中關村西區與東區
“中關村西區”面積達1平方公里，實際上定位是海淀區的區屬CBD，自成一體，一度和北京市屬CBD媲美。2002年，當中關村西區改造已見成效之時，中關村大街一路之隔的東區也曾被提出過改造方案。
項目改造為何至今仍未實施？主要有兩大現實原因：其一是東區房屋性質較為復雜；其二，北京市的相關規劃也在調整，中關村科學城建設及中關村大街改造提升導致規劃也會有所改動。
中關村東區的地塊基本是中國科學院所屬，包括現存簡易樓，建筑老舊，設施簡陋。經過多年風吹日曬，早已不堪重負，居民呼聲較大。
根據有關實施部門的設想，中關村東區可能的改造方式無非三種：協議搬遷（中科院主導）、征收（區級人民政府主導）、徹底變更土地性質。
征收和協議有何不同？
第一種實施方式是，中國科學院作為主導的協議搬遷，面對復雜情況，中科院作為科研機構，需和一系列的行政部門在多方面進行銜接。完全依靠中科院自身力量非常難，還可能陷入僵局。
協議搬遷一般適用于大型國有工業企業、大專院校的宿舍改造，但都有一個共同點：體量小！中關村東區最麻煩的就是體量太大了。現狀的產權混雜，存在房改房（已購公房）、承租公房、商品房、商業辦公等等多種類型。既然要做協議，就要一戶戶談，周期漫漫。
第二種是由政府代為征收。這個是通行的手續，一旦生效，具有強制性。此前有關部門經過探討和測算，大致需要60億元資金。由于財政科研經費無法用于東區改造，目前中科院方面沒有足夠財力投入60億規模的自有資金。
此前，中關村東區曾就協議搬遷做過民意測驗，結果顯示同意率為93%。作為征收，必須還要前期再做一遍民意普查，同時在重新進行設定征收生效的預簽約比例。不排除方式改變后同意率會有變化，原因在于匹配條件。
變更土地性質并不具備實操性
第 三種方式是，中關村東區的土地整體移交給北京市，由市里整體負責，中科院全力配合協調。鑒于當前中關村東區的土地性質為“國管土地”，而非北京市地方土 地，需要中科院方面去國管局申請辦理相應的變更手續。問題在于，土地使用權的權屬完全已經散亂和虛化，到頭來還是沒有解決實施路徑問題。
未來路在何方
中關村東區項目的實施難度大，所以被從17年計劃實施冊中拿掉。權屬復雜雖然是問題，但是也沒有難到無解的地步。根據拆哥經驗，還是以海淀區為征收主體最為可行。
破局60億，錢、地、房都可以整體考慮。對此有了好的方案，改造才會順水而推舟。
但這么復雜的項目，無須再糾纏，很明白的道理，科學院做不了這個活。建設主體一定要引入有國企背景的社會資本（比如中關村西區的開發主體是北科建），這個社會資本可以由北京市指定，并經科學院上級分管單位同意。
要 為東區改造設立由科學院和社會資本合資的項目公司，注冊資本金由社會資本注入。對于社會資本的準入條件，規模大只是一方面，更要在北京范圍內，有可協調的 安置房或土儲資源。整體棚改要通盤考慮，可采取異地平衡等方式實現資金平衡方案。改造騰退出的土地，無論最終建設什么，彼此都不會有主觀抗性，所以要由區 政府、社會資本、科學院及上級分管單位，都要坐下來，一起協商好利益分配方案。
中關村東區，前面就是希望。北京拆哪，會持續關注。
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