仲量聯行數據顯示，三季度末，北京零售地產租金看漲的同時，商業零售的郊區化日益明顯。業內人士預計，未來郊區零售商業項目將持續優于城區項目，五環外商業零售項目將迎來市場機會。而占據地利、機遇、配套等多重優勢的房山、通州、昌平等區域將成為郊區商業零售的第一梯隊，近期將有新品入市的房山超級蜂巢則以體驗式商業成為“新中關村”的商業范本。
商業辦公物業雙雙走向“郊區熱”
近日，在仲量聯行的數據統計中，北京市甲級辦公樓、城區零售物業雙雙呈現走熱趨勢。最新數據顯示，截至三季度末，北京甲級辦公樓空置率環比下降0.7個百分點，而租金則環比上漲0.9%；城區和郊區零售地產租金環比分別增長0.3%和0.7%。
商業及辦公物業市場向好的基礎上，郊區化成為二者的共同趨勢。業內專家指出，隨著人口和產業的不斷郊區化，未來郊區辦公及商業零售項目的市場表現將持續優于城區項目，越來越多的人群選擇就近辦公和消費，五環外的辦公、商業零售項目將持續受益。
商業的郊區化還有另一股強力推動。北京市2017年將投入上百億元專項治理開墻打洞行為，各區臨街的開墻打洞商店首當其沖，僅朝陽區朝陽路一條主干道規范治理關掉的商鋪便達上千家。
“隨著城市空間的不斷治理，對規范化商業零售物業的需求將持續增長，”專家表示，北京市對商業零售物業的需求量級巨大，鑒于城市核心商業空間的稀缺和租金的高昂，未來將有至少一半的需求流向郊區。
超級蜂巢打造“新中關村”商業范本
事實上，郊區已經做好了承接的全面準備。以距離北京城區半小時交通圈的房山、通州、昌平為例，三地區域交通及整體配套均已十分成熟，初步形成“三星環月”之勢，成為傳統商業辦公形態之外的新商業辦公市場代表。
同時，郊區的硬件水平也已經開始逼近甚者超越城區項目。據悉，近期吸引了包括中國平安、太平洋財險等眾多知名企業進駐的房山超級蜂巢，臨街商鋪面積主打極為稀缺的40-160平米靈動戶型，超過50%的面積均為自營，即便在城區核心，這樣的“自持”大手筆也實屬罕見。超級蜂巢首次將體驗式商業大規模引進房山，在近10萬平米風情商街中，或逛街或休憩或閑談，每個角落都能發現不同的樂趣和驚喜體驗。
更為重要的是，超級蜂巢同時囊括商務辦公、企業總部和創業商業等多種業態。“產業鏈條的介入無疑是為超級蜂巢的商業提供了活水之源，”在業內人士看來，超級蜂巢的多業態融合不但為商業帶來有力的客源支撐，也配合房山的“新中關村”之路為其打造了一個鮮活可持續發展的、“新中關村”生態商業范本。
據悉，僅中國平安一家企業入駐即將為超級蜂巢帶來3000人左右的高端消費群體。而作為區域內唯一高端綜合商業，超級蜂巢還將承載周邊包括中融集團、京煤集團員工在內的近30萬高端客群的商業消費需求。
物業稀缺凸顯價值上揚
與市中心的商業辦公物業一樣，郊區的優質商業辦公物業同樣沒能逃脫供不應求的局面。首當其沖，受北京今冬采暖季“停工令”影響，部分原計劃四季度交付的項目很可能延期入市，供應層面幾乎無新品“增援”。
而政策調控帶來的小面積商業也即將進入“稀缺頂峰”：3月商辦新政策導致未來所有可售商業套內建筑面積不能小于500平米，如果以建筑面積衡量則預示著未來商業產品的主體將是面積在700平米以上的“大家伙”。
“幸虧地產圈的朋友給了中肯的建議，”林先生坦言，“恐怕以后像超級蜂巢這樣40-160平米的商鋪要成絕版了。”如林先生一般有眼光的個體“覬覦者”之外，以阿里巴巴旗下的盒馬鮮生為代表的新零售業也“虎視眈眈”，按照“消費進社區”的新零售行業思路，未來郊區將成為新零售商業搶占的又一主要陣地，而社區商業的承載恰恰是200平米以下的可零售商業。
稀缺則價高，郊區新興商業辦公市場或將在較快時間內進入到價值上揚期。專家指出，不斷增強的消費能力、日新月異的區域發展和新零售商業等多業態的共同發力，使得郊區新興商業辦公市場的發展速度加快，稀缺性會更快的體現出來，而諸如超級蜂巢等代表“新中關村”商業走向的項目，將在整條價值鏈的頂端引領行業價值和走向。
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