平均月租金僅千余元，是“鄰居”鼎好電子大廈的1/18，但中關村e世界卻經營慘淡，大量商戶撤離，地下一層約六七成商鋪空置。業內人士認為，散售模式導致商鋪產權分散，經營、管理難以集中，商業價值過低，使得中關村e世界即使位于繁華地段，租金低廉也難以挽留商戶。
現象 租金低廉空置率高
9月11日，記者在中關村e世界看到，賣場一層極為冷清，店員多在店內閑談，鮮有顧客上門。這樣的情況在地下一層更為嚴重，3200平米的地下一層電子賣場內，僅有不到30家營業商戶，其余多數鋪位處于閑置狀態，貼著“鋪位招租”的告示。
據了解，中關村e世界地下一層靠近電梯處10平米左右的鋪位，租金為1500元/月，折合約5元/平米/天。經營數碼相機的商戶陳先生告訴記者，目前其所在的地下一層鋪位租金僅4.2元/平米/天。而在鼎好電子大廈，同樣是臨近電梯的地下一層10平米的鋪位，每月租金27000元左右，約90元/平米/天。
租戶介紹，在中關村眾多電子商城中，相較于附近的鼎好、海龍、科貿和太平洋數碼廣場，中關村e世界的租金最為低廉，平均租金為鼎好大廈的1/18，是海龍大廈的約1/17。
中關村e世界身處中關村這個繁華的IT產品聚集地，緊挨地鐵4號線中關村站，毗鄰中關村眾多購物中心，地段并不比鼎好、海龍差，但租金低廉至此頗令人驚訝。對比北京其他傳統商圈，這樣廉價的租金也絕無僅有。商戶表示，即使租金僅千余元，中關村e世界電子賣場也乏人問津，整個地下一層空置率達六七成。
說法 商戶稱管理混亂
銷售手機的商戶朱先生告訴記者，正是由于中關村e世界租金低廉，去年他同朋友才將生意從鼎好轉移到此。“這9個多月一直在后悔，不該圖租金便宜。生意極差，銷售量跟在其他賣場時比差了3倍多。我們想轉讓，但一直沒人接手，租期一到我們就搬走”。他還表示，抱同樣想法的商戶不在少數，“賣場缺乏人氣，違規收費，管理混亂，在這里很難盈利”。
采訪中多位業主普遍認為，無法盈利是大批商戶撤離原因之一，而另一個原因則是賣場違規收費嚴重，管理混亂。
商戶陳女士告訴記者，商戶初來時，市場部多會收取培訓費、工服費、胸牌費、保障金等費用，還有一系列罰款規定，但簽署合同時，合同上并未注明罰款項目，為何罰、如何罰。記者了解到，近日中關村e世界市場部開始向業主征收10元/平米/月的“綜合管理費”，遭到許多業主的抵制。
昨天，中關村e世界市場部總監楊明新表示，中關村區域的其他電子賣場沒有將商鋪出售，其產權為自有，市場管理成本費用可以依靠租金收益解決。而中關村e世界的開發商早在項目完成時就已將項目的賣場、寫字間分散出售，地下一層到第四層賣場的產權分布在1100多個業主手中。作為管理運營商的市場公司，只有收取市場綜合服務費作為其運營成本，而這也是唯一的收入來源。
楊明新表示，高空置率只出現在地下一層，因為今年年初地下一層的商鋪租賃權利返還到業主手中，不再包租。此前租賃的商戶若要續租需要與各商鋪業主洽談，而有時商戶需與多個業主達成一致才能完成較大面積的租賃。
楊明新也表示，賣場正在尋求解決方案，希望借此提高統一運作的能力。
根源 產權分散導致陷入困境
業內人士認為，散售模式導致產權分散正是中關村e世界此時陷入困境的根源。北京高策房地產顧問機構董事長李國平表示，出售商鋪無論對開發商還是運營方而言，都是飲鴆止渴。他分析稱，賣場的商業價值需要一定時間的培育，而散售后沒有統一的經營、招商和管理，商業價值很難得到提升。北京多數散售項目，如建外SOHO、三里屯SOHO等，與其周邊世貿天階、三里屯village等相比，商業價值較低。
RET睿意德執行董事張家鵬認為，散售模式下小業主把控話語權，往往只考慮自身租金利益，對賣場的整體布局和諧調性缺乏考量和把控，會導致賣場整體失調。同時，缺乏統一的機構進行規劃、服務和有效管理，將影響賣場的長足發展。
中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平也表示，諸如中關村e世界的案例不鮮見，散售模式的項目應對性較差，難以進行針對性的轉型。業內人士認為，若要改變目前低租金、高空置率的狀況，中關村e世界可以借鑒鼎好的成功經驗，但首先須將分散的產權進行統一。
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