雄心勃勃的改造計劃，脫胎于“中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街”
麥樂迪的離去
它被藍(lán)色的幕布圍住三面，在它旁邊，形色匆忙的行人在北京2016年7月21日的大雨中匆匆走過，濺起水花。這家位于大慧寺路與中關(guān)村南大街交口處的麥樂迪KTV，正在被裝修。
很少有人會注意到這一微小的變化。拐角處便利店的店員會告訴你的是：這家KTV最近合同到期，該區(qū)域?qū)难b成辦公室。
這位店員不知道的是，麥樂迪的離去不是一個個例，也不是一次偶然。
在2015年10月由中關(guān)村核心區(qū)（海淀）發(fā)布《中關(guān)村大街發(fā)展規(guī)劃》已經(jīng)明確表示，要將全長7.2公里的中關(guān)村大街升級為創(chuàng)業(yè)一條街。
2016年4月8日，該項目的運營主體——北京中關(guān)村大街運營管理股份有限公司（以下簡稱“大街公司”）正式掛牌，該公司由中關(guān)村發(fā)展集團、海淀區(qū)國有 資產(chǎn)投資公司、啟迪控股股份有限公司聯(lián)合組建，該公司計劃在2016年組建三支總額達(dá)85億元的基金，用于大街從物業(yè)到產(chǎn)業(yè)的改造升級。
這場不易被人察覺、緩慢零星但卻雄心勃勃的改造計劃，脫胎于離麥樂迪KTV并不遠(yuǎn)的“中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街”。
在過去兩年間，不過300米長的“中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街”，成為北京乃至中國新地標(biāo)，它是中國正在掀起一場“雙創(chuàng)”運動的精神圖騰。
2015年5月，國務(wù)院總理李克強考察了“中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街”，隨后北京中關(guān)村核心區(qū)（海淀）啟動了對離“中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街”不遠(yuǎn)的中關(guān)村大街的改造工程——政府希望能夠?qū)⒛菞l300米小街身上的科技和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的基因移植到眼前這條7.2公里的中關(guān)村大街上。
被政府圈定的這7.2公里，北至北京大學(xué)東門，南至國家圖書館附近的白石橋南。現(xiàn)在，改造工程正在逐漸滲透，擴散。
如果乘坐“運通105”路公交車，從圓明園東門到白石橋南站貫穿整個中關(guān)村大街，在下雨天略顯擁擠的晚高峰可能需要接近半個小時，一路上會路過12個公交站。
在整個路途中，如果細(xì)心觀察，就可以察覺到整個中關(guān)村連貫起來的復(fù)雜性：高校和機構(gòu)的大院構(gòu)成了一個個封閉的空間，間隔中點綴著36座寫字樓、8處小批發(fā)市場和電子商城、8處購物中心、22處星級酒店和快捷酒店，剩余的空隙則填充著臨街的門店和多處住宅。
這些都是視線可及的范圍所能觀察到的，而這些視線可及的范圍正是中關(guān)村大街升級計劃中的重點區(qū)域，按照大街公司方面介紹，升級包括從白石橋南至北京大學(xué)7.2公里道路以及兩旁“視線可及”的各項物業(yè)。
在這個范圍內(nèi)的升級離不開其中各種“大院”和大型寫字樓的支持，在中關(guān)村大街運營管理股份有限公司成立的當(dāng)天，這家公司便與沿線的22家大中院校和企事業(yè)單位簽署了共建倡議書和合作協(xié)議。
這種合作更多的是一種支持，雙方會共同協(xié)商解決一些中關(guān)村的整體規(guī)劃。比如一些高校的院墻分割了街區(qū)，雙方可以協(xié)商如何處理能夠既保證校區(qū)治安，又讓單位小環(huán)境和街區(qū)的景觀融合在一起。
改變并不會突然就出現(xiàn)，也不會突然就完成。正如新陳代謝一般，一個舊的細(xì)胞衰老了，一個新的細(xì)胞就會頂替上，而在中關(guān)村，可能就會是一個餐廳撤離了，一個創(chuàng)業(yè)孵化器隨即補上。這種替代和改造將會成為中關(guān)村大街未來數(shù)年的一種常態(tài)，從而漸次地，帶來一個新的中關(guān)村大街。
70家企業(yè)和1880個業(yè)主
麥樂迪的搬遷正是這一升級項目所帶來的一個微小的改變。如果沿著麥樂迪向前走，穿過大慧寺路和中關(guān)村南大街的十字路口向北數(shù)百米，你會看到一整排空置的門店，這排門店沿著解放軍藝術(shù)學(xué)院的小門兩旁一字排開。
這些店鋪大部分是在2015年底至2016年年初搬離的，門楣上的招牌都在，大多是餐飲店、化妝品店以及服裝店。在其中一家口腔醫(yī)院的門口還貼著標(biāo)有 “二〇一五年十二月二十日封”字樣的封條。按照大街公司相關(guān)負(fù)責(zé)人的描述，這一排門店是學(xué)校收回的，而中關(guān)村大街運營管理股份有限公司也正在積極進(jìn)行對 接，希望能夠引入一些更新的業(yè)態(tài)。
從大街公司的視角來看，這些瑣碎的改變不適合被過度關(guān)注，這些個例具有多少代表性仍然值得商榷，在7.2公里長的中關(guān)村大街上，海龍電子城(11.130, -0.34, -2.96%)的變化無疑更具有代表性。
沒錯，海龍電子城是重點。這個已有17年歷史、幾近中關(guān)村地標(biāo)性建筑的一至五層電子賣場在今年7月7日停業(yè)，海龍二樓的“硬蛋空間”正對著步行街天橋， 在幾步遠(yuǎn)的地方就可以看到這張貼在“硬蛋空間”門口的停業(yè)通知：“加快中關(guān)村西區(qū)電子賣場轉(zhuǎn)型升級，打造海龍大廈智能硬件創(chuàng)業(yè)中心”。“硬蛋空間”本身正 是一個智能硬件體驗廳，它占據(jù)了二樓門口一側(cè)的狹長區(qū)域，里面陳設(shè)著各種目前正熱門的智能硬件。就在這一空間的旁邊，上了鎖的玻璃門隔開的是傳統(tǒng)的電子賣 場，大部分區(qū)域已經(jīng)搬出，僅有少數(shù)幾家堅守在空曠的樓層。“降、降、降”，在海龍對面的是科貿(mào)大廈，一樓的手機賣場一遍又一遍地播著暑期特惠的廣告。7月 20日的大雨對于促銷人員來說是個難得的機會，躲雨的人剛收下傘竄進(jìn)一樓的門廊，就會迎上早已在門口等候的促銷人員。
從北京大學(xué)東門向南至國家圖書館附近的白石橋，7.2公里長的中關(guān)村大街上不時可見一些店鋪正在關(guān)閉或停業(yè)。這些撤離的店鋪能說明的事情并不多，但是從某種意義上來講，中關(guān)村未來的升級很有可能就是通過這種瑣碎的案例來逐步實現(xiàn)的。
根據(jù)北京中關(guān)村大街運營管理股份有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人士的表述，中關(guān)村的升級更像是歐美老城區(qū)的改造，鑒于其產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜程度，大刀闊斧的變動是很難看到的，甚至在很長一段時間內(nèi)，人們都難以察覺這條路上正在發(fā)生怎么樣的變化。
這種產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜程度是中關(guān)村大街的特色，在長達(dá)7.2公里的區(qū)域內(nèi)遍布著多所高等院校、醫(yī)院和數(shù)十座寫字樓和數(shù)座商場，其中的產(chǎn)權(quán)分布零碎，僅僅友誼賓館一處的產(chǎn)權(quán)就分屬于三個不同的機構(gòu)。
這些事實是在大街公司成立后的調(diào)研過程中逐步發(fā)現(xiàn)的，難度超過預(yù)期。根據(jù)大街公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，公司成立后已經(jīng)拜訪了70家企業(yè)，僅這70家企業(yè)所牽涉的業(yè)主就達(dá)到1880個。
正在發(fā)生的改變
中關(guān)村大街的升級改造所帶來的絕不僅僅是街區(qū)景觀，作為北京曾經(jīng)著名的電子產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，目前的“雙創(chuàng)”聚集區(qū)，隱藏在這些細(xì)微變化下的產(chǎn)業(yè)變動才是中關(guān)村升級最終的落腳處。
在海淀區(qū)投資促進(jìn)局副局長、中關(guān)村科技園區(qū)海淀園管理委員會投資促進(jìn)處副處長王春生看來，這次升級改造的目的之一就是“控制業(yè)態(tài)”。
中關(guān)村科技園區(qū)海淀園曾經(jīng)用過“一城三街”這個概念，其中的一街就是指目前中關(guān)村的新地標(biāo)：中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街。這條李克強總理曾經(jīng)到訪的不足300米的街 道脫胎于海淀圖書城，在建立的兩年時間中吸引了45家各類創(chuàng)業(yè)服務(wù)機構(gòu)、數(shù)千位天使投資人，平均1.5天一家團隊獲得約700萬元融資。
創(chuàng)業(yè)大街本身就作為一個中關(guān)村轉(zhuǎn)型的試點，它在中關(guān)村的核心區(qū)域不斷積蓄新的業(yè)態(tài)，目前的中關(guān)村大街的升級，就像是將這種積蓄的新業(yè)態(tài)釋放出來。在王春生看來，以后提到創(chuàng)業(yè)大街就不是那300米，而是整個中關(guān)村大街。
新業(yè)態(tài)正在嘗試替換掉的舊業(yè)態(tài)就像中關(guān)村大街的產(chǎn)權(quán)一樣，是復(fù)雜的。
麥樂迪所代表的KTV行業(yè)是屬于新千年的，海龍所代表的電子硬件行業(yè)是90年代的，而正在關(guān)閉的餐飲、服裝門店又是來自另一個維度的。
在王春生看來，這種業(yè)態(tài)的協(xié)調(diào)需要市場化的手段，比如對于物業(yè)的收購和統(tǒng)一租賃，這樣才能幫助引入更新的業(yè)態(tài)。
中關(guān)村大街的升級與其說是協(xié)調(diào)物業(yè)，不如說是“順勢而為”，在中關(guān)村的發(fā)展中，租金正在成為市場自然篩選的方式之一。這種自然篩選的過程并非僅僅針對于舊業(yè)態(tài)，一些創(chuàng)業(yè)者也能明顯感受到這一壓力。
目前北京步鼎方舟科技有限公司在中關(guān)村萬柳擁有接近1000平米的辦公場所，一年的房租接近200萬。這個目前已經(jīng)完成B輪的創(chuàng)業(yè)公司在剛剛從創(chuàng)新工場 脫胎而出時，斟酌了公司的選址。其聯(lián)合創(chuàng)始人包炬強告訴經(jīng)濟觀察報，作為科技類公司，包炬強還是希望公司能在中關(guān)村內(nèi)，但是當(dāng)時在中關(guān)村大街打聽了幾個好 的樓盤，價格普遍比較貴，而且也很難找到比較大的場地，所以最終選擇了萬柳。
這一緊俏的現(xiàn)狀并不僅僅在中關(guān)村大街，在一些核心區(qū)域，這一情況更為明顯，王春生告訴經(jīng)濟觀察報，類似于清華大學(xué)等區(qū)域，如果出現(xiàn)一個空缺的辦公地點，就會有十幾家企業(yè)搶著要。
與這種緊俏形成對照的則是，根據(jù)海淀園管委會會同區(qū)金融辦及相關(guān)街道發(fā)布的調(diào)研結(jié)果，中關(guān)村大街的空置面積達(dá)到了10146平米。這一現(xiàn)狀也正是目前中關(guān)村大街升級所希望解決的矛盾。
改變不會立刻就發(fā)生，就像中關(guān)村從白頤路變?yōu)橐粋�電子一條街，又在電子一條街中間逐漸凝聚出新創(chuàng)業(yè)業(yè)態(tài)的過程一樣，這個過程可能會是緩慢的。這種改變對 目前中關(guān)村本身以及其目前正孕育的和未來可能孕育的企業(yè)所帶來的影響仍然難以確定，但唯一確定的是，這種“代謝”的過程已經(jīng)開始，并將持續(xù)。
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