中關村發展集團的臨時辦公室。據鼎好知情商戶透露，鼎好之所以這么著急清退商戶，最主要原因就是已經找到了大客戶，并且還得到了政府的補貼金。

鼎好二期10層被清退的商戶將在3個月后領取鼎好退還的房租和押金費用，其中大部分商戶都選擇了留在中關村附近經營，只是繼續留在西區的已經很少。“反正都得搬，就想找個能呆得長久點的地方，不然總是搬來搬去客戶都給搬跑了。”原先在鼎好二期10層做數碼相機的經銷商陳哥說，“我們主要做相機渠道，肯定不能離開中關村，現在既然鼎好都開始調整了，那西區可能真的沒法再呆下去了。”

隨著新一輪的整改進行，西區幾大電子市場的房租出現新一輪上漲。吳女士租下的海龍13層拐角位置的寫字間單價是5.7元/天/平方米，鼎好和e世界價格略便宜，但鼎好的物業費比海龍貴，而e世界小面積的寫字間已經所剩無幾，最后每月的房租費用都得在1萬元以上，這對陳哥這樣的渠道商來說，壓力確實有點大。所以陳哥把新的辦公地點選在了數字物流港，只是按照中關村目前房租的上漲幅度他也不知道自己能否扛住。

另外，不少商戶都很羨慕吳女士能在海龍租到商鋪。自從西區調整以來，海龍最先面臨整頓，當時清退了7層以上的經銷商，面向高科技企業重新招租。吳女士能在海龍找到空鋪一方面原因是她注冊的公司本身就不是零售類，另外吳女士還很神秘地說了一句：“有錢好辦事。”

雖然中關村西區多家物業都已經明文規定禁止零售類公司進駐，但還是有不少原先在賣場的商戶設法給自己找到了在西區的落腳點。正如賣場市場部一位不愿意透露姓名的管理人員說：“海龍7層以上仍然有零售商，多數是走了內部人員的關系，但這樣的利益關系又能維持多久？”

郭女士之前在e世界有四五家門店，今年下半年以來她決定全部清退。“今年的市場行情讓我不愿意去冒險，壓縮也是一種自我保護，我們現在把門店全部關閉，只保留了保福寺橋這邊的辦公室做渠道，最主要原因是今年的市場讓我看不透。e時間總經理換人了，賣場各類審查越來越嚴格，生意是越來越沒有信心，那我就選擇先觀望一陣子，反正開店對我們這樣的零售商來說很容易，但前提是對市場有把握。”

郭女士最沒有把握的還是西區對電子賣場和經銷商的最后“判決”，如今她看到的是大部分商戶在撤退，也有像恒洲這樣的蘋果授權店受邀進入中關村，因為在未來賣場體驗中心的地位會進一步加強。郭女士扎根中關村十多年，曾租過賣場一層大半以上的面積，現在她想觀望觀望再做決定。