國家“十二五”規(guī)劃綱要和國務院批復的《中關村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)發(fā)展規(guī)劃(2011–2020年)》明確提出，要把北京中關村逐步建設成為具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心。
事實上，今天的中關村已經是一個“大中關村”的概念，無論是叫“大中關村”、“TBD”(北京科技商務區(qū))，還是“未來科技城”，以北清路-七北路和八達嶺高速交叉為坐標的“金十字”為中心，覆蓋海淀東北部和昌平南部的數十平方公里范圍之內，都將成為北京市“十二五”規(guī)劃中北部研發(fā)帶的落地基礎，更是“大中關村”一體化建設的重要載體。
隨著大批知名的高科技企業(yè)、科技園區(qū)和中高端辦公樓宇的紛紛入駐，產業(yè)規(guī)模和就業(yè)規(guī)模的升級，未來科技城范圍內即將迎來區(qū)域價值的重大提升和生活配套的全面升級。
“大中關村”商業(yè)缺口巨大
目前，北清路沿線已形成了以電子信息、新材料等戰(zhàn)略性新興產業(yè)為主體的高端產業(yè)集群，隨著地鐵昌平線生命科學園到南邵站的開通，圍繞“金十字”，各大名牌房企開始扎堆開發(fā)住宅項目，保利、萬科、珠江、住總、路勁、北科建等企業(yè)的住宅項目多已開盤熱賣。
“和那些借概念炒作的地產項目不同，大中關村目前入駐的企業(yè)和正在入駐的企業(yè)的數量、規(guī)模、GDP貢獻都是實打實的，我們是在一個已經高速發(fā)展的區(qū)域內規(guī)劃和開發(fā)，這里24小時人流涌動，商業(yè)需求旺盛。”北科建·領秀慧谷營銷副總王東屹對記者說：“這里不會像一些郊區(qū)衛(wèi)星城一樣，到了晚飯后才有人陸續(xù)歸來；更不像一些還停留在藍圖上的規(guī)劃，會出現空心化的問題。”
不過，隨著各大項目的相繼開盤，一個較為明顯的問題也隨之凸顯，即圍繞各項目的開盤入住，該區(qū)域內原有的商業(yè)配套顯得非常薄弱和過時，而其層次也相對低端。
通常，遠離中心城區(qū)的新項目的商業(yè)配套，從開始入住到漸趨成熟，需要3-5年的時間。在此之前，需要通過地緣關系，“借力”相近區(qū)域的商業(yè)配套。
記者調查的結果顯示，與“大中關村”接壤的周邊區(qū)域普遍存在大中型商業(yè)配套較少、中小型及社區(qū)商業(yè)配套較為低端的現象。以回龍觀區(qū)域為例，雖然有一些專業(yè)批發(fā)市場和大型超市，但其商業(yè)形態(tài)主要還是街道兩側的中小商業(yè)，盡管體量已成規(guī)模，但經營和消費水平均不高，無法形成有效輻射。
而“大中關村”區(qū)域內在售的部分項目，商業(yè)配套方面都存在一定的不足和共性：其一，小區(qū)底商尚未開賣，便民的社區(qū)商業(yè)很不發(fā)達；其二，周圍地塊原有的商業(yè)形態(tài)過于低端，往往以小餐館、網吧、中介公司、美容美發(fā)店等為主；大型的商業(yè)配套如永旺、華聯(lián)、美廉美超市等距離小區(qū)較遠，步行往返時間短則幾十分鐘，多則超過一小時。
由此可見，發(fā)展輻射能力強大的大型商業(yè)中心，以及發(fā)展?jié)M足業(yè)主日常生活需求的社區(qū)商業(yè)，將是未來相當長時間內“大中關村”區(qū)域內樓盤提升價值、滿足購房人對軟環(huán)境需求的關鍵。
開發(fā)商惜售大型綜合體
“大中關村”區(qū)域內商業(yè)地產的發(fā)展前景和投資價值如何？本報記者進行了深入的調查。
目前，未來科技城內唯一初見規(guī)模的大型商業(yè)綜合體項目當屬珠江·摩爾。該項目包括已運營的永旺商城以及規(guī)劃中的奧特萊斯、七星酒店、5A辦公區(qū)、河岸酒吧街等在內的“中關村國際商城”，建筑面積將達到208萬平方米。
“我們在最初引入永旺商城的時候，認為根據整個區(qū)域的發(fā)展速度，需要四五年的‘涵養(yǎng)期’才能收回投資，但實際上兩年多的時間就開始盈利。”珠江地產營銷副總劉云歧接受本報記者采訪時表示，“永旺商城運營四年了，現在年銷售額超過8億元，每日客流超過3萬人，19萬平方米的營業(yè)面積中，餐飲企業(yè)就達100多家。現在周圍5公里到25公里距離的高端客群都被吸引過來，而年內這一區(qū)域還將有至少5萬名高科技行業(yè)人士入住。”
永旺商城的成功誠然證明了TBD的商業(yè)價值，但也在一定程度上折射出這一區(qū)域內商業(yè)配套的不足。記者在走訪周邊不少樓盤時都發(fā)現，“言必稱永旺”成為附近開發(fā)商銷售人員的共同特征。
“中關村國際商城的第二期是珠江·摩爾項目，包括5棟面積共25萬平方米的寫字樓，其中商鋪面積8萬多平方米，戶型從70平方米到6000平方米，共有200多個商業(yè)單位，基本由珠江·摩爾自持運營。”劉云歧告訴記者。
據了解，由于中關村國際商城地段的核心性和前期永旺項目順利運營的示范效應，珠江·摩爾項目甚至還沒有開始建設施工就已經被諸多商業(yè)企業(yè)盯上。劉云歧告訴記者：“和我們采取‘簽約建設’的商業(yè)單位已達100多個。”所謂“簽約建設”是指在建設前期就對未來的店鋪面積、位置、空間提出個性化需求的商鋪，包括了銀行、必勝客、7-11等知名企業(yè)。
“現在即使是銀行要買，我們也是只租不賣。”劉云歧告訴記者，地標性商業(yè)地產自持運營的收益要遠遠高于一次性出售，“15年內至少可以獲得200%的收益，因此尚未簽約的80多個商業(yè)單位，我們基本要自持運營。”
區(qū)域綜合體前景看好
除了開發(fā)商自持的大型商住項目外，“大中關村”區(qū)域內還規(guī)劃了5萬平方米至20萬平方米左右中等規(guī)模的社區(qū)商業(yè)項目，將成為未來科技城范圍內社區(qū)商業(yè)的中堅力量。
5月下旬開盤的路勁·世界城，位于昌平的南邵區(qū)域。由于區(qū)域發(fā)展剛剛起步，不少購房人最為擔心的便是商業(yè)配套的缺失。 不過，路勁·世界城負責人表示，該項目商業(yè)配套將打造成為5E標準的地鐵綜合物業(yè)＋現代服務型商業(yè)，集合了居住、辦公、娛樂、購物、休閑、旅游等多種功能要素。
記者還走訪了萬科·金域華府項目，據了解，總建筑面積為50萬平方米的萬科·金域華府，二期工程將建有20萬平方米的區(qū)域地標級商業(yè)綜合體——金域國際，集購物、休閑、娛樂、健康等于一體，為業(yè)主提供一站式、多功能生活服務。目前已與永輝超市簽訂合作協(xié)議，開業(yè)之后，萬科商業(yè)發(fā)展部會與其他知名餐飲等商家進行洽談，爭取引進更多的商業(yè)配套資源。
而值得一提的是，無論是路勁·世界城還是萬科·金域華府，對未來的商業(yè)開發(fā)都保持謹慎態(tài)度。路勁·世界城負責人表示，在目前來看，當地的商業(yè)配套仍存在諸多變數。而北京萬科方面更直言，目前主要側重住宅部分，商業(yè)方面如自持租售配比等諸多計劃尚不能確定。
從規(guī)模上講，這類面積在5萬平方米至20萬平方米之間的商業(yè)綜合體，雖然小于Shoping Mall超級商業(yè)中心，但遠遠大于一般的社區(qū)商業(yè)配套。既可以容納大型超市、大中型餐飲企業(yè)、精品商街等大中型商業(yè)項目，也可以運營如銀行分理處、電信營業(yè)廳、中小型診所、健身房、美容美發(fā)機構和便利店等中小型商業(yè)機構。因此，這類商業(yè)綜合體有望發(fā)展成為介于超大型商業(yè)綜合體和中小型社區(qū)配套之間“區(qū)域綜合商業(yè)服務體”，商業(yè)服務門類相對齊全，從中端到高端配屬均勻。
“大中關村”稀缺小底商
除了以上的大型、中型商業(yè)配套之外，記者調查中還發(fā)現，“大中關村”區(qū)域內住宅項目的底商存在高度稀缺的現象。
距離永旺超市直線距離只有850米的北科建·領秀慧谷項目，是目前離中關村國際商城最近的純住宅項目。然而，盡管背靠如此商業(yè)巨艦，領秀慧谷小區(qū)內的商業(yè)配套仍然是開發(fā)商最為關注的問題。
“隨著TBD規(guī)劃的展開，‘大中關村’區(qū)域內無論是住宅還是社區(qū)商業(yè)地產的審批都將越來越嚴格，很多居住項目都將讓位于科技園和辦公樓，住宅和社區(qū)商業(yè)項目的價值會被不斷重估。”領秀慧谷營銷副總王東屹告訴記者，“以領秀慧谷為例，50萬平方米的住宅，商業(yè)配套僅有不到1萬平方米，對投資者和商業(yè)經營者來說，其稀缺性十分明顯。”
數據顯示，北京市人均商業(yè)占有量基本額為0.9平方米。領秀慧谷小區(qū)總戶數3000余戶，按每戶2.5名常住人口計算，預計常住人口約10250人，平均下來，領秀慧谷人均商業(yè)配套面積僅0.58平方米。
事實上，按照10萬平方米至15萬平方米規(guī)模的住宅區(qū)，應配建1萬平方米左右的社區(qū)商業(yè)的比例，領秀慧谷的商業(yè)配套至少應有3萬平方米，但實際上卻不足1萬平方米。這在一定程度上決定了其商業(yè)配套的供應緊張，但從另一個角度來說，卻又加強了其商業(yè)的稀缺性。
記者在實地調查中發(fā)現，目前領秀慧谷在售的60余套商鋪，面積從53平方米到300平方米，1層到2層均有。其特點是進深比超過了0.5，加之戶型方正，投資者可以分配成多個獨立區(qū)域出租，由于商鋪的層高達到了3.6米到4.5米，減少了空間壓抑感，適合運營便民性質明顯的小型商業(yè)。
王東屹告訴記者：“我們的商鋪有70%的面積在110平方米以下，可以運營主食廚房、便利店、水果店、中介機構、水站等，這些基本以臨街商鋪為主，當然彼此間也可以打通。在獨棟商業(yè)里，有4套躍層商鋪和1套298平方米的商鋪，銀行、郵政、電信等已在和我們接洽購買。”
另據了解，領秀慧谷還規(guī)劃了一個獨棟商鋪，燃氣入戶，可以經營餐飲，解決小區(qū)居民就餐的需求。
記者調查發(fā)現，“大中關村”區(qū)域內的北京風景、長灘壹號等項目的商業(yè)配套體量非常小，均在2000平方米左右，而小區(qū)卻有1000多套住宅。可以想象，未來這些商鋪一鋪難求。但也從一個側面說明，商業(yè)配套一旦過小，小區(qū)居民勢必要依賴周圍其他項目，甚至其他區(qū)域的商業(yè)配套來滿足生活需求。而這種現象只有期待“大中關村”區(qū)域內整體商業(yè)配套水平提升，才能根本解決。
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