“我們3月26號（2015年）成立，小鎮3月28號開園，我們是入駐小鎮的第一批投資機構。”原質資本吳宗方講到，當時的杭州夢想小鎮遠不是如今這般的網紅。
2年以后，各家門戶網站的標題是“杭州夢想小鎮迎兩周歲生日：廢棄糧倉蛻變創業天堂”；“跑男”也進入了小鎮錄制，當天園內所有公司放假一天，長租公寓住戶拿到了幾百塊補貼后離開一天。
小鎮已成杭州新的“旅游景點”，除了章太炎故居、四無糧倉這樣的文化景點，更多的人來看這里的創業生態和創業者。
2014年，北京海淀圖書城改建成中關村創業大街，當時門庭若市的200米長街，如今卻門口羅雀，不再是每天人山人海的繁盛景象。
“中關村的咖啡涼了”，這是去年多家媒體使用的標題，而晚9個月才開業的杭州夢想小鎮，如今依然騰不出更多的停車位。
01租金漲了，設計費貴了，雙創還能怎么火
“之前最火熱的時候，園區接待不過來，我們都要上去接待過來參觀的人。” 一位之前在南方院工作的設計師告訴鋅財經。
據了解，南方院作為小鎮的設計方，在這些項目中并未取得很高利潤，“最初沒什么設計院愿意做，當時院里有些所接過去做了，報價也很低，但是現在做出名氣了，各地都有找過來做的，價格也開的高起來了。”設計費的增長反應了工程量的上漲。
資本的關注同樣不亞于政府。整個夢想小鎮，已經吸引31億元投資，740多個項目。
而吳宗方也不是沒有選擇，據了解當時在北京已經有人為他組好了團隊。“如果要做Pre IPO這類中后期投資的事情，我應該就在北京了”。留在夢想小鎮的他，已經投資了20多個項目，累計投資金額2億元：“但是要做早期項目投資的話，扎根小鎮最方便。”
“創新創業”走通的標志，就是租金漲了。
“和市區里600-800元的價格比，小鎮整體的工位價格都還是比較低的，我們這里是350元左右，其他空間也都差不多。”夢想小鎮內某品牌孵化器負責人告訴鋅財經，2年時間，小鎮的辦公工位的費用從150元每月每人漲到了如今在300元以上。
據一位全國性品牌的眾創空間杭州負責人所估計，“預計全面性漲價，會在補貼政策結束后才會真正開啟。首先，是不漲價做不下去。其次，是入駐團隊由小變大了，能負擔更多費用。”
成熟，是付出代價換來的。
02倒閉潮之后，大家開口閉口都在談盈利
“早期投資就是投人，我們的早期項目都是亂撒撒出來的。兄弟和朋友之類，要做點什么東西，就投了。”鋅財經創始人潘越飛問到，對預測未來最重要的因素是什么是，吳宗方抿了口茶回答，“運氣”。
“那天接到朋友電話，他告訴我，之前過年借給他的錢，他幫我換算成股份了，現在有新的投資人進來，值不少錢了。”
但運氣不是誰都有。
“今年年初，大概G20之后，有一批企業倒閉，死掉的企業多了去了。創業本身的成功率就不高嘛。“小鎮內某基金公司的負責投后服務的經理說，這在小圈子里被傳成小鎮倒閉潮。
從2014-2016年，杭州公開披露的項目總計7000個項目，融資成功率不到3%。
濱江某品牌空間負責人佐證了這一數字：在他們那，過去一年，從零開始創業還活著的項目只有3個，不到1成的存活率。
最近的一起解散風波來自“車螞蟻”。這家是一度融資2000萬美元的互聯網汽車服務明星品牌，近期爆出內部信：公司決定出售車螞蟻業務或公司并購的形式退出回報。期限為1個月，如果一個月內市場上沒有找到買家，那么就直接申請破產清算。
吳宗方分析整個創業市場在發生變化：宏觀層面，熱門領域的爆點會不斷影響著這個時代創業的主流和大方向；微觀層面，因為這兩年融資環境不太樂觀，所以很多原來的創業項目開始將盈利能力作為公司的核心指標。
“你至少要告訴我一個具體的時間，兩個月、三個月、一年或者更久，但是平衡點在什么時候。”他解釋道。
而如果創業者告訴他需要若干年或很長時間，他回答，“那創業者需要告訴我，他的商業模式為什么贏了。”
收縮原有C端業務，切入B端市場，為企業提供整套汽車服務解決方案的的車螞蟻最終也沒有逃過解散的命運。
“看錢，其實有個誤區，”吳宗方說現在的投資人，更看重的是現金流的曲線，而非現金流本身的數字，“我們看的不是盈利能力，我們看的是盈虧平衡點，Break Even。”
03租房生意和代理申報，是小鎮產業鏈的一體兩面
能讓特色小鎮扛過倒閉潮沖擊，是背后遠比創業大街更復雜的產業鏈條。
在又高互動——以特色小鎮為核心的綜合服務商——設計的研討班材料中，要進入小鎮產業，至少得看懂四大塊：項目投資商、房地產開發商、產業基金、產業服務商。
夢想小鎮對地產圈的人來說，早年并沒有太多人接受。
位于杭州未來科技城（小鎮所在板塊，夢想小鎮200米以內）的合景天峻，2015年10月開盤價大約1.2萬，2016年8月突破2萬，今年8月已經超過3萬。
當然期間G20的作用也不能小覷，某國資產業園區招商人員表示了不同看法。
城西板塊的房價漲幅的關鍵因素，還是西湖區的基建配套投入和城市框架的拓展，另外和阿里巴巴也有一定的關聯。他反問鋅財經，“你覺得在夢想小鎮創業的年輕人，有多少能在那里附近買的起房子的？”
早期項目的創業者，可能無法負擔如今杭州的房價，但是帶動租賃市場，從而拉動投資買房是高概率的事件。
據房產中介得到消息，目前“倉溢綠苑”（小鎮附近較有名的小區）三室一廳整租價格在4500-4800，而兩年前這個價格是無法想象的。
一 位夢想小鎮的90后CEO告訴鋅財經，租房成本的上升，對于園區引進團隊，團隊引進人才都有一定的不利。“成本上去了啊，不利于形成產業帶。這和北上廣大 公司，分化直屬部門，只留地標性部門在當地，而把研發等部門放到二線城市，以解決員工幸福度的問題，是一個道理。”他補充道。
政府的處理方式是提供補貼，減少企業和應屆畢業生的負擔。目前，有部分地區的學校會根據政府撥款，給予大學生創業一些資金上的補貼，通常按照參與的人數進行計算。
這看起來是鼓勵大學生進行創新，實則解決了學校的就業率問題。
“假如三五個人組成一家公司開始創業，學校的就業率上就少了這幾個人”某高校學生班主任說道。
同時在創業過程中，還有日常生活的開銷，比如辦公場地、租房、餐飲等，實際帶動的是周邊整體消費。
據觀察，倉興街（小鎮的旁的一條街道）兩邊的店面房已經很難租到，沿街大多是餐飲業，以其中一家沙縣小吃為例，據老板娘講，店面租金從2014年的1萬多，漲到2015年的3萬，而到了2016年房東要價接近7萬。
正如暢銷書火不火，要看出沒出盜版書。一個產業成熟，必然也夾雜了灰色業務。
創業服務機構和政策申報的代理公司，隨著雙創熱潮，也水漲船高。
在鋅財經采訪中了解到，之前有不少創業者都曾經收到代理公司的電話或者短信，大致是把公司遷到特定地區，就可以幫助申報國家補貼和拿到創業的種子基金。
以一家早先在濱江的創業公司為例，其項目是做圖文視頻自動生成的應用軟件，最初注冊在濱江，“當時，對方公司說有一個創業基金，但是需要注冊地在這邊（小鎮，余杭區），結果地址轉過來之后，最后也沒有拿到。”項目發起人黑金告訴鋅財經，“也不是被騙了，只是感覺很坑。”
通常一次公司地址變更，代理公司的收費在3000-5000不等。
政策補貼的代理申報，更是接近空手套白狼。
通常政策代理申報公司，會通過關系拿到新成立公司的聯系方式。隨后會和項目負責人取得聯系，詢問是否符合大學生創業政策補貼，如法人是否是5年以內的省內高校畢業生，其所占公司股份是否超過30%等。反復確認之后，會推薦可以申報的相關政策。
對方會有一位業務人員一直跟進，反復和創業團隊確認材料和信息。當然價格是事先談好的，通常是政府的第一筆補貼約整個政策的30%的70%，也就是接近全部補貼的2成。
據業務人員介紹，他們內部的導師對政府審批的流程和要求比較熟悉，所以能夠幫助修改材料和路演BP（商業計劃書），提高獲得補貼的機會。
一名小鎮產業投資人說他的理解就是：“典型的綜合體，各行各業都能在這里找到自己的位置。”隨著時間推移，小鎮周邊的人情味也越來越重，YOU+之類的品牌公寓為年輕人，提供了更好的起居空間，蕓臺書舍、倉乾居等方便人們進行閱讀和精神的交流。
夢想小鎮和創業大街，在體量和規模上有著巨大的差距，無論占地面積、企業數量、周邊配套都無法相比，而且，產融結合對新城區的作用遠高于舊城區。
北京創業大街的背后是中關村，深圳灣創業廣場的背后是華強北，杭州夢想小鎮的背后則是當地，獨一無二的互聯網基因。
不遠處，人工智能小鎮開始篩選第一批申請入駐的項目，從互聯網+到智能制造、人工智能，產融結合的趨勢正在越來越明顯，屬于特色小鎮的未來正在不遠處。
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