鼎好電子大廈迎來了四位“貴客”，創新工場、國美商城、國際技術轉移中心以及清華科技園。與此同時，細心的人會發現，一年來，中關村電子賣場環境改善、商戶減少、攤位面積變大、商業環境改善等等。一切表明，中關村西區的業態悄然升級。
上周三，記者來到這里發現，一個區域的業態升級并非是政府一廂情愿的產物，有著強烈的社會共鳴與內生基礎。中關村的業態升級是北京經濟結構發展到一定程度后自然產生的社會現象，但在強力變革的過程中，與之相伴的相關問題也會逐步顯現出來……
從電子雜貨鋪到新興產業高地
從電子賣場一條街起家，30年來中關村不斷發展，不斷變化。在這里，賣機箱只掙5元錢的馮軍打造出愛國者品牌；代理光磁產品的劉京東創辦起360buy（京東商城）。其實，中關村的發展史，某種意義上就是北京人才的創業變遷史。
如今的中關村，已從上世紀90年代組裝計算機也能掙個上千元的暴利時代脫胎換骨。在這里，依靠投機倒賣做大做強的創業者越來越少，更多聚集在這里的是有技術有專利的海歸人才。如今這里迎來的是創新工場、中國技術交易所這樣的服務于“種子企業”的機構，中關村正在成為新興產業的孵化器和CBD。這其中，政府的戰略布局起到了重要的推進作用。
高端產業扎堆西區——
四家大機構入駐鼎好
這一次不是空穴來風。
中關村西區電子賣場的整改進入攻堅階段。
記者獲得最新消息，創新工場、國美商城、國際技術轉移中心以及清華科技園，已經與鼎好達成協議，將入駐該商廈。
其中，清華科技園在鼎好二期7層，面積7000平方米；創新工場在鼎好二期9-10層，面積7000平方米；國美網上商城把鼎好電子商城一期7-11層全部租下，面積達1.7萬多平方米，國美電子商務公司員工將全部轉移至鼎好電子商城辦公。
記者在鼎好看到，部分樓層已經開始整體裝修，電梯和樓梯入口的大門已經被鎖起來，可能是因為工人回家過年，裝修暫時處于停工狀態，部分樓層的地面已經鋪平，等著下一步鋪設地板磚和墻體修飾。
記者了解到，以上四家單位能成功入駐鼎好，得益于海淀區相關政府部門的幫助，政府從中牽線搭橋。
中關村地區辦公空間資源緊張一直是老大難問題，創新工場投資總監郎春輝曾對記者表示，“辦公空間資源緊張已經是制約創新工場發展的主要因素”。
目前創新工場所在地——中國技術交易所大廈辦公面積僅有1300余平方米，容納了40多家團隊和公司。在創新工場創業的簡晶告訴記者，他最開始來創新工場時空間局促，自己和另一位創業伙伴是在一間只夠放一張桌子、兩把椅子的隔斷間里開始的創業旅途。
郎春輝說：“即便空間這樣緊張，能找到也實屬不易，在中國技術交易所大廈辦公還多虧政府的鼎力支持才能進來。”
清華科技園鼎好項目的負責經理劉雪良告訴記者，預計本月6日，清華科技園鼎好分園就可以正式運營，目前清華科技園在北京除了五道口的大本營外，另在玉泉慧谷、順義臨空國際等區域開設了分園。每年每家分園接待的來電、來訪，有意入園的企業多達幾百家。但由于空間資源不足，這些企業難以入駐園區。
劉雪良表示，未來鼎好的辦公區將吸引高新科技企業入駐，這些企業一般具備較高的科技實力，目前已有四五家企業確定入駐，有的是原有的園區企業需要面積擴租，有的是新加入園區的企業。
“鼎好們”變身背后——
西區轉型加快
記者在調查中發現，除了四家企業入駐鼎好外，鼎好周邊的科貿、海龍、e世界、太平洋數碼廣場等商業體，或多或少已經開始進行升級改造，這也預示著西區的轉型正在進入實質性階段。
調查顯示，這些商業體的變化特征主要體現在三方面：首先業態調整自上而下，一般物業先拿靠上的層樓開刀，清退整層小租戶，對整層樓面進行改造，吸引大企業入駐，一層甚至數層整體盤給一家大企業。
其次，商業體都保留了電子用品的零售賣場，一般自下而上保留五六層。再次，電子賣場部分樓面重新裝修，打破原有租戶布局，重新簽訂出租合約，重新分配經營位置，營業面積變大，租金提高，以此清退實力較弱的租戶。
此前，有媒體稱，“傳言電子賣場將撤離中關村，這里將全部改為創新型企業辦公區，原本的電子賣場將全部改為大型企業的展示間，取消銷售功能”。但根據記者的調查看，未來一段時間內，電子產品零售業還將在中關村地區部分保留。
具體分析周邊幾家大型商業體可以發現，目前鼎好1-5層未有明顯變化，6、7層即將停業裝修，商戶陸續撤離，8、9、10層已經停業，等待裝修。11層以上清退小企業，引進大企業。中關村e世界未有明顯變化，部分攤位停業整頓。太平洋數碼廣場整樓停業，準備裝修。科貿賣場未有明顯變化，傳聞租金上漲，已有部分小企業撤走。海龍大廈由原來1-16層商戶混雜的局面，整改為1-6層銷售，8層以上作為寫字間。
業內人士指出，整個中關村電子賣場的變化，與政府的推動密不可分。近年來，中關村電子賣場存在的黑導購、強買強賣、偷稅漏稅等諸多問題，一直被社會廣為詬病。政府也希望一改中關村日趨式微的品牌形象，提升高科技知名度。
這一戰略最早誕生于2009年7月，當年海淀區政府發布了《關于加快推進中關村西區業態調整的通告》，提出創新要素、科技金融、科技企業總部和研發中心、高技術服務業、文化創意產業等業態列入“鼓勵”類，而電子賣場、商場、購物中心、餐飲等則被劃入“不鼓勵”業態。同年，海龍大廈拉開了電子賣場整頓的大幕，改造了8層以上的寫字間，以吸引高科技企業入駐。此外，海龍、鼎好、e世界等賣場繼而啟動了各自的整頓工作。如統一工作服、明碼標價、增設價格查詢等。
2011年5月《中關村西區業態調整規劃（2011年-2015年）》發布并實施，要求2011年年內，海龍、鼎好等大廈的商業面積要下降至50%以下。鼎好電子城的整頓也被提上了日程。
值得一提的是該《規劃》明確界定了未來西區將明確禁止進駐低端業態形式，包括小商戶電子產品維修和銷售、低端服裝、低端餐飲等；電子賣場內將逐步建成品牌店，有展示、體驗等服務；逐步淘汰現有柜臺、攤販式經營。
對此，政府也出臺了相關支持政策，希冀以此帶動商業體整改積極性。諸如，海淀區將對完成市場騰退的電子市場主辦方給予財政扶持。以新進駐企業形成的區級財政收入為測算標準，前兩年給予100%、后3年給予50%的獎勵；對于新開設的品牌專營店，海淀區政府將給予一次性裝修補貼，補貼標準為實際裝修費用的50%，每個店面最高補貼500萬元。
記者調查發現，個體商戶普遍支持西區業態調整的改變，他們認為，前兩年中關村電子零售市場混亂，缺乏監管，惡性競爭激烈，欺客宰客現象確實存在，這對中關村地區品牌造成了傷害，清退小個體，保留有實力的大代理商，有利于提升中關村地區商家信譽與品牌形象。
騰籠換鳥的尷尬
我們關注美好的變化，我們也關注當下的人們。尤其關注個體在時代轉型背景下的喜怒哀樂。被清退的商販他們的出路在哪里？人流越來越少、租金越來越高，那些依舊選擇堅守賣場的個體，他們在做著怎樣的考量？一邊是抓大放小的整改、一邊又是飛漲的租金，整改是否又在無意中被開發商利用成為漲價的“借口”？捅破的利益鏈條究竟應該如何分配？錯位的監管機制如何到位？或許這更是政府未來應該思考的重心。
38萬元的柜臺費——
“變了味”的租金
從廣西來的劉天一（化名）已經在中關村海龍賣場掙扎了4年。中關村的電子賣場猶如江湖，有人在這里發家，有人在這里蟄伏，混跡于此的俠客換了一撥又一撥，江湖依舊還是那個江湖。
劉天一說，4年中自己所在的3層，商戶已經換了兩輪。
這幾年，劉天一從一名打工者搖身一變成為個體戶——沒有門窗、隔板，僅憑幾張柜臺拼接，便在靠近電梯附近的走廊中間圈起了一片自己的“地盤”，18平方米，代價是每月1.2萬元的租金。這個租金是在去年鼎好漲租后確定的最終版本，今年的“新版本”還沒有發布，不過從小道消息中他已經感到租金上漲是大勢所趨。
尤其在整改的背景下，商戶盼望著租金上漲趕走與他們競爭的小商戶，卻又揣度著自己是否能支付起上漲的租金。房租變化的信息不只局限在本商城中傳播，周邊商場租金的最新變化會馬上在商戶中流傳開來，因為任何一個賣場租金的波動都有可能傳導到自己所在的商場。
“海龍已經開始改造了，像這種十來平方米的精品間，已經由每年18萬元漲到38萬元。”劉天一的朋友指著記者身后的一排有玻璃門、緊靠墻體、有隔板的房間說，“我們的租金今年還要漲”。
劉天一指了指離電梯最近的一家店面說：“這家老板現在都不來了，帶著老婆滿世界旅游去了。我們這里許多老板不做了，有的回老家了，還有的放貸去了。”
記者在網上以普通租戶的身份向一位出租鼎好柜臺的商戶咨詢，他出租的商鋪9平方米，每日租金330元。核算下來，一個月將近1萬元。他告訴記者，價錢這么高是商場的租金本身就高，鼎好去年租金上漲了15%左右，今年又漲了5%左右。他說：“這個價錢絕對公道，你不會虧，對面的海龍精品店20平方米的門面，每個月的租金已經上漲到了5萬-8萬元。”
“這么貴！”這位商戶在聽了記者對租金的抱怨之后，建議記者，“如果你實力小，可以去科貿，從鼎好搬出來的商戶，許多都去了科貿”。
記者隨后來到了海龍一探究竟。海龍5層已經裝修完畢，空氣中彌漫著建材的刺鼻氣味，與原來比商業環境變得干凈、整潔，大廳井然有序，商戶也明顯少了一些，每家的場地比原來寬敞不少。隨后記者來到4層，整個樓層都在裝修中，商戶和物業正忙著“丈量”自己的“新地盤”。記者了解到，這些商戶重新劃分了經營場所位置，每家面積也略微變大了，整個樓層都要重新裝修，采購全新的柜臺櫥柜，與此同時，租金也進行了調整，不過這些商家非常警惕，記者始終沒能了解到租金的細節和行情。
小商販的游擊戰——
“不干凈”的撤退
一位業內人士告訴記者，商場的業態調整很直接也很明白，就是逐步清退小商小販小個體等低端零售業態。
但事實上，并不是這么簡單。往往最終變成，能拿出大錢的大商戶留了下來，沒有實力的小商戶只能和商場說拜拜。
就拿海龍來說，此前媒體報道，海龍電子城已經開始對6層以上原本用于中關村商戶辦公的區域進行調整，引入一些創新型企業，目前商戶撤離已經基本完成。
記者在現場也確實看到海龍在走廊墻上張貼的告示：“8層以上為辦公場所，非商業經營，購買電子產品請到1-6層海龍電子商城。”
實際情形并不樂觀，記者坐電梯到8層，出電梯左拐，看到一位中年男子站在“丁字路口”前叫喊：“賣場在里面”，他左手指了指前方，部分搭乘電梯的人跟隨他的指示前往。記者向走廊深處走去，走廊兩邊的玻璃門內確實有個別企業作為寫字間，但很多還是樓下電子商品銷售的辦公地點，還有部分企業把電子產品放在大門入口處的櫥窗中，以便顧客一眼就能看到商品。
看來，零售商戶并沒有如物業宣傳的改造結果那樣，走得“干干凈凈”。
究其原因，一位業內人士告訴記者，商戶的租金普遍比寫字樓要高一些，政府也沒有實打實的資金補助，所以商場不可能把賣場承租戶都趕跑。另外，一些商戶嘴上承諾在寫字樓層做品牌展示，但很難對他們偷偷售賣電子產品進行監管。
西區業態升級檔案
鼎好：1-5層未有明顯變化，6、7層即將停業裝修，商戶陸續撤離，8、9、10層已經停業，等待裝修。11層以上清退小企業，引進大企業。
中關村e世界：未有明顯變化，部分攤位停業整頓。
太平洋數碼廣場：整樓停業，準備裝修，未來去向不明。
科貿：賣場未有明顯變化，傳聞租金上漲，已有部分小企業撤走。
海龍商場：由原來1-16層商戶混雜的局面，整改為1-6層銷售，8層以上作為寫字間。
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