村記 北京中關(guān)村
北京奧運(yùn)會(huì)開幕前四天，楊建侯坐了一次10號(hào)線地鐵。他在知春路站下車，走過深深的臺(tái)階，對(duì)記者半開玩笑道，“早知道10號(hào)線通得這么快，我就不把那么多地賣了。”
楊建侯是“海開房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)”的掌門人，如今中關(guān)村超過1/3的房地產(chǎn)項(xiàng)目用地，可以追溯到他和他管理的企業(yè)。不過，現(xiàn)在的中關(guān)村顯然已經(jīng)不再屬于楊建侯這樣的“老一輩”——幾個(gè)月以前，在清華東門向南不遠(yuǎn)的一片空地上，圍擋被樹立起來，這已經(jīng)是中關(guān)村區(qū)劃內(nèi)的最后一塊土地。
對(duì)于楊建侯來說，現(xiàn)在的中關(guān)村已經(jīng)看起來有些陌生了，然而，恰恰是他們自己——地產(chǎn)商們，20年來一直在潛意識(shí)當(dāng)中，用自己習(xí)慣的方式——地產(chǎn)開發(fā)，解構(gòu)與構(gòu)建著這個(gè)“中國硅谷”的世事變遷。
躲不開的利益驅(qū)動(dòng)
時(shí)間回到1993年。向來被看做象牙塔“終極”的北京大學(xué)，推倒了南校墻，辦起了電子商業(yè)街，從那一時(shí)刻開始，穿梭往來的黃色“面的”打破了高教區(qū)的幽靜，在北京西北一個(gè)叫中關(guān)村的地方，商業(yè)的躁動(dòng)開始了。
后來，有人把這里稱作“中國硅谷”，不過，在相當(dāng)長的一段時(shí)間里，這里不過是一個(gè)計(jì)算機(jī)、電子產(chǎn)品的集散市場(chǎng)。“那會(huì)兒的海淀區(qū)區(qū)長不喜歡‘交易市場(chǎng)’的定位，他喜歡‘硅谷’的概念。”說這話的是清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院的教授黃松之，早年曾是中關(guān)村發(fā)展著名的“外腦”之一。
在他的記憶里，1994年前后，海淀區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)班子成員，曾經(jīng)陸續(xù)赴美國硅谷考察，親身感受了中美兩個(gè)硅谷的巨大差別，隨即，如何改變中關(guān)村當(dāng)時(shí)“散、亂、差”的格局，向硅谷“比肩”，成為了海淀區(qū)領(lǐng)導(dǎo)班子向外腦們“問計(jì)”的主要話題。
“不僅是個(gè)形象的問題，還有更實(shí)際的問題，也就是財(cái)政收入問題。由于集散交易分散、不規(guī)范、監(jiān)管難，中關(guān)村雖然市場(chǎng)交易紅火，但卻很難給海淀區(qū)帶來大量的財(cái)政收入，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)為，這與中關(guān)村紅火發(fā)展的地位很不匹配，必須有所改觀。”黃松之對(duì)記者說。
1994~1995年間，海淀區(qū)政府總計(jì)召開了10多次有各方人士參加的座談，意在為上述問題尋求對(duì)策。最終，“招攬”、“培育”IT企業(yè)總部以及研發(fā)中心，成為了最終被認(rèn)可的解決方案。楊建侯告訴記者，對(duì)策中的后者開創(chuàng)了中關(guān)村“孵化”功能的先河，而前者則直接推進(jìn)了中關(guān)村房地產(chǎn)開發(fā)的進(jìn)程。
原來，經(jīng)歷了3年多的蓬勃發(fā)展，中關(guān)村在北京乃至中國，已經(jīng)成為了“高科技區(qū)域”的標(biāo)簽，一些跨國企業(yè)在選擇中國區(qū)總部時(shí)，都密切的關(guān)注著中關(guān)村。以至于北京市政府有外事活動(dòng)會(huì)見外商時(shí)，海淀區(qū)、朝陽區(qū)的區(qū)長都變成了“必須在場(chǎng)的人”。
“但中關(guān)村那時(shí)候拿不出像樣的寫字樓，整體環(huán)境也比較差，說好聽些是繁華，說不好聽些就是亂，所以，中關(guān)村喪失了很多世界級(jí)科技企業(yè)進(jìn)駐的機(jī)會(huì)，這讓區(qū)政府下決心，在中關(guān)村‘蓋像樣的寫字樓’。”楊建侯回憶說。
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企業(yè)代行的“政府職能”
此后10多年中席卷中關(guān)村的地產(chǎn)開發(fā)浪潮，就這樣簡單的開始了。黃松之回憶，最開始海淀區(qū)政府有意自己執(zhí)行這一計(jì)劃，但無奈耗資巨大，無法承受，最終，一批為海淀區(qū)政府代行使命的企業(yè)進(jìn)入了歷史舞臺(tái)。而中關(guān)村從這一刻起，就開始進(jìn)入一種由地產(chǎn)勢(shì)力構(gòu)建未來的狀態(tài)。
楊建侯的海開便是這樣的企業(yè)。其前身是北京海淀房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，屬海淀區(qū)房管局的下屬企業(yè)，此后，海淀區(qū)為了中關(guān)村的建設(shè)，將海開作為融資平臺(tái)，便對(duì)其進(jìn)行了改制，引入了中坤集團(tuán)、圓明園商貿(mào)、香江集團(tuán)等股東。
不過，作為大股東的北京海淀房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)，幾乎沒有一分錢的現(xiàn)金投入，行政劃撥的土地作價(jià)入股，使它仍然占有新海開70％的股份。彼時(shí)，海開擁有的土地儲(chǔ)備超過百萬平方米，在中關(guān)村的“地主”地位十分穩(wěn)固。
“區(qū)政府給我們的土地，絕大部分是用做寫字樓開發(fā)的，住宅的只占有很小一部分。”楊建侯回憶說，利用這些劃撥的土地，中關(guān)村最早的一批商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)了，知春大廈，以及后來的海淀新科技產(chǎn)業(yè)大廈一度成為了那個(gè)年代中關(guān)村片區(qū)較為知名的地標(biāo)式建筑，后來，海開又陸續(xù)在中關(guān)村開發(fā)了不少寫字樓，此外還在鄰近中關(guān)村的魏公村地區(qū)，開發(fā)了魏公村住宅小區(qū)。
記者了解到，這些時(shí)間較早的寫字樓，其最終命運(yùn)，通常是以不同形式的銷售“告終”。更為微妙的是，在這些寫字樓項(xiàng)目中，賣得最好的并非寫字樓本身，而是底層的商用物業(yè)，顯然，盡管檔次更高的寫字樓試圖替代原來的電子集貿(mào)市場(chǎng)，但市場(chǎng)仍然更愿意把中關(guān)村理解成為一個(gè)電子產(chǎn)品集散地。
彼時(shí)的海淀區(qū)政府對(duì)此也
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