朝陽區和平街 13 區甲 20 號樓（信元大廈）辦公房地產估價報告
房地產估價報告
估價項目名稱：朝陽區霄云里 3 號樓辦公用途房地產
抵押價值估價報告
委托方：北京中關村開發建設股份有限公司
估價 機 構：杜鳴聯合房地產評估（北京）有限公司
估價 人 員：劉曉娣、于紅、武秒珍、何麒
估價作業日期：2011 年 12 月 30 日至 2012 年 1 月 5 日
估價報告編號：京杜鳴估 G 字[2011]第 13943 號
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朝陽區霄云里 3 號樓辦公用途房地產抵押價值估價報告
目錄
致 委 托 方 函........................................................................................ 1
估 價 師 聲 明........................................................................................ 3
估價的假設和限制條件 ........................................................................... 4
估 價 結 果 報 告 ................................................................................. 6
一、委托方.......................................................................................... 6
二、估價機構...................................................................................... 6
三、估價對象...................................................................................... 6
四、估價目的...................................................................................... 9
五、估價時點...................................................................................... 9
六、價值定義.................................................................................... 10
七、估價原則.................................................................................... 10
八、估價依據.................................................................................... 10
九、估價方法.................................................................................... 11
十、估價結果.................................................................................... 11
十一、估價人員 ............................................................................... 12
十二、估價作業期 ........................................................................... 13
十三、估價報告應用的有效期 ....................................................... 13
十四、變現能力分析 ....................................................................... 13
十五、有關說明與建議 ................................................................... 14
附 件...................................................................................................... 15
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朝陽區霄云里 3 號樓辦公用途房地產抵押價值估價報告
致 委 托 方 函
北京中關村開發建設股份有限公司：
受貴方的委托，我公司對位于朝陽區霄云里 3 號樓辦公用途房地
產 (以下簡稱估價對象)的抵押價值進行了估價。
估價對象：北京中關村開發建設股份有限公司(以下簡稱委托方)
擁有的位于朝陽區霄云里 3 號樓辦公用途房地產，即建筑面積為
13178.13 平方米的房屋所有權及其相應的剩余使用年限為 39.56 年的
2923.45 平方米寫字樓用途的國有出讓土地使用權。
估價目的：為確定房地產擬抵押貸款額度提供參考依據而評估估
價對象房地產抵押價值。
估價時點：2011 年 11 月 1 日。
估價依據：全國人大常委會、國務院、建設部、國土資源部以及
北京市人民政府有關部門頒布的有關法律、法規和政策文件；中華人
民共和國國家標準 GB/T50291—1999《房地產估價規范》；建設部、
人行、銀監會發布的《房地產抵押估價指導意見》；委托方提供的有
關資料；我公司所掌握的北京市房地產市場的有關資料及估價人員實
地查勘、調查所獲取的資料。
估價結果：估價人員根據特定的估價目的，遵循公認的估價原則，
按照嚴謹的估價程序，選用適宜的估價方法，在對影響估價對象價值
因素進行綜合分析的基礎上，確定：朝陽區霄云里 3 號樓辦公用途房
地產，即建筑面積為 13178.13 平方米的房屋所有權及其相應的剩余
使用年限為 39.56 年的 2923.45 平方米寫字樓用途的國有出讓土地使
用權在 2011 年 11 月 9 日的估價結果：
1、市場價值估價結果
市場價值估價結果總價為人民幣 26009 萬元。
2、估價人員所知悉的法定優先受償款
根據委托方介紹及其提供的資料顯示，估價對象未設定有抵押權、
典權等他項權利。
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朝陽區霄云里 3 號樓辦公用途房地產抵押價值估價報告
截至估價時點，估價人員未知悉估價對象可能存在的特定的法定
優先受償款。
3、抵押價值估價結果
抵押價值總價為人民幣26009萬元，大寫金額：人民幣貳億陸仟
零玖萬元整。具體見表：
房地產抵 押價值
土地使用權價值建筑物所有權價值房地產價值
總建筑國有土地使
抵押物名平均樓平均樓平均樓
面積用權面積總價總價總價
稱面單價面單價面單價
（m2）（m2）(萬元)(萬元)(萬元)
(元/m2)(元/m2)(元/m2)
朝陽區霄
云里 3 號
13178.132923.451820613815780359212600919736
樓辦公用
房房地產
估價報告應用有效期：2012 年 1 月 5 日至 2013 年 1 月 4 日
提交估價報告的份數：共 4 份
杜鳴聯合房地產評估（北京）有限公司
法定代表人簽字：
2012 年 1 月 5 日
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估 價 師 聲 明
我們保證，在我們的職業道德、專業知識和經驗的最佳范圍內：
1、本估價報告的內容是真實、準確、完整的，沒有虛假記錄、
誤導性陳述和重大遺漏。
2、本估價報告的分析、意見和結論，是我們獨立、客觀、公正
的專業分析、意見和結論，但要受到本估價報告中已說明的假設和限
制條件的限制和影響。
3、我們與本估價報告的估價對象沒有任何利害關系；對與該估
價對象相關的各方當事人沒有任何偏見，也沒有任何個人利害關系。
4、我們是依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》
（GB/T50291—1999）的規定進行分析，形成意見和結論，撰寫本估
價報告。
5、我們已對本估價報告的估價對象進行了實地查勘。
6、我們在本估價項目中沒有得到本公司以外的他人的重要專業
幫助。
報告編制人員資格及證號簽名蓋章
劉曉娣中國注冊房地產估價師
估價師注冊證號：1120040062
于紅中國注冊房地產估價師
估價師注冊證號：1120050057
武秒珍
何 麒
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估價的假設和限制條件
1、本次估價是以估價對象能夠按照法定辦公用途持續有效使用
為假設前提。
2、本次估價是以提供給估價機構的估價對象房屋所有權及出讓
國有土地使用權不存在共有權人，且無權屬糾紛為假設前提。
3、根據委托方提供給估價機構的有關資料，并經估價師了解知
悉的估價對象房屋所有權及出讓國有土地使用權未設定抵押權、典權
等他項權利。截至估價時點，估價人員未知悉估價對象可能存在的特
定的法定優先受償款。
4、本次估價以委托方不存在欠繳營業稅、城市維護建設稅及教
育附加、增值稅、房產稅、土地使用稅等稅費和拖欠職工工資及勞動
保險為假設前提。
5、本次估價是以估價對象在估價時點及抵押期間未有任何方式
的銷售情況為假設前提。
6、設定估價對象為符合法律、法規規定，在市場上可轉讓和可
進行抵押登記的房地產為限制條件。
7、估價結果為估價對象在 2011 年 11 月 9 日的公開市場價值
減去估價師已知悉的法定優先受償款，其公開市場價值為在估價時點
時的下列交易條件下最可能實現的價格：
（1）交易雙方是自愿地進行交易的；
（2）交易雙方進行交易的目的是追求自身利益的最大化；
（3）交易雙方具有必要的專業知識，并了解交易對象；
（4）交易雙方掌握必要的市場信息；
（5）交易雙方有較充裕的時間進行交易；
（6）不存在特殊買者的附加出價。
8、一旦發生抵押人不能履行債務，抵押權人須將抵押物拍賣清
償時，根據國家有關規定的優先受償款外，還有強制拍賣費用、拍賣
傭金、訴訟律師費、營業稅及附加、印花稅、交易手續費、評估費、
登記費和合同公證費等，本報告估價結果中，這些稅費未扣除。
9、本報告估價人員未對估價對象的建筑面積及土地面積進行測
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量，以委托方提供的《房屋所有權證》及《國有土地使用證》中的
證載數據指標為依據。
10、根據委托方提供的《中關村建設大廈寫字間使用情況一覽表》
資料及估價人員現場查勘，估價對象房屋現狀大部分企業自用，小部
分對外出租，本次估價考慮估價對象實際租賃情況，未出租房屋及剩
余租期不滿 2 年的已出租房屋，按市場平均租金水平進行測算；剩余
租期在 2 年以上的已出租房屋，租期內按租約租金、租期外按市場平
均租金水平進行測算。同時，本報告以抵押人在本次抵押前應將租賃
情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人，租賃合同繼續有效為
假設前提。
11、本報告所依據的有關資料，包括法律文件，如《國有土地使
用證》、《房屋所有權證》、《中關村建設大廈寫字間使用情況一覽表》
及《企業法人營業執照》等復印件，均為北京中關村開發建設股份有
限公司提供；但因委托方原因，估價人員未對權屬資料的原件與復印
件的一致性進行逐一核查，由委托方對其真實性、合法性和完整性負
責。
12、本報告對現場難于觀察到的建筑物與設備內部質量不負檢測
責任。
13、本報告所得出的估價結果，僅供抵貸雙方參考。抵押貸款最
終數額由抵貸雙方根據市場風險、兌現難易、政府有關稅費繳納等情
況確定。
14、委托方只可按照本估價報告的估價目的合理使用，本報告不
可用于其它用途。
15、本報告的全部或部分內容未經本公司同意，不得發表于任何
公開媒體上。
16、如果使用本估價結果的時間超過了報告應用的有效期，我們
對此結果造成的損失不承擔責任。
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估 價 結 果 報 告
一、委托方
名稱：北京中關村開發建設股份有限公司
住所：北京市朝陽區霄云里 3 號
法定代表人姓名：牛霆
二、估價機構
杜鳴聯合房地產評估（北京）有限公司
法定代表人：杜鳴
評估資質：國家一級房地產價格評估機構
土地評估全國執業資質
三、估價對象
估價對象為朝陽區霄云里 3 號樓辦公用途房地產，即建筑面積為
13178.13 平方米的房屋所有權及其相應的剩余使用年限為 39.56 年的
2923.45 平方米寫字樓用途的國有出讓土地使用權。
1、區位狀況
區位狀況包括估價對象所處的位臵（坐落）、交通、環境、配套
設施等。
（1）坐落：估價對象所在項目為中關村建設大廈，位于朝陽區
霄云里，東鄰區內道路、距北四環東路約 1 公里，南距霄云路約 50
米，西鄰北京市朝陽區工商分局，北鄰波菲特行政公寓、距機場高速
路約 500 米。
（2）交通：估價對象所在地段交通較便捷，附近有 405、416、
516、682、707、942 支等公交線路通行并設站，距地鐵 10 號線亮馬
橋站、機場快軌三元橋站約 1500 米。
（3）環境：估價對象處于三元橋區域，緊鄰燕莎商圈及第三使
館區，周邊高檔住宅聚集，服務設施配套齊全，是一個商業繁華的涉
外氣氛強烈的綜合功能區域。
（4）配套設施：周邊分布有國航大廈、鵬潤大廈、新恒基大廈、
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現代汽車大廈、佳程廣場、南銀大廈等辦公商務項目，希爾頓酒店、
長城飯店、昆侖飯店、凱賓斯基飯店等五星級涉外酒店，使館主要有
美國、日本、以色列、文萊、德國等，構成了繁榮、時尚、國際化的
第三使館區。此外，周邊各類商服公共配套設施齊全，市政基礎設施
完善（參見附件一：估價對象位臵示意圖）。
2、權益狀況
（1）土地權屬
《國有土地使用證》
編 號：【京朝國用（2001 出）第 0199 號】
土地使用者：北京中關村開發建設股份有限公司
座 落：朝陽區霄云里 3 號樓
用途：寫字樓
使用權類型：出讓
終止日期：2051 年 5 月 31 日
使用權面積（獨用）：2923.45 平方米
（2）建筑物權屬
《房屋所有權證》
編 號：【京房權證朝股 03 字第 00082 號】
房屋所有權人：北京中關村開發建設股份有限公司
房屋坐落：朝陽區霄云里 3 號樓
產別：股份制產
房屋用途：辦公
樓號或部位及房屋總建筑面積建筑占地
結構建成年份
幢號房號層數(平方米)面積
3鋼混5200010783.182187.94
地下室12187.94
附1133.50
附21148.10
附3125.41
合計13178.132187.94
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（3）估價人員知悉的法定優先受償權
根據委托方介紹及其提供的資料顯示，估價對象未設定有抵押權、
典權等他項權利。
截至估價時點，估價人員未知悉估價對象可能存在的特定的法定
優先受償款。
（4）權益確定
根據上述權證，估價對象無共有權人，沒有權屬爭議，未設定有
抵押權，現房屋用途為辦公用房，與法定批準用途一致。
估價人員認為在估價時點，北京中關村開發建設股份有限公司合
法擁有估價對象的房屋所有權及其相應的國有出讓土地使用權。權屬
狀況明晰，可以確定估價對象是合法使用的，可以轉讓并可抵押的房
地產。
根據《物權法》的規定，債權人或者第三人有權處分的建筑物
和其他土地附著物，建設用地使用權，正在建造的建筑物等抵押的，
應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。
根據《北京市房地產抵押管理辦法》的規定，房地產抵押合同
自簽訂之日起 30 日內，抵押人須向房地產管理部門或土地管理部門
辦理抵押登記。房地產抵押不到登記部門辦理登記的，抵押行為無
效，由此造成經濟損失的，由責任方承擔或賠償。
3、建筑經濟技術指標與估價范圍
根據北京中關村開發建設股份有限公司提供的《國有土地使用
證》、《房屋所有權證》等資料數據，估價對象建筑經濟技術如下：
估價對象國有出讓土地使用權面積2923.45 平方米
估價對象總建筑面積13178.13 平方米
其中：地上建筑面積10783.18 平方米
地下室建筑面積2187.94 平方米
附133.50 平方米
附2148.10 平方米
附325.41 平方米
本次估價范圍為朝陽區霄云里 3 號樓辦公用途房地產，即建筑面
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積為 13178.13 平方米的房屋所有權及其相應的剩余使用年限為 39.56
年的 2923.45 平方米寫字樓用途的國有出讓土地使用權。
4、實物狀況
估價對象位于朝陽區霄云里 3 號樓，建筑物名為中關村建設大
廈，處于獨立院落內，是一幢地上 5 層、地下 1 層的鋼混結構建筑
物，建成于 2000 年，外立面為鋁塑板（局部為玻璃幕墻），大廈內配
備有 2 部 OTIS 電梯、煙感報警系統、自動消防噴淋系統、雙路供電
系統、自動監控系統及 24 小時保安系統等設施設備，配套設施齊全。
大廈地下 1 層為物業管理及設備用房，地上 1 層為大堂、餐廳及辦
公用房，地上 2-5 層為辦公用房�，F估價對象小部分辦公用房對外
出租，大部分為自用。
估價對象裝修現狀為：大廳地面鋪地磚、墻面為石材、頂棚為
鋁扣板吊頂；公共區域地面鋪地磚、墻面為石材或涂料、頂棚為石
膏板吊頂；辦公區域地面鋪地毯（部分室內鋪地磚）、墻面刷涂料、
頂棚為礦棉板吊頂或石膏板吊頂；衛生間地面鋪地磚、墻面貼瓷磚、
頂棚為礦棉板吊頂（參見附件五：估價對象現狀照片）。
估價對象周邊市政配套設施完善，所需上水、雨水、污水、供電、
通訊、供暖、燃氣等均與市政管網相連，在時間和用量上可以滿足項
目使用需求。
經估價人員現場查勘，房屋建筑承重結構構件完好、梁柱基本無
傾斜變形、墻面無裂縫、未見基礎不均勻下沉，具有較好的強度和穩
定性；門窗完好、開啟靈活；上下水管和衛生配件完好；供電線路裝
臵完整；設備設施使用正常；維護使用狀況良好。
四、估價目的
為確定房地產擬抵押貸款額度提供參考依據而評估估價對象房
地產抵押價值。
五、估價時點
2011 年 11 月 9 日
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六、價值定義
本次估價采用公開市場價值標準。
房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點未設立法定優先受償
權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。
本次估價結果為朝陽區霄云里 3 號樓辦公用途房地產，即建筑面
積為 13178.13 平方米的房屋所有權及其相應的剩余使用年限為 39.56
年的 2923.45 平方米寫字樓用途的國有出讓土地使用權。
七、估價原則
本次估價遵循以下原則：
獨立、客觀、公正原則；
合法原則；
謹慎原則；
最高最佳使用原則；
估價時點原則；
替代原則。
八、估價依據
主要有：
1、全國人大常委會、國務院、建設部、國土資源部以及北京市
人民政府有關部門頒布的有關法律、法規和政策文件；
2、《中華人民共和國城市房地產管理法》；
3、《中華人民共和國土地管理法》；
4、《中華人民共和國擔保法》；
5、《城市房地產抵押管理辦法》；
6、《北京市房地產抵押管理辦法》；
7、中華人民共和國國家標準 GB/T50291—1999《房地產估價規范》；
8、中華人民共和國建設部、中國人民銀行、中國銀行業監督管
理委員會《房地產抵押估價指導意見》；
9、委托方提供的有關情況和資料，包括《國有土地使用證》、《房
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屋所有權證》、《中關村建設大廈寫字間使用情況一覽表》及《企業法
人營業執照》等復印件；
10、我公司所掌握的北京市房地產市場的有關資料及估價人員實
地查勘、調查所獲取的資料。
九、估價方法
根據建設部、人行、銀監會發布的《房地產抵押估價指導意見》，
房地產抵押估價應先求取估價對象在估價時點未設立法定優先受償
權利下的市場價值，然后減去房地產估價師知悉的法定優先受償款來
確定估價對象在估價時點的房地產抵押價值，具體計算公式如下：
房地產抵押價值＝未設立法定優先受償權利下的市場價值-估價
人員知悉的法定優先受償款。
對于未設立法定優先受償權利下的市場價值的求取，估價人員在
認真分析所掌握的資料并對項目用地及鄰近類似房地產進行實地查
勘、調查后，根據估價對象的特點，遵照國家有關法律、法規、估價
技術標準，經過反復研究，估價對象現為辦公用房，在該區域的市場
交易也比較活躍，可比交易案例較多，因此選用市場比較法作為一種
估價方法；另外，估價對象作為辦公物業，經營模式可出租或自用，
屬收益性或潛在收益性物業，則又選用收益法為另一種方法對估價對
象的整體價值進行估價。將兩種估價方法的估算結果分析綜合后，得
出市場價值估價結果。
市場比較法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房
地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格做適當的修正，以此估
算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
收益法：預測估價對象未來各期的正常凈收益，選擇適當的資本
化率（折現率）將其折現到估價時點后累加，以此求取估價對象的客
觀合理價格或價值的方法。
十、估價結果
根據房地產評估的基本原則和慣例，不同的評估目的會有不同的
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評估價值，房地產抵押貸款價值的評估應較側重考慮未來的風險。根
據估價對象現狀及主要影響價值因素，經綜合分析測算，估價對象在
滿足假設前提和限制條件下在估價時點 2011 年 11 月 9 日的估價結果
為：
1、市場價值估價結果
市場價值估價結果總價為人民幣 26009 萬元。
2、估價人員所知悉的法定優先受償款
根據委托方介紹及其提供的資料顯示，估價對象未設定有抵押權、
典權等他項權利。
截至估價時點，估價人員未知悉估價對象可能存在的特定的法定
優先受償款。
3、抵押價值估價結果
抵押價值總價為人民幣26009萬元，大寫金額：人民幣貳億陸仟
零玖萬元整。具體見表：
房地產抵 押價值
土地使用權價值建筑物所有權價值房地產價值
總建筑國有土地使
抵押物名平均樓平均樓平均樓
面積用權面積總價總價總價
稱面單價面單價面單價
（m2）（m2）(萬元)(萬元)(萬元)
(元/m2)(元/m2)(元/m2)
朝陽區霄
云里 3 號
13178.132923.451820613815780359212600919736
樓辦公用
房房地產
十一、估價人員
估價人員資格注冊證號
劉曉娣中國房地產估價師1120040062
于 紅中國房地產估價師1120050057
武秒珍
何 麒
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十二、估價作業期
2011 年 12 月 30 日至 2012 年 1 月 5 日
十三、估價報告應用的有效期
本估價報告應用的有效期為 2012 年 1 月 5 日至 2013 年 1 月 4 日。
若在此期間市場情況發生較大變化或受不可抗力的影響，該價格需作
相應調整。
十四、變現能力分析
變現能力是指假定在估價時點實現抵押權時，在沒有過多損失條
件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。
估價對象位于朝陽區霄云里，周邊自然環境良好，所在地段地理
位臵較優越，交通較便捷，通達性、可及性較好，此外估價對象作為
辦公物業的通用性、獨立使用性強，可分割轉讓，但考慮估價對象體
量較大，整體變現能力一般，預計變現期限會在十二個月以上。
若假定估價對象拍賣或變賣，因處臵抵押物的短期性、強制性、
增加處臵稅費會形成降價拍賣或變賣。
根據高法的規定：人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得
低于評估價或者市價的百分之八十；如果出現流拍，再行拍賣時，可
以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之
二十。
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔
保法》、《中華人民共和國合同法》和《北京市房地產抵押管理辦法》，
該項目一旦發生清償問題，處分方法應參照國家有關政策、法規進行。
處分抵押房地產的清償順序：
（1）支付處分抵押房地產的費用（包括強制執行費用（1%）、拍
賣傭金（5%）、訴訟費、律師費、評估費等專業費），一般為成交金額
七到九個百分點；
（2）扣除抵押房地產應繳納的稅費（包括營業稅及附加（5.5%）、
印花稅（0.05%）、應補繳的土地出讓地價及交易手續費、登記費、合
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同公證費等），一般為成交金額的十個百分點左右；
（3）優先受償款（建筑工程承包人有行使權的拖欠工程款）；
（4）按登記順序償還抵押權人債權本息及違約金；
（5）賠償由債務人違反合同而對抵押權人造成的損失；
（6）剩余金額交還抵押人。
所得金額不足以支付債務和違約金、賠償金時，抵押權人有權向
債務人追索。
十五、有關說明與建議
1、本報告為抵押房地產估價，由于注重預期風險，在估價時對預
期不確定的收益或升值因素較少考慮，采取了謹慎的態度。
2、估價對象的房地產市場狀況在抵押期限內可能隨時間變化而變
化，這期間若房地產市場有較大的變動造成估價對象市場價值下降會
形成預期風險，提請報告使用人注意。
3、因處臵抵押物的短期性、強制性變現能力差和處臵稅費會形成
降價甚至資不抵債的風險。
4、房地產抵押期間，抵押房地產仍由抵押人占有、使用，使用過
程中不可避免會造成損耗，特別是裝修及設備等折舊較快，有可能降
低抵押物價值，提請抵押權人注意。
5、建議定期或者在房地產市場價格變化較快時對房地產抵押價值
進行再評估。
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朝陽區霄云里 3 號樓辦公用途房地產抵押價值估價報告
附件
附件一：估價對象位臵示意圖
附件二：《國有土地使用證》復印件
附件三：《房屋所有權證》復印件
附件四：《中關村建設大廈寫字間使用情況一覽表》復印件
附件五：估價對象現狀照片
附件六：《企業法人營業執照》復印件
附件七：估價機構房地產估價資質證書
附件八：房地產估價師資格證書
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