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照片：圖中空地即為北京海淀萬柳地區(qū)居住用地項目（7月10日攝 ，全景拼圖）。 在近兩年的冷清之后，北京土地市場終于迎來了高潮。在１０日下午舉行的一場土地競拍中，中赫置地旗下的北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以近４萬元／平方米的價格奪得了十分稀缺的北京萬柳地塊。這一消息在網(wǎng)上引起震動，短短幾小時僅微博轉(zhuǎn)發(fā)評論已上萬條。網(wǎng)民在問，中央領(lǐng)導近期反復強調(diào)，要毫不動搖地繼續(xù)推進房地產(chǎn)市場各項調(diào)控工作，近４萬元／平方米的高價是怎么拍出來的？對樓市有何影響？ 近４萬元／平方米是怎么拍出來的？ 自２０１０年、２０１１年從嚴調(diào)控樓市以來，北京土地市場整體十分冷清，但２０１２年７月１０日這一天徹底改變了這一局面。下午２點３０分，距離土地開拍還有一個小時，北京市國土局交易大廳已經(jīng)被擠得水泄不通。北京市國土部門工作人員相互間感嘆道：“好久沒見過數(shù)百人來這里看土地拍賣了。” 包括萬科、中建、保利、招商、中赫置地、融創(chuàng)、中冶、方興地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、懋源等地產(chǎn)大腕來到現(xiàn)場，只為競逐北京萬柳地塊。 北京萬柳地塊總用地面積約３．９萬平方米，規(guī)劃建筑面積約７．８萬平方米，位于海淀區(qū)西三環(huán)路和西四環(huán)路之間的萬柳地區(qū)，地塊位置優(yōu)越，緊鄰地鐵１０號線巴溝站，周邊商業(yè)氛圍濃厚、教育配套設(shè)施成熟，是成熟的高品質(zhì)居住區(qū)萬柳西區(qū)的最后一宗可開發(fā)居住用地，掛牌起價１８．６６億元。 下午３點３０分，拍賣師宣布開拍，房企們踴躍報價，融創(chuàng)報價迅速突破２０億元，中赫置地、懋源、方興地產(chǎn)不甘落后，一眾房企輪番加價，最后手持１１號牌的懋源將價格報至２６．３億元。 拍賣師當即宣布，２６．３億元為該地塊的最高報價，一旦觸限，就開始競爭回購房面積，從１００平方米開始往上報。根據(jù)交易規(guī)則，誰報的回購房面積高，誰將奪得這一地塊，不過，由于回購價只有１萬元／平方米，回購房面積越大則房企成本越大。 盡管如此，依然難擋房企們的熱情。回購房面積迅速從１００平方米報至１０００平方米、１００００平方米。由于房企們舉牌太快太踴躍，拍賣師６次提示：“請在我報出面積后再舉牌示意。”當報至１５０００平方米、報面積接近３００輪時，拍賣師已口干舌燥，趕緊猛喝了一口水，一旁的工作人員也連連打呵欠。 過了一個半小時，經(jīng)過４６輪價格競拍，后又經(jīng)過３２６輪競配回購房面積的競拍，由北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以２６．３億元、配建１６４００平方米回購房競得北京萬柳地塊，溢價率４０％，樓面價高達４萬元／平方米左右。 據(jù)了解，北京赫華恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司即為中赫置地旗下公司。中赫置地開發(fā)了釣魚臺７號院，其價格一度高達３０萬元／平方米。 地價到底高不高？ 事實上，即使是萬柳地塊的掛牌起始價，已經(jīng)是北京市近年來少有的地價較高的地塊之一。萬柳地塊的掛牌起始樓面價為２．４萬元／平方米，自６月１９日掛出以來，在網(wǎng)上報價環(huán)節(jié)即有１０口報價，網(wǎng)上報價已高達２．５萬元／平方米。由于報價較踴躍等因素，北京市土地整理儲備中心７月３日宣布，暫停北京萬柳地塊掛牌出讓活動，將７月４日的交易活動調(diào)至７月１０日進行。 從最終成交價來看，近４萬元／平方米的住宅樓面價，超過了前兩年成交的北京地王海淀薊門橋地塊和順義天竺２２號地。有眾多網(wǎng)友只嘆價格真高，新浪微博“木有昵稱的寶貝”說：“媽呀，太猛了，這夸張，那建好以后不得賣１０Ｗ一平？” 不過，對于這一價格，也有分析人士表認為，萬柳地塊十分稀缺、配套較好，周邊二手房價格已高達６萬元／平方米，與周邊的二手房相比，這一價格有一定支撐。新浪微博“天冰００１”則說：“政府便宜賣地，你以為開發(fā)商會便宜賣房么？” 對于最終的交易情況，北京市海淀區(qū)政府表示，該宗地屬存量國有建設(shè)用地。２０１２年１月海淀區(qū)政府啟動了該宗地的規(guī)劃調(diào)整工作，并于４月經(jīng)規(guī)劃主管部門批準，將該宗地規(guī)劃使用性質(zhì)調(diào)整為二類居住用地，容積率調(diào)整為２．０。海淀區(qū)政府擬通過此次萬柳地區(qū)居住用地的上市交易來彌補六郎莊重點村搬遷整治的資金缺口。 海淀區(qū)海淀鄉(xiāng)六郎莊村是北京市５０個市級掛賬重點村之一。為改善該地區(qū)環(huán)境，解決民生問題，２０１１年海淀區(qū)政府啟動了六郎莊村的搬遷整治工作，整個搬遷整治面積共５３萬平方米，需搬遷六郎莊村村民５２００人，拆遷住宅及非住宅面積４３萬平方米。根據(jù)規(guī)劃要求，完成搬遷整治工作后，該區(qū)域?qū)⑷孔鳛槌鞘芯G地，可實現(xiàn)規(guī)劃綠地５３萬平方米。同時海淀區(qū)積極解決村民就業(yè)及居住問題，將建設(shè)農(nóng)民回遷房２９萬平方米。因重點村改造項目自身難以實現(xiàn)資金平衡，萬柳地區(qū)居住用地項目被確定為六郎莊搬遷平衡資金用地。海淀區(qū)政府表示，該用地入市交易后的可支配收益將全部用于六郎莊村的搬遷整治工作。 樓市會因此而瘋狂嗎？ ２１世紀不動產(chǎn)分析師粟日認為，成交的回升，信貸環(huán)境的持續(xù)寬松，給開發(fā)商帶來了資金面的改善，為其增加土地儲備增添了勇氣。 萬柳區(qū)域是北京市成熟的高檔社區(qū)集中區(qū)域，新增住宅已經(jīng)多年供應匱乏，２００８年以后區(qū)域內(nèi)基本已經(jīng)無期房住宅供應。 北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，本地塊的價格對區(qū)域內(nèi)市場肯定會有比較大的影響，區(qū)域市場價格有一定上漲難免，但是對北京其他區(qū)域特別是郊區(qū)市場的實際影響不大。目前來看，萬柳地塊的出讓并不具有指標性意義。因為土地市場的高溢價還是個別現(xiàn)象，而且大部分都是一些非住宅類的小地塊。 北京市國土部門有關(guān)負責人表示，無論是從北京還是從全國來看，實際上上半年土地市場整體溢價率比較低，土地市場并非全面復蘇，本地塊出讓的價格并不代表整體土地市場情況。 ２１世紀不動產(chǎn)分析師粟日認為，萬柳地王對整個樓市影響有限，但在一定程度上影響市場預期心理。不過，由于中央對房價一直保持高度警惕，決策層不斷喊話，因此，下半年成交量溫和增長的同時，房價大漲也不現(xiàn)實，購房族務(wù)必在開發(fā)商的炒作之下保持冷靜。 張大偉表示，該地塊的成交對購房者的購買決策可能有一定的促進作用，但是大部分郊區(qū)市場的庫存依然比較大，房價大漲的可能性不大，購房者還是應該理性考慮購房決策。 |
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