買房人購買的房子五證齊全，并且能在北京市建委備案、獲得銀行按揭貸款，最終卻無法交房和入住，并可能面臨被清退的結(jié)局。這就是發(fā)生在中關(guān)村生命科學(xué)園內(nèi)北清創(chuàng)意園項目業(yè)主身上的事情。
在工業(yè)園區(qū)拿地、打擦邊球進行房地產(chǎn)開發(fā)所帶來的矛盾，在這個項目中得到最集中的體現(xiàn)。
變化
8月11日，北清創(chuàng)意園購房人在維權(quán)過程中，與中關(guān)村生命科學(xué)園(以下簡稱“園區(qū)”)保安發(fā)生沖突，導(dǎo)致流血事件，多人受傷。矛盾在這一天以最極端的方式爆發(fā)。而這背后，是購房兩年無法入住的漫長糾纏。
吳女士是該項目的購買人之一。位于昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園內(nèi)的北清創(chuàng)意園，于2008年10月開盤銷售，均價13500元/平方米。吳女士在當年5月，提前認購了其中一套110多平方米的房屋。由于該項目都是LOFT戶型，如果算上隔層面積，實際單價比報價要低得多。
吳女士在認購后，直到2009年5月才簽訂正式的購房合同，只支付了50%的首付，沒有申請銀行按揭貸款，因為在2009年4月，該項目已經(jīng)開始出現(xiàn)糾紛。“我是因為合同簽得晚，當時糾紛已經(jīng)出現(xiàn)了，就沒有申請銀行按揭。很多合同簽得早的業(yè)主，直到現(xiàn)在都在還銀行貸款。”吳女士說。
這些業(yè)主面臨的處境是，不僅支付了首付，還要每月還按揭貸款，而該項目因為得不到園區(qū)的承認，也沒有辦理竣工驗收和入住手續(xù)，已經(jīng)完工的房屋，業(yè)主卻無法入住。
該項目開發(fā)商為北京春暉世紀置業(yè)有限公司，其于2007年5月從園區(qū)拿到該地塊，土地性質(zhì)為研發(fā)用地。隨后，春暉公司陸續(xù)取得該項目的“五證”，并于2008年10月實際以LOFT商住兩用物業(yè)的名義，開始銷售該房屋。
吳女士表示，該項目最早開始銷售的時候，售樓處就設(shè)在園區(qū)里面，并在園區(qū)里面打著大幅的售樓廣告，顯然當時園區(qū)對開發(fā)商賣房子應(yīng)該是知道的。“當時買房并沒有任何問題，園區(qū)沒有說這個房子不能買。”吳女士說。
然而事情在2009年3月底，突然發(fā)生了變化。2009年3月30日，園區(qū)貼出一份公告，表示園區(qū)土地主要為“研發(fā)”用地，個別企業(yè)改變土地性質(zhì)，開發(fā)成住宅房屋進行銷售是違法行為，可能無法辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書，并要求購房者即時辦理退房手續(xù)。
此時，北清創(chuàng)意園的房屋已經(jīng)銷售了近半年，大部分房屋已經(jīng)銷售出去。讓購房者堅持己見的一個重要原因還在于，該項目五證齊全，并且能夠獲得銀行貸款。
然而，隨著園區(qū)和開發(fā)商矛盾的激化，原本約定于2009年底交房的房屋，業(yè)主卻無法入住。今年8月15日，園區(qū)就8月11日保安和業(yè)主的流血沖突事件召開媒體溝通會，園區(qū)負責人表示，發(fā)現(xiàn)春暉公司的違規(guī)問題后，園區(qū)向有關(guān)部門舉報，北清創(chuàng)意園由此被停止辦理竣工驗收、入住等手續(xù)。
此外，據(jù)業(yè)主表示，園區(qū)也用實際行動阻止購房人入住，今年3月14日，北清創(chuàng)意園項目四周被2米多高的黃土圍了起來，要進入項目，只能翻越黃土堆；今年6月，有購房人拿著行李打算半夜入住自己的房屋，被園區(qū)保安阻止，雙方發(fā)生打斗導(dǎo)致購房人受傷。
事情完全陷入僵局。
僵局，合情還是合理？
8月17日，記者在北清科技園項目現(xiàn)場看到，該項目仍然被黃土堆成的圍墻圍住，因為堆積時間已久，土堆上長滿了草；從外立面看來，房屋都已經(jīng)竣工，不少房屋的窗口，都清一色向外插著一面國旗，使得這個看不見一個人影的項目，充滿了一種劍拔弩張的味道。“發(fā)現(xiàn)這個項目違規(guī)，我們提了很多次，但是園區(qū)作為一個公司，我們并沒有職權(quán)和實力來解決這個問題，希望能引起政府部門的重視，從司法的層面處理這個問題。”北京中關(guān)村生命科學(xué)園發(fā)展有限責任公司辦公室主任王更生接受本報記者采訪時表示。
但從整個事情實際的影響來看，購房人確實是在購買房屋以后，才發(fā)現(xiàn)園區(qū)不承認項目的合法性。但此時，購房人已經(jīng)付出了真金白銀。
2009年3月，北京中關(guān)村生命科學(xué)園發(fā)展有限責任公司就土地款的支付以及擅自改變土地用途作為住宅銷售等問題，將春暉公司告上了昌平區(qū)人民法院。
根據(jù)本報獲得的此案的判決書，對園區(qū)要求“對違法銷售的房屋進行清退”的訴訟請求，昌平區(qū)法院認為該項目依法取得“五證”，“且本案涉及案外眾多第三人的合法利益，故對此項訴訟請求不予支持。”
后來園區(qū)不服判決，向北京市第一中級人民法院提起上訴，而在“清退違法銷售房屋”的問題上，北京市第一中級人民法院在終審判決中，依然維持了原判，認為春暉公司確有未能嚴格按照相關(guān)合同履約，但鑒于該案涉及眾多第三人的合法利益，且需相關(guān)行政主管部門監(jiān)管、協(xié)調(diào)，法院不宜直接處理，故對園區(qū)的訴訟請求不予支持。
從法院判決資料和中關(guān)村生命科學(xué)園向本報提供的資料和證據(jù)都顯示，開發(fā)商確實存在拿“研發(fā)”用地進行住宅開發(fā)銷售的違規(guī)行為。但是法院的兩次判決，也同樣強調(diào)了“案外眾多第三人的合法利益”。
王更生表示，開發(fā)商在拿到園區(qū)土地后，“五證”等文件的獲得，是開發(fā)商獨立申報，園區(qū)只是提供幫助和配合，但開發(fā)商申報的具體步驟和細節(jié)，園區(qū)無法詳細掌握。
至于園區(qū)為何沒有在開發(fā)商辦證的早期發(fā)現(xiàn)問題，現(xiàn)在并不得知。
8月11日沖突事件之后，北清創(chuàng)意園問題如何解決，可以說并沒有任何進展。
王更生表示：春暉公司存在違法、違規(guī)，必須得到確認、糾正，并承擔責任；購房人應(yīng)該得到補償；而園區(qū)土地應(yīng)該恢復(fù)“研發(fā)”的使用功能。他認為，必須在法治的基礎(chǔ)上去解決這個問題。這是一個根本的原則。
“通過補交土地出讓金來解決，是不可能的。難道開發(fā)商通過綁架購房人，就能達到非法轉(zhuǎn)合法的目的嗎？這是不能容忍的。”王更生說。
可見，目前園區(qū)在該問題上的立場很鮮明，即恢復(fù)土地的研發(fā)用途。這意味著，必須清退購房人。而這正是購房人最不可接受的解決方式。
然而，堅持法理就一定是最好的解決方式嗎？答案可能是否定的。在國內(nèi)存在的眾多小產(chǎn)權(quán)房項目，本身屬于不合法，雖然解決方法還沒有找到，都不會采取清退或拆除的簡單方式來解決。“眾多第三人的合法利益”也成為上述兩次法院判決的考慮的關(guān)鍵因素所在。
幾年過去了，隨著園區(qū)土地的升值，對于天然要追求經(jīng)濟效益的公司主體而言，讓園區(qū)作為這起糾紛解決的主體，必然是行不通的。
而作為該項目的獲利一方，開發(fā)商選擇了逃避，目前，園區(qū)和業(yè)主都表示難以和開發(fā)商取得聯(lián)系和溝通。
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