北京中關村生命科學園的一起土地“變性”糾紛正在升級，數百名購房人交了錢卻無法入住，而科學園管理方兩次起訴項目開發公司也無功而返。最終，利益相關方的矛盾演變為沖突。8月11日，4名購房人與3名中關村生命科學發展有限公司保安在沖突中不同程度受傷。
大批自然人何以買下科研用地上的房屋？開發商怎樣成功拿到“五證”？園區開發方有何作為？中國房地產報記者對北京中關村生命科學園近日發生的紛爭進行了實地調查采訪。
在調查過程中記者發現，該名為北清創意園的項目（項目開發商為北京春暉世紀置業有限公司，下簡稱“春暉公司”）四周被土堆高高圍起，其中一側的通道顯然剛被打通。“鑰匙是跟春暉公司借用的。”當被問及沒有驗收交付的房子為何裝修入住時，購房人王振鋒（化名）向記者道出原委：“2009年4月就該驗收交房的，但一級開發商北京中關村生命科學園發展有限責任公司（簡稱“生命園公司”）和二級開發商春暉公司存在合同糾紛，導致房子遲遲未交付。項目四周被封堵，購房者在維權無果的情況下，只好強行入住。”
另類住宅
根據生命園公司向本報提供的資料顯示，2007年2月，春暉公司向生命園公司提供其與教育部留學服務中心簽訂的《合作共建協議書》。并在《入園申請》中列明擬入駐的春暉大賽獲獎項目名稱，承諾建設“春暉留學人員創新創業孵化基地”項目，全部用于滿足春暉大賽獲獎生物技術類項目的孵化用房需求。2007年5月9日，雙方簽訂《宗地開發建設合同》，約定：地塊應當且只能用于建設“留學人員創新創業孵化基地”，其針對對象只能是留學人員開辦的企業和項目。但在通過協議出讓方式獲得研發性質用地后，春暉公司以建設孵化基地的名義，取得了立項批復和“五證”，并以北清創意園的名稱對外銷售。
據了解，項目建筑面積5萬平方米，共12棟，每棟4層，層高5.5米（且在2.7米處設有突出墻面的鋼筋混凝土圈梁，可加設夾層功能），均價13500元/平方米。2008年該項目房價與周圍地段房價相差不大，但因層高5.5米，若房屋隔作上下兩層，面積可增大近一倍，這便是近年來盛行于北京的非住宅立項的Loft產品，由此這成了吸引購房人的理由。
吸引購房人的另一理由是：北清創意園地處京北，東臨京包鐵路、八達嶺高速公路，南接有“中關村景觀大道”之稱的北清路，北連南沙河風景區，且位于中關村生命科學園內，升值潛力很大。
是“研發”而非“住宅”用途，業主在買房前多數都清楚。春暉公司“五證”中關于土地用途的描述為“研發”，土地使用期限為“50年”，水費、電費按商用價格收取。
“從2008年發現春暉項目涉嫌違規后，生命園公司先后采取約談、書面警示、報告上級機關、張貼公告、向法院起訴等措施，要求春暉公司停止和糾正違規行為。”生命園公司辦公室副主任張多介紹，政府及相關主管部門接到舉報后，于2009年4月至10月期間，先后做出包括停止辦理竣工驗收、入住手續等在內的處理意見。但春暉公司無視各項法規和政府部門的要求，將未經驗收房屋的鑰匙交給購房人，造成后續沖突。
然而春暉公司如何回應？接連幾日，記者聯系該公司負責人，均未得到回復。
生命園與春暉公司糾紛的第三牽涉方就是數百購房人。
“賣什么房，我們就買什么房！我們買的就是研發用途的房子！”黃巖（化名）告訴記者，在買房前，有購房人擔心房屋權屬問題，多次電話和網絡向北京市住建委和北京市規劃委咨詢，得到的答復是：只要“五證”齊全，產權就沒問題。2009年4月1日，黃巖在看到公告后，向北京市住建委咨詢了其3月份購買的北清創意園房子是否合法的問題，在其提供的網絡截圖中，住建委的回復稱：“有預售許可就可以。”
黃巖指的公告是2009年3月30日由生命園公司發出的一則公告，該公告稱：凡園區內擅自改變土地用途或以建設研發項目為名，實質以住宅建筑進行開發銷售的行為是嚴重違法行為，生命園公司將會同國土資源管理部門收回相關國有土地使用權。個人如以居住用途購買上述房屋，將可能無法辦理相關產權證書。另根據《北京市城市規劃條例》，以“Loft”名義自行將已審定規劃設計層高房屋分割成上下兩層，屬于擅自改建、翻建建筑物，由此形成的建筑物屬違章建筑。” 三方糾纏
除發布公告，生命園公司還先后兩次起訴春暉公司違法。法院二審判決認為：經核實、現場勘查，春暉公司在項目用地建設過程中，確有未能嚴格按照《宗地合同》、《合作共建協議書》履約之行為，但鑒于涉及眾多第三人的合法利益，且需相關行政主管部門監管、協調，法院不宜直接處理，對其訴訟請求不予支持。
北清創意園問題也引起北京市、昌平區政府相關主管部門的重視。昌平區人民政府在“昌政函[2010]91號文”《關于中關村生命園春暉園項目有關事宜的函》中明確：一是購房人須為具有獨立法人資格的企業或研發機構，且主要應為留學人員創辦的企業或研發機構；二是進駐項目必須屬于生命科學領域，主要應為生物醫藥、生物技術研發創新和中試類項目；三是自然人購房者不能入駐，對于已購房自然人，由春暉公司負責統一清退。
據昌平區住建委2010年6月提供的春暉項目購房人名單顯示，在已售出的450套房屋中，只有5套是以公司名義購買，其余購房者均為自然人。
“為什么在買房之前不審查，現在卻要審查購房人資格？”購房者對此頗有疑議，當初售房時，開發商沒有說有“留學人員”這個限制，“商品房只要有錢就可以買”。
知悉全盤訴訟經過的購房者，并不關心春暉公司是否違約。他們認為，即便春暉公司違約，那是生命園公司和春暉公司的事情，不能影響購房者通過合法途徑購買的“五證”齊全的房產。業主們購買的房產于法有據，是否清退不應受到兩家公司的一紙協議影響。
對于審查購房人資格，購房者有很多說法。“我是以注冊公司名義買的，買來也是作為科研自用。”一位購房者對記者說。
“我雖是以個人名義買的，但是給母親做科研用的。”一位購房者表示，買房人的用途不一，有的是自用，有的是作為投資。
“事實上，審查購房人資格的工作一直沒有推進，具體實施起來也有很大難度。”張多坦言，目前這一情況已經向相關部門做了匯報說明。 求解之途
焦慮、疑惑、激憤的情緒在購房人中彌漫。
“具體的解決處理方案正在進一步討論中。生命園公司已將相關情況向昌平區管委會、昌平區政府、中關村管委會、中關村發展集團等部門進行了說明，也提出了相關解決建議。”當記者問及問題如何解決，生命園公司主任王更生表示，將遵循合法、合理、可行的原則。
他認為，購房人的合法利益理應受到保護；春暉公司的行為必須進行糾正，追繳違法所得；園區的環境和土地使用的科研屬性必須恢復；另外，不能使國有資產流失。
昌平區住建委市場科負責人在接受采訪時也證實，昌平區政府已介入此事，市政府也多次召開協調會議，區政府的主管領導專門協調各職能部門拿出相關意見，并將相關情況向市政府匯報。事件已經升級，具體意見最終要由市政府批準。
北清創意園的案例令人警醒。記者了解到，近年來開發商更改非住宅土地性質建設Loft等商住兩用房銷售的做法并不少見。
業內專家提醒，普通購房者可能以為科研辦公樓立項的項目與普通商業立項樓盤一樣，僅是產權年限和水電費標準不同。事實上，科研立項的項目除產權年限、水電費標準及戶口辦理等與普通住宅不同外，還可能存在通不過竣工驗收、業主難以入住或拿不到產權證、難以二手過戶等風險。
“依據《中華人民共和國土地管理法》規定：建設用地經依法批準后，用地單位就不得擅自改變土地用途，擅自改變的則構成違法行為。”有專家認為，因尚未有相對應的管理部門對此事進行監管和尚無具體處罰條例，在利益誘惑下，一些開發商不惜鋌而走險，鉆政策空子。
監管不足是“商改住”、50年或40年產權Loft等擦邊球產品頻現的原因之一。在連續出現幾起諸如“商改住”、50年產權Loft等擦邊球產品違規的情況下，北京市住建委聯合5部門宣布，自2011年6月1日起執行《關于加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》，北京市設置了5道關口，以防止開發企業擅自改變項目規劃用途。
在回復此項《通知》是否意味著自6月1日之后‘商改住’才被嚴禁的問題時，北京市住建委的一位工作人員反復強調：是進一步“加強”各部門的聯動和聯合監管。“商改住”、50年產權Loft等擦邊球產品之前就不允許。“商業用房可以買，但其與普通住宅在使用權限、設計和水電收費上有明顯區別，這一點購房人在買房之前應明確了解，買要承擔風險。”這位工作人員表示。
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