樓市“冬天”來了
——一線城市房價率先回落，“明折+暗扣”，降幅多達20%，價格拐點特征明顯
不出意料，降價最先從一線城市開始。
大約從今年七八月份起，在北京工作的山東人霍小姐就明顯感到手機每天收到的賣房廣告多了起來。10月份以來，更是每天要收到10多條類似的短信，且大多打著低價入市、大幅優惠的旗號。霍小姐覺得，開發商和中介是真的著急了。然而在限購的情況下，她并沒有購房資格。“其實我是想買房的，如果一年前看到這么大的優惠，也許我就買了。限購一年了，房價不可能不降。”霍小姐說。
一直想在自己小區買一套更大一點房子的上海人陳先生，一年多來經常到中介去看二手房信息。“一年多時間價格就沒動過，但最近明顯降了，還時不時的會有特價房源，都說是業主急售。”但陳先生決定繼續觀望，“房價肯定還要跌的，現在出手多傻呀。”
10月以來，北京、上海、廣州等一線城市的部分樓盤率先吹響了房價調整的號角。各種明折暗扣都算上，降價幅度多在20%左右，一些前期漲得過快、泡沫較為明顯的項目，降價幅度甚至達到50%。
“在房價飛漲的時候，人們認為降價20%幾乎是不可想象的事情。但在房價泡沫比較大的情況下，價格稍微一動，就會有兩三成的幅度。”北京中原地產市場研究部總監張大偉指出，尤其是在北京通州這樣前期價格漲幅較大、泡沫明顯的區域，由于前期拿地成本很低，跌幅再大一些也不至于虧本。
宏觀統計數據進一步印證了房價拐點的到來。
國家統計局發布的數據顯示，10月70個大中城市房價平均環比下降0.14%，首次出現環比下降。鏈家地產首席分析師張月認為，10月全國平均房價首現環比下降，表明下半年來持續的價格僵局已經被打破，房價下降的拐點初步確立。
與此同時，與9月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有34個，持平的城市有20個。與9月份相比，10月份環比價格下降的城市增加了17個。環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.2%。
但是，市場拐點的確立，不能單從1個月的環比下降就來判斷，因此未來兩個月的價格情況將成為判斷樓市拐點的一個關鍵指標。
市場庫存不斷創新高，加劇了降價的壓力。目前，北京住宅庫存已超過12萬套，為2009年6月以來的庫存最高點。市場供應出現相對過剩，只有降價促銷才有可能換來成交量。
“降價只是剛開始，相比購房者的預期還有不小差距。”張月表示，當前房價下跌已經開始逐漸由外向內蔓延，成交量下跌帶動成交價下降的趨勢十分明朗。在購房者“買漲不買跌”的心理影響和調控政策不放松的政策影響下，成交量很難有反彈。整體市場已經進入了下行階段。
“暴利時代不會再回來”
——開發商加快促銷防止被“拖死”，房地產行業面臨大調整
有些出乎意料的是，龍頭開發商成為降價的先鋒。
在上海，引發這次大幅降價的，并非實力較差、資金緊張的小企業，而是龍湖、綠地、中海等標桿房企。在其他城市，萬科、富力等大開發商也加大了促銷力度。
“先跑的搶的是錢，后跑的搶的是紙。”顯然，在調控的重壓下，經歷過市場起伏的大開發商對這句話的認識更清楚，嗅覺更靈敏，反應也更迅速。
據統計，近七成一線房地產企業今年前三季度未完成年度銷售任務的75%。從目前已經披露的銷售數據看，預計未完成同期任務的企業將繼續增加。臨近年底，開發商面臨還貸和回籠資金壓力進一步加大，這也成為開發商加速促銷的動力。
在市場調整中，中小房企受到的沖擊更大。在江浙一帶，一些小開發商資金鏈斷裂、老板卷款“跑路”的情況屢次發生。一些企業受制于資金及庫存的雙重壓力，到了必須出售項目或股權換取資金渡過冬天的關口。
業內人士普遍預計，隨著調控的深入，房地產企業兼并重組的現象將逐漸增加，行業集中度會明顯提高，這也有利于整個行業的健康發展。
在這樣的背景下，“降價換量”已成為開發商的共識。“即便個別項目有可能虧本，也比企業被一個項目拖死要好。降價宜早不宜遲。”一位開發商表示。
“房價要回歸合理水平是大勢所趨。”萬科集團總裁郁亮告訴記者，一年多來，萬科一直堅持積極定價的策略，保證項目在開盤一個月內銷售60%以上，確保安全。“對習慣生活在甜水里的房地產企業而言，下半場到了。”
郁亮認為，過去幾年房地產行業快速增長，企業的利潤率非常高，但這種“美好的歲月”并不正常。經過這一輪嚴厲的房地產調控，未來住房的投資屬性將難以體現，這也就意味著房地產行業很難再回到過去的暴利時代。在“下半場”，企業應該更加注重產品的性價比，更好地滿足普通人的居住需求。
郁亮坦言，萬科2012年的策略就是“過冬”，保證企業有充足的現金流，更加積極地賣房減少庫存，謹慎買地，進一步強化內部管理，開源節流。
從全國土地市場的表現看，開發商“過冬”的表現越來越明顯。2011年1—10月份，主要城市土地流拍575宗，較去年全年增加110%。部分城市，如廣州，出現了無人競拍而底價成交土地的情況，甚至取消了土地出讓。據統計，今年前10月全國主要城市居住地塊成交7734宗，其中4619宗底價成交，占比60%。
“中國的房地產行業真正意義上的一次大調整正在發生。”國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松指出，短期來看，行業和企業層面供給相對過剩的格局已經逐步形成。開發商將通過降價、布局三四線城市、以品牌和效率而非擴張土地儲備等方式來提升價值、應對調整。
輿論不支持“房鬧”
——業主維權應遵守市場規則，政府要加強市場監管
每次市場調整的時候，總會出現一些類似的現象，“房鬧”就是其中之一。
在北京、上海等地，由于開發商大幅降價促銷，使不少在高點買房的購房者的房產“紙面價值”一下縮水幾十萬元，引發了他們的不滿。和2008年底房價下降時類似，老業主們要求開發商退還差價，甚至出現圍堵打砸售樓處等過激的“維權”行為。近兩個月來，北京、上海等地，僅媒體報道的此類事件就有十余起。
張大偉認為，在目前樓市拐點特征明顯的情況下，降價項目出現糾紛的主要原因有兩個：一是開發商銷售過程中有部分違規行為或者承諾；二是多年來樓市畸形發展，房價從來沒有真的跌過，這使得購房者忽視了房屋作為商品不僅會漲，也會跌。“享受了多年泡沫與暴利的樓市，將投資賭在房子上的人們，在本輪調控中更應該增加風險意識，那種只漲不跌的樓市‘博傻’時代已經過去了。”
與2008年底相似情況出現時媒體紛紛聲援不同，近期多數媒體均發表評論，呼吁購房者遵守契約精神，理性應對房價調整。專家認為，房價合理回落是民心所向。在房價上漲過程中，購房者并未平分利潤給開發商，所以在下調的時候也很難要求開發商退差價，降價就鬧糾紛明顯不符合契約精神。
對地方政府而言，這種維權行為事關社會穩定，甚至可能成為調控松動的推手。但處在風口浪尖的上海市政府第一時間公開表示：“商品房銷售價格是由房地產企業和購房人根據市場供求關系協商約定，房地產企業也應該按照規定實行一套一標明碼標價，接受監管。如果在購房合同執行中發生矛盾糾紛，雙方當事人應該按照合同約定，協商解決。如果協商不成，可以通過司法途徑解決。”
業內人士普遍將其解讀為政府并不支持“房鬧”，堅持調控的決心十分堅定。
“我們會協助這些購房者和開發商商討解決方案。但無論如何，打砸售樓處的方式是不支持的。”某省會城市政府官員告訴記者，地方政府也會高度重視樓市降價引發的“房價焦慮”和“退房糾紛”，做好撫慰和風險教育。同時要格外加強對市場的監管，警惕可能發生的價格欺詐，保護購房者的合法權益。
“調控絕不可有絲毫動搖”
——調控底氣比2008年更足，降價只是剛剛開始
房地產調控效果越來越明顯的時候，人們開始擔心，調控如果就此放松，房價會出現大幅反彈。
這種擔心并非多余，房價下降導致土地市場冷清、地方土地財政和房地產稅收下降、“房鬧”事件發生。從經濟環境看，歐美債務危機結果捉摸不定，我國經濟增速有所下滑，部分企業受到較為嚴重的沖擊。2008年底，當房價出現拐點的時候，正是因為相似的原因，調控出現轉向。
“這一次調控和2008年最大的不同，就是同時進行的大規模保障性住房建設，這是調控堅持下去的基礎。”陜西省建設廳有關負責人告訴記者，今年全國1000萬套保障性住房的建設任務近期已經全部開工，陜西省更是超額完成了任務。從今年陜西省的實踐看，大規模的保障房建設，既能起到解決低收入家庭住房困難的作用，也的確能起到帶動投資和消費的作用，在一定程度上對沖房地產調控對經濟的影響。
“與房地產調控相應的制度改革，效果也需要時間來進一步體現。”重慶市國土房管局有關負責人指出，重慶試點征收房產稅一年來，盡管收到的錢并不多，但房產稅對抑制投資性需求、引導開發商多建普通住宅等方面效果明顯。重慶今年在沒有實施限購的情況下，之所以房價仍然保持平穩，房產稅起到了相當大的作用。
以“房價回歸合理水平”的短期目標來看，目前房價的調整幅度還比較小，只是剛剛開始，房價整體水平仍然遠遠超出普通居民“踮踮腳尖、努努力能夠到”的高度，一線城市的房價收入比、房價租金比等指標還遠高于“安全邊界”。以“促進房地產市場平穩健康發展”的長期目標看，土地、房產稅、信息系統等制度改革還剛剛起步，甚至整個住房體系的頂層設計還沒有完成。在這樣的情況下，調控也不具備放松的條件。
近日，溫家寶總理在出席上海合作組織成員國總理第十次會議時再次強調：“房地產市場調控絕不可有絲毫動搖，我們的目標是既要使房價回歸到合理的水平，同時又促進房地產業持續健康發展。”上海市市長韓正也表示，上海樓市價格太高，將繼續堅決貫徹落實國家關于房地產的各項宏觀調控政策措施。各級政府官員在調控關鍵時刻的明確表態，進一步打消了調控可能放松的擔憂。
“現在市場各方的觀點基本趨于一致。”張月認為，“以限購和限貸為主要手段的樓市調控還將持續。房地產調控政策短期不會放松，目前來看持續到明年已經成為定局，政策在短期內放寬的可能性基本沒有。”
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