即便盤踞在中關(guān)村這個繁華的IT產(chǎn)品聚集地，因商鋪產(chǎn)權(quán)分散，制約e世界正常經(jīng)營、規(guī)范管理，即使租金低至中關(guān)村區(qū)域罕見的每月千元左右，也難以留住經(jīng)營商戶。本報記者實地走訪調(diào)查e世界的經(jīng)營現(xiàn)狀，并請專家對e世界扭轉(zhuǎn)現(xiàn)狀把脈。
1/20租金仍無商家問津
零星的幾個顧客，閑談的店員……這就是中關(guān)村e世界冷清的一層電子賣場。乘坐電梯，記者來到地下一層發(fā)現(xiàn)，這里已約有80%的鋪位處于閑置狀態(tài)，儼然是一座“空城”。
記者走訪發(fā)現(xiàn)，擁有3200平方米的地下一層電子賣場內(nèi)僅有20多家營業(yè)商戶，其余多數(shù)鋪位貼著“鋪位招租，價格面議”的告示。記者隨機撥打了幾個招租電話了解到，其地下一層臨近電梯10平方米左右的鋪位，每月租金在1500元左右，合每天每平方米4.17元。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一位經(jīng)營手機的王先生甚至以每月1000元的租金租下了一個13平方米的鋪位，合每天每平方米2.54元。在北京任何一個傳統(tǒng)商圈內(nèi)，這樣的租金水平都足夠讓人驚訝，但即使租金低廉至此，賣場依舊無商家問津，整個地下一層空置率達(dá)80%。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，同樣是臨近電梯的地下一層鋪位，鼎好電子商城一個5平方米的鋪位每月租金15000元，合每天每平方米100元。盡管鼎好電子商城與中關(guān)村e世界在租金方面有約20倍的懸殊差距，但鼎好電子商城依舊吸引了多數(shù)商戶。
記者了解到，鼎好電子商城的營業(yè)時間是早9點至晚9點，中關(guān)村e世界是早9點至晚6點半。中關(guān)村e世界很多商戶表示，如果營業(yè)時間到9點，他們可以很從容地料理完自己的生意。“我們經(jīng)常白天沒生意，下午5點才開始有訂單，6點多打包發(fā)貨最忙時賣場就要關(guān)門了。我們有時候會繼續(xù)干活，但保安一直站在旁邊催促，我們也只好收工。”一位做相機批發(fā)的李先生說，“我們只與e世界簽了一年的合同，明年我們不打算在這里了。我們可能選擇其他商城租一個寫字間，這樣營業(yè)時間沒有限制。賣場費用多、事情多，我們不想每天忙生意還要應(yīng)付其他麻煩。”
在這個覆蓋多家大型商場、電子賣場的黃金商圈內(nèi)，像中關(guān)村e世界這樣低廉的租金恐怕難找第二家。“我們就是看它租金便宜才過來的，但生意差到超乎我的想象。”銷售數(shù)碼相機的陳女士說，她是今年剛剛從鼎好電子商城搬到中關(guān)村e世界的，來了近5個月，銷售量跌入谷底。
管理混亂嚇退商戶
“這幾年市場越來越飽和，生意也越來越淡。當(dāng)初在鼎好雖然租金高，但起碼還有客流，現(xiàn)在搬到e世界，新客戶很少，基本只做老客戶勉強維持生意。”陳女士無奈地講道，“在這里(中關(guān)村e世界)我每個月要交1500元的租金，比當(dāng)初在鼎好少了近兩倍，但我還是為費用問題頭疼。”
陳女士透露，在她剛來中關(guān)村e世界的幾個月中，市場部就向她收了培訓(xùn)費、工服、胸牌等費用。“一次下雨，我的工服濕了沒有穿，市場方面就要罰我200元，我跟他們講了半天，最終給了他們100元。雖然這些費用都不高，但項目太多、市場管理混亂。”陳女士說。
不僅商戶日子難過，當(dāng)初買下鋪位、本想著做“二房東”穩(wěn)賺不賠的業(yè)主們?nèi)兆痈y過。一方面由于顧客少，租金水平持續(xù)走低，另一方面每年5000多元的物業(yè)費又要吃掉大約三個月的租金。更讓業(yè)主無法接受的是，近日市場部又開始征收每月每平方米10元的“綜合管理費”，遭到業(yè)主們的集體抵制。
業(yè)主王女士告訴記者，當(dāng)初她以60萬元買下一塊12平方米的鋪位，去年鋪位租金每月3900元，但商戶反映生意蕭條，沒有再續(xù)租。今年王女士把租金降至1500元，但低廉的租金也難掩客流稀疏的困境，多數(shù)商戶依舊不買賬。
除了培訓(xùn)費、工服等費用外，記者從該賣場地下一層的市場部了解到，在e世界租賃的商戶還需繳納5000元的經(jīng)營保障金。這筆經(jīng)營保障金在商戶合同期滿的一年之后才退還給商戶，市場部一位負(fù)責(zé)人告訴記者，有些電子產(chǎn)品在一年以后可能會出現(xiàn)問題需要保修，賣東西的商戶走了但中關(guān)村e世界還在，這筆保障金就相當(dāng)于幫他們做“善后”工作。該負(fù)責(zé)人說，“如果一年內(nèi)沒有人來找，這筆保障金就退給商戶”。
產(chǎn)權(quán)分散 千家業(yè)主難調(diào)和
事實上，無論是提早閉店節(jié)約成本還是收取多項管理費用，中關(guān)村e世界都只扮演一個負(fù)責(zé)規(guī)劃、服務(wù)、管理的第三方角色。因為其開發(fā)商北京科技園置業(yè)股份有限公司早在項目完成時就已將中關(guān)村e世界樓內(nèi)的賣場、寫字間分散出售。中關(guān)村e世界從地下一層到第四層賣場的產(chǎn)權(quán)分布在1800多個業(yè)主手中。
中關(guān)村e世界市場部總監(jiān)告訴記者，去年之前，地下一層賣場由一個包租商承租。當(dāng)時包租商租下了多家業(yè)主的鋪位，然后將它們合并租賃。今年，該包租商沒有再續(xù)租，此前租賃的商戶就需要自己與業(yè)主洽談。“有的商戶需要與20多個業(yè)主達(dá)成一致才能完成較大面積的租賃，如果其中一個不同意，商戶就無法再續(xù)租。”該總監(jiān)說。
有商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，“賣商鋪”這樣的現(xiàn)象原本就違背市場規(guī)律。國際通行的慣例是，開發(fā)商在完成商鋪、寫字樓的開發(fā)建設(shè)后，應(yīng)由統(tǒng)一的物業(yè)公司進(jìn)行項目的運營和管理，尋求長期資金回報。出售商鋪無論對開發(fā)商還是運營方而言，都是飲鴆止渴之計。
中關(guān)村e世界的問題就出在此處。
商鋪轉(zhuǎn)手獲得一次性利益后，該賣場成為了“沒人管的孩子”。這在賣場生意紅火時還難以看出問題，但隨著電子市場趨于飽和、電商企業(yè)在3C數(shù)碼產(chǎn)品上頻繁的價格戰(zhàn)等原因，中關(guān)村e世界等電子賣場的生存狀況一路下滑，租金的預(yù)期估值越來越低，產(chǎn)權(quán)分散帶來的經(jīng)營分散弊病也顯露無遺。
記者了解到，由于產(chǎn)權(quán)分散，中關(guān)村e世界內(nèi)僅三層賣場就有400多個業(yè)主，他們對如何運營、管理賣場的想法也無法統(tǒng)一。“我們正在試圖與業(yè)主溝通，希望能集結(jié)更多鋪位進(jìn)行合并租賃。但由于這些業(yè)主分散在全國各地，有的甚至長期居住海外，我們幾乎不可能把他們聚集在一起，所以讓他們達(dá)成意見上的共識難度很大。”該總監(jiān)坦言。
一位經(jīng)營手機生意的李先生告訴記者，商城內(nèi)商鋪賣的東西都差不多，競爭日趨激烈。“以前我的店每天能賣掉20多臺手機，現(xiàn)在基本每天只賣出1-3臺，而且每臺手機加上30-50元就出手，利潤越來越薄。這樣一來，我們當(dāng)然不希望租金和市場好的時候一樣。”李先生講道。
據(jù)了解，此前包租商開的租賃價格較高，但賣場生意日趨冷淡，租約期滿后，很多商戶都希望壓低租金。但業(yè)主作為“二房東”，并不了解賣場的經(jīng)營情況，他們對租金的預(yù)期還停留在之前的價位。這樣一來，商戶與業(yè)主溝通不力，導(dǎo)致大量商戶放棄商鋪出逃。“一個業(yè)主談不攏會造成連鎖反應(yīng)，其他業(yè)主也將把持高租金不放，這樣越來越多的商戶就離開了中關(guān)村e世界。”該總監(jiān)說。
醞釀?wù)w轉(zhuǎn)型難言輕松
產(chǎn)權(quán)分散是中關(guān)村e世界與鼎好、海龍等電子商城最不同的地方，這也是中關(guān)村e世界轉(zhuǎn)型過程中最大的難題。此前，鼎好、海龍已經(jīng)壓縮了部分商城面積，改為寫字樓出租。鼎好策劃部負(fù)責(zé)人告訴記者，鼎好在轉(zhuǎn)型期間并沒有出現(xiàn)太大壓力，因為鼎好的賣場、寫字樓產(chǎn)權(quán)基本都在自己手中。轉(zhuǎn)型過程中，六層以上商戶租約期滿就不與之續(xù)租，這樣賣場逐步清除改做寫字間。
該負(fù)責(zé)人表示，在規(guī)劃賣場時，鼎好會與廠商、經(jīng)銷商進(jìn)行三方溝通交流，規(guī)劃布局賣場。這樣既可以避免過于嚴(yán)重的同質(zhì)化競爭，也方便顧客進(jìn)行選購。“我們一直維持在5%-8%的商鋪空置率調(diào)節(jié)賣場，如果一段時間內(nèi)某類電子產(chǎn)品有較大需求和活躍的市場，我們會騰出一塊地方供它們做銷售專區(qū)。”該負(fù)責(zé)人說。
“鄰居”的成功轉(zhuǎn)型，或許可以為中關(guān)村e世界帶來些許經(jīng)驗。而事實上，中關(guān)村e世界也在醞釀通過引入不同業(yè)態(tài)來吸引消費者，并提升賣場的形象和檔次。中關(guān)村e世界市場部負(fù)責(zé)人表示，今年年底，中關(guān)村e世界將引進(jìn)肯德基(微博)、星巴克等配套業(yè)態(tài)，為賣場匯聚客流。
“未來我們將考慮多業(yè)態(tài)發(fā)展，通過其他消費吸引客流。”該負(fù)責(zé)人說，“對于地下一層，我們有引進(jìn)3C電子賣場，比如蘇寧、國美等的想法，但這與政府規(guī)劃有一定出入。如果想法可以實行，業(yè)主們達(dá)到共識，我們將代表業(yè)主向政府提交業(yè)態(tài)調(diào)整申請。”
但與諸位鄰居不同，產(chǎn)權(quán)不在手中的中關(guān)村e世界，在業(yè)態(tài)調(diào)整過程中難言輕松。記者走訪發(fā)現(xiàn)，即便是在地下一層營業(yè)的20多家商戶，近一半也在銷售HTC、三星(微博)等同品牌手機且價格相當(dāng)。分析人士認(rèn)為，業(yè)主需要的是租金利益最大化，他們不會過多考慮賣場產(chǎn)品的規(guī)劃、管理。這對于中關(guān)村e世界市場來說，一方面要談攏業(yè)主，一方面要找到廠商、經(jīng)銷商，這兩項工作都可能會出現(xiàn)很多問題。中關(guān)村e世界的產(chǎn)權(quán)分散問題不能有很好的解決策略和辦法，想完成轉(zhuǎn)型困難很大。
“一刀切”致使區(qū)域性問題出現(xiàn)
早在2009年，北京市海淀區(qū)人民政府就發(fā)布了《北京市海淀區(qū)人民政府關(guān)于加快推進(jìn)中關(guān)村西區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)整的通告》(以下簡稱《通告》)。《通告》中明確表示，除了不鼓勵電子賣場外，商場、購物中心、餐飲等零售服務(wù)業(yè)態(tài)也不再鼓勵在中關(guān)村區(qū)域內(nèi)發(fā)展，而是提倡科研機構(gòu)、技術(shù)企業(yè)、科技金融類企業(yè)入駐。
有分析人士認(rèn)為，從政策頒布之時起，中關(guān)村一直在對其電子賣場等商業(yè)零售業(yè)態(tài)進(jìn)行調(diào)整，甚至逐漸驅(qū)逐類似海龍、鼎好、e世界這樣的電子賣場在此生存。“政策是希望中關(guān)村變成中國的硅谷，但事實上一刀切式的‘不鼓勵’會讓中關(guān)村面臨很多問題。”該人士認(rèn)為。
在北京商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會秘書長賴陽看來，政府規(guī)劃整體上是積極的，但產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要點滴培養(yǎng)。“研發(fā)機構(gòu)、技術(shù)企業(yè)等離不開產(chǎn)業(yè)體系和科技流通體系發(fā)展，研發(fā)企業(yè)的生存需要科技流通體系的支持。科技成果需要交易，只有交易存在，產(chǎn)品才有價值，研發(fā)企業(yè)才能掌握市場需求，把握發(fā)展方向。如果中關(guān)村只發(fā)展這些機構(gòu)、企業(yè)雖然方便管理，但不利于把握市場和反饋。”賴陽說。
有業(yè)界人士認(rèn)為，鼎好電子商城可以算是中關(guān)村商圈內(nèi)轉(zhuǎn)型較為成功的賣場之一。目前，鼎好電子商城一期六層以上全部改為寫字樓，創(chuàng)新工場、國美網(wǎng)上商城、國際技術(shù)轉(zhuǎn)移中心以及清華科技園都已進(jìn)入，六層以下還保留著原有的電子賣場。
鼎好電子商城策劃部負(fù)責(zé)人表示，鼎好對小賣場還是有需求，如果整個商場對租戶設(shè)置的門檻太高，那就可能扼殺很多創(chuàng)新型的小商戶、小企業(yè)，它們雖然資歷低但從低端賣場做起，有可能就是下一個“京東商城(微博)”。電子賣場還可以為鼎好提供現(xiàn)階段的市場數(shù)據(jù)、顧客需求等，這樣更有利于鼎好與廠商、經(jīng)銷商聯(lián)動為消費者服務(wù)。近階段鼎好不會再有大的商業(yè)調(diào)整，它們會一直為這些創(chuàng)新、有競爭力的小成本企業(yè)提供發(fā)展的機會和空間。商報記者 劉宇/文 高鵬/攝
專家觀點
產(chǎn)權(quán)制約商場明確定位
北京市財貿(mào)職業(yè)學(xué)院院長 王成榮：
商業(yè)地產(chǎn)小產(chǎn)權(quán)分割成為既定事實，對于發(fā)展非常不利。如果產(chǎn)權(quán)分散，經(jīng)營集中的話商業(yè)地產(chǎn)還可能成功。而中關(guān)村e世界產(chǎn)權(quán)分散、經(jīng)營分散，如果業(yè)主方面不能達(dá)成一致集中經(jīng)營，再好的商業(yè)設(shè)施，也將失去市場原有的價值。
中關(guān)村e世界的賣場不是臨街店鋪可以分散經(jīng)營。賣場中小面積、獨立、分散的商鋪不成規(guī)模，商場將不能有清晰明確的定位，招商、規(guī)劃等很多事情會有問題。中關(guān)村e世界需要引導(dǎo)業(yè)主，讓他們?nèi)诔烧w集中利益。
可謀求區(qū)域業(yè)態(tài)缺口發(fā)展
北京商業(yè)經(jīng)濟學(xué)會秘書長 賴陽：
中關(guān)村e世界如果想朝3C賣場的方向發(fā)展，前景不會太好。3C賣場可能為e世界帶來客流，但賣場給出的租金不會高，業(yè)主方面可能不會滿意，第一道坎就難過。另外，3C賣場在中關(guān)村的發(fā)展很局限，中關(guān)村提供的市場環(huán)境是可以比價，而3C賣場明碼實價，沒有任何價格優(yōu)勢。
區(qū)域業(yè)態(tài)發(fā)展不一定每棟樓都一樣，中關(guān)村e世界可以實行錯位經(jīng)營。區(qū)域發(fā)展除了主體業(yè)態(tài)，還需配套業(yè)態(tài)，中關(guān)村目前有很多業(yè)態(tài)缺口，中關(guān)村e世界可以重新定位，錯位經(jīng)營。
政府可以出臺政策規(guī)范中小企業(yè)、引導(dǎo)中小企業(yè)發(fā)展。中關(guān)村需要科研機構(gòu)、技術(shù)企業(yè)、科技金融類企業(yè)，還需要發(fā)展中介、經(jīng)銷推廣、營銷推廣、廣告策劃、貿(mào)易服務(wù)等項目，中關(guān)村需要集聚這些形成一個商流、物流分離的交易集聚中心。另外，中關(guān)村如果大面積清除中低端業(yè)態(tài)，迫使它們另找區(qū)域發(fā)展，一旦發(fā)展形成規(guī)模將與中關(guān)村開展競爭。這樣一來，中關(guān)村得天獨厚的人才、市場、高新科技聚集等優(yōu)勢將漸漸流失。
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