浙江奉化民居坍塌事件發(fā)生后，引發(fā)了社會對類似的“８０后”“９０后”老舊房屋質(zhì)量安全的普遍擔憂。
這些產(chǎn)權(quán)期內(nèi)已使用二三十年的“老房子”現(xiàn)在到底安全不安全？如何確定？一旦經(jīng)鑒定為危房，又該如何處理？業(yè)主的利益如何維護？
問題一：“老房子”是否安全如何鑒定？
近期，河南、江蘇、安徽等許多省份都做出了排查“危房”安排，如安徽省要求，對轄區(qū)或所屬管理范圍內(nèi)的危舊直管公房、使用年限超過２０年的 磚混（磚木）結(jié)構(gòu)房屋、尚未解危的危險房，墻體傾斜開裂變形、抹灰突然大面積脫落或新近出現(xiàn)門窗突然不能自由開閉的房屋等進行重點排查。
上海市政工程設(shè)計研究總院國家一級注冊結(jié)構(gòu)工程師孫先春告訴記者，現(xiàn)有的“８０后”居民房屋不少是砌體結(jié)構(gòu)，也就是人們常說的磚混結(jié)構(gòu)，由 于本身的結(jié)構(gòu)特點，砌體結(jié)構(gòu)的房屋一般不超過６層。“單就砌體結(jié)構(gòu)的房屋本身結(jié)構(gòu)安全和質(zhì)量來說，只要按照規(guī)范設(shè)計、施工、驗收，后期正常使用的話，應(yīng)該 是不存在安全問題的，不用過于緊張。”孫先春說。
但房屋經(jīng)過常年使用后，總會出現(xiàn)各種各樣的“小毛病”，要確定其安全狀況該怎么做？對此，安徽建筑大學(xué)教授孫強告訴記者，如果居民懷疑自己 的房子有質(zhì)量問題或安全隱患，可以首先向物業(yè)反映，由物業(yè)與開發(fā)商聯(lián)系鑒定、處理。一旦這一程序銜接出現(xiàn)問題或走不通，就應(yīng)該向政府部門反映，由政府部門 出面協(xié)調(diào)。
孫強介紹，目前全國通行的危房鑒定工作主要從三個方面來進行，一是地基，也就是房屋基礎(chǔ)；二是主體結(jié)構(gòu)，比如承重等；三是維護部分，也就是陽臺等。其中，以主體結(jié)構(gòu)為最主要部分。而在鑒定的標準和程序上，也有比較規(guī)范的流程。
一般來說，危房鑒定由房屋產(chǎn)權(quán)人（使用人）向當?shù)罔b定機構(gòu)提出鑒定申請，鑒定機構(gòu)按照法定程序，進行現(xiàn)場查勘、測試、檢測驗算等，進行全面分析，論證定性，作出綜合判斷，提出處理建議，簽發(fā)鑒定文書。
問題二：房屋鑒定為危房，怎么定責處理？
如果居民房屋真的出現(xiàn)了質(zhì)量問題，并被鑒定為危房，下一步應(yīng)該怎么處理？
曾參與汶川地震災(zāi)后危房鑒定工作的合肥工業(yè)大學(xué)教授柳炳康認為，明確責任是第一步。他說，可能造成危房的責任主體有很多，開發(fā)商、施工方、設(shè)計方，甚至業(yè)主的不當使用，如野蠻裝修、改變用途、亂搭亂建等，必須確定責任后再具體問題具體分析。
安徽省住建廳房地產(chǎn)處相關(guān)負責人表示，房屋被鑒定為危房后，責任主體應(yīng)根據(jù)危房成因區(qū)分情況、責任法定。如危房成因于建設(shè)過程中存在的問 題，違反了《建筑法》《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定和強制性規(guī)范要求，工程招標、勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督等單位都要依法承擔相應(yīng)責 任。
云南盈科律師事務(wù)所律師李承蔚表示，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，如果責任主體缺位，而相應(yīng)的監(jiān)管主體或相應(yīng)主管部門已經(jīng)履行了監(jiān)督管理職責的，由所有人或使用人承擔責任；若相關(guān)主管部門疏于履行相應(yīng)職責，則應(yīng)承擔相應(yīng)責任。
但在原因明確、責任確定之后，危房的維修、加固卻也面臨著重重考驗。記者調(diào)查了解到，我國現(xiàn)行的物業(yè)維修基金主要針對的是物業(yè)共用部位、共 用設(shè)施設(shè)備保修期滿后產(chǎn)生的維修、更新和改造費用，如屋頂滲漏、外墻剝落、電梯、消防設(shè)施等維修。而“危房”特指建筑本身的主體結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題，也就是說， 危房所需要解決的主體結(jié)構(gòu)問題應(yīng)該由終身質(zhì)保方承擔，維修基金是不能用在危房維修加固上的。
“從法律角度看，業(yè)主和開發(fā)商存在房屋買賣的合同關(guān)系，如果危房的成因不是業(yè)主和他人損害所致，也不屬于不可抗力的話，那么房屋主體結(jié)構(gòu)終 身質(zhì)保責任、危房的維修加固費用也要由開發(fā)商來承擔；如果造成危房的原因是設(shè)計、施工的問題，開發(fā)商承擔責任后可以向設(shè)計單位、施工方索賠。”安徽中天恒 律師事務(wù)所律師袁維平分析說。
問題三：危房責任主體“消失”，居民權(quán)益誰來“兜底”？
記者在調(diào)查中了解到，盡管我國在建筑質(zhì)量安全領(lǐng)域建立了比較完善、規(guī)范的標準和流程，在實際操作中，仍有不少房屋建筑領(lǐng)域的追責面臨著各種不確定性的挑戰(zhàn)。
如在浙江奉化的居民樓坍塌事故中，開發(fā)商目前處于“吊銷未注銷”狀態(tài)，施工單位也經(jīng)過拆分，主要責任主體均處于難以尋覓的“消失”狀態(tài)。類似情況下，居民的利益應(yīng)當如何維護，誰來承擔“兜底”責任？
“如果維修加固甚至坍塌后的追責賠償都找不到責任主體的話，那么政府應(yīng)當出面承擔更多責任，包括尋找責任主體、妥善安置居民、協(xié)調(diào)解決維修賠償?shù)取?rdquo;孫強說。
記者了解到，當前，我國也建立了危房排險解危的救助渠道，如根據(jù)《城市危險房屋管理規(guī)定》，在房屋所有人進行搶險解危需要辦理各項手續(xù)時， 各有關(guān)部門應(yīng)給予支持，及時辦理；對于經(jīng)鑒定機構(gòu)鑒定為危險房屋，并需要拆除重建時，有關(guān)部門應(yīng)酌情給予政策優(yōu)惠；對重大安全隱患房屋，啟動應(yīng)急預(yù)案涉及 的人員撤離，如家庭是唯一住房，地方政府應(yīng)優(yōu)先通過保障性住房等解決撤離人員居住問題；對沒有修繕利用價值的房屋，地方政府應(yīng)優(yōu)先列入危舊房或棚戶區(qū)改造 計劃；產(chǎn)權(quán)人提取個人賬戶內(nèi)住房公積金，向物業(yè)專項維修資金管理部門修繕申請，應(yīng)給予支持和配合等。
但眾多業(yè)內(nèi)人士和法律專家也提出，這種“兜底”只是最終的無奈之舉，政府部門應(yīng)當發(fā)揮更積極主動的監(jiān)管作用，建立完善追責機制，防患于未 然。云南衡煒律師事務(wù)所主任朱智律師認為，當開發(fā)商和建筑商都不存在時，政府應(yīng)該承擔一定監(jiān)管不力的責任。“總的來說，產(chǎn)權(quán)期內(nèi)房屋變危房怎么處理的問 題，現(xiàn)有法律出現(xiàn)了空白，質(zhì)保期內(nèi)由開發(fā)商負責，質(zhì)保期后沒有明確規(guī)定。但是按照法理和慣例，房屋屬于特殊商品，每個物業(yè)涉及到無數(shù)人的生命安全，開發(fā)商 和建筑商應(yīng)該對其主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量終身負責，政府監(jiān)管部門，驗收部門應(yīng)該永久負責。”
袁維平說，“８０后”“９０后”房屋未來很可能進入問題集中暴露期，而責任主體“消失”的現(xiàn)象也不會鮮見，政府不可能無限制地承擔一切維 修、賠償工作，應(yīng)當探索通過市場化的方式建立“補償機制”。“比如對這些老舊房屋的安全狀況、責任主體現(xiàn)狀進行排查后，從現(xiàn)在起就由業(yè)主、開發(fā)商、政府通 過加購房屋保險的方式，為未來可能出現(xiàn)的問題構(gòu)筑最后一道防線。”
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