國家一級房地產(chǎn)、全國土地評估資質(zhì)
房地產(chǎn)抵押預(yù)估價(jià)報(bào)告
估價(jià)項(xiàng)目名稱：北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司所
屬的位于海淀區(qū)中關(guān)村大街 18 號（中關(guān)村科
貿(mào)電子城）部分房地產(chǎn)抵押價(jià)值預(yù)評估
估 價(jià) 委 托 人：北京中實(shí)混凝土有限責(zé)任公司
估 價(jià) 機(jī) 構(gòu) ：北京仁達(dá)房地產(chǎn)評估有限公司
估價(jià)作業(yè)日期：2011 年 8 月 31 日至 2011 年 9 月 16 日
估價(jià)報(bào)告編號：仁達(dá)預(yù)估字【2011】第 0110100349 號
_____________________________________________________________________________________________北
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國家一級房地產(chǎn)、全國土地評估資質(zhì)
估價(jià)對象外觀照片
位置：北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街 18 號
項(xiàng)目名稱：北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司所屬的位
于海淀區(qū)中關(guān)村大街 18 號（中關(guān)村科貿(mào)電子城）部分
房地產(chǎn)抵押價(jià)值預(yù)評估
權(quán) 屬 人：北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司
房屋用途：綜合
建筑結(jié)構(gòu)：鋼混結(jié)構(gòu)
建成年代：2003 年
所在樓層/總樓層：1、3、4、5 層/22（-04）層
土地使用權(quán)類型：出讓
土地使用權(quán)終止日期：綜合 2051 年 06 月 26 日
剩余土地使用年期：綜合 39.8 年
項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：郝 寧聯(lián)系電話：010-88395886
報(bào)告撰寫人:鄭亞楠聯(lián)系電話：010-88395886
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國家一級房地產(chǎn)、全國土地評估資質(zhì)
房地產(chǎn)抵押預(yù)估價(jià)報(bào)告
一、估價(jià)項(xiàng)目名稱：
北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司所屬的位于海淀區(qū)中
關(guān)村大街 18 號（中關(guān)村科貿(mào)電子城）部分房地產(chǎn)抵押價(jià)值預(yù)評估
二、估價(jià)委托人：
北京中實(shí)混凝土有限責(zé)任公司
三、估價(jià)目的：
為估價(jià)委托人擬以估價(jià)對象作為抵押物向南京銀行朝陽門支行申
請貸款，確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)
值。
四、價(jià)值類型
(一)價(jià)值內(nèi)涵：本次評估抵押價(jià)值，是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市
場價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值減去房地產(chǎn)
估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款，包括房屋建筑物及分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)價(jià)
值；
(二) 本次評估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為 2011 年 8 月 31 日，估價(jià)對象土地使
用權(quán)取得方式為出讓，土地用途為綜合，綜合土地使用權(quán)終止日期至
2051 年 06 月 26 日，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)尚剩余 39.8 年土地使用年期；建筑
物為鋼混結(jié)構(gòu)，建成于 2003 年，根據(jù)相關(guān)規(guī)定鋼混結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房經(jīng)
濟(jì)耐用年限為 60 年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)尚剩余 52 年經(jīng)濟(jì)耐用年期。綜合上
述情況，根據(jù)孰短原則，本次評估設(shè)定估價(jià)對象的剩余使用年期為
39.8 年；
(三) 估價(jià)對象房屋設(shè)計(jì)用途為綜合，實(shí)際用途為商業(yè)，本次評估
設(shè)定用途為商業(yè)。土地現(xiàn)狀開發(fā)程度達(dá)到“七通一平”（即宗地紅線外
達(dá)到通路、通上水、通下水、通電、通燃?xì)狻⑼崃Α⑼ㄐ偶白诘貎?nèi)
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場地平整），本次估價(jià)設(shè)定土地開發(fā)程度與現(xiàn)狀相同。
五、估價(jià)對象
（一）范圍
估價(jià)對象包括北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街 18 號（中關(guān)村科貿(mào)電子
城）1、3、4、5 層部分建筑物及其分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)，建筑面積為 1088.27
平方米，分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積為 122 平方米。
（二）土地及區(qū)位狀況
估價(jià)對象位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村大街 18 號，所在宗地土地使用
權(quán)面積為 9214.95 平方米，土地形狀較規(guī)整，土地四至：東至東大院
3 號樓，南至中關(guān)村 826、821 號樓，西至中關(guān)村大街，北至中國聯(lián)通
中關(guān)村分局。依據(jù) 《北京市基準(zhǔn)地價(jià)（二○○二年）》的基準(zhǔn)地價(jià)區(qū)
類劃分標(biāo)準(zhǔn)，該區(qū)域?qū)倬C合用途二級地價(jià)區(qū)。項(xiàng)目所在地區(qū)市政基礎(chǔ)
設(shè)施條件完善，達(dá)到宗地外“七通”（即通路、通電、通信、通上水、
通下水、通燃?xì)狻⑼崃Γ┘白诘貎?nèi)場地平整。
估價(jià)對象所在項(xiàng)目（中關(guān)村科貿(mào)電子城）緊鄰中關(guān)村大街，距北
四環(huán)約 200 米，區(qū)域范圍內(nèi)有眾多公交車在此設(shè)有車站，如:307、320、
332、355、365、466、681、683、697、699、717、718、731、801、
808、特 4 路等，另有地鐵四號線中關(guān)村站。
（三）建筑物實(shí)物狀況
估價(jià)對象位于海淀區(qū)中關(guān)村大街 18 號，項(xiàng)目推廣名為“中關(guān)村科
貿(mào)電子城”，建筑結(jié)構(gòu)為鋼混，房屋用途為綜合，建成年代為 2003 年，
房屋總層數(shù)為 22（-04），總建筑面積為 116002.21 平方米。估價(jià)對象
位于“中關(guān)村科貿(mào)電子城”的 1、3、4、5 層，建筑面積為 1088.27
平方米，詳見下表：
建筑面積
序號房號房屋總層數(shù)所在層數(shù)
（平方米）
11A09 乙48.422（-4）1
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21A10 乙94.1822（-4）1
31A1155.6222（-4）1
43A4182.222（-4）3
53A6421.5522（-4）3
63A6521.8422（-4）3
73A6622.1422（-4）3
84A76255.1822（-4）4
94A5434.8422（-4）4
104A52 甲36.0122（-4）4
114A3086.5822（-4）4
125A2749.7222（-4）5
135A2649.3222（-4）5
145A2547.7722（-4）5
155A2474.8822（-4）5
165B15311.9922（-4）5
175B15211.9922（-4）5
185B13511.9922（-4）5
195B13411.9922（-4）5
205B15518.0522（-4）5
215B15411.9922（-4）5
225B13311.9922（-4）5
235B13218.0522（-4）5
合計(jì)――1088.27――――
估價(jià)對象所在項(xiàng)目中關(guān)村科貿(mào)電子城外立面為貼石材；本次估價(jià)
對象為 1、3、4、5 層部分商業(yè)用房，其公共部分裝修情況：頂為部分
石膏板吊頂、部分格柵吊頂，墻身刷涂料，地面鋪地磚;另有監(jiān)控、中
央空調(diào)、煙感報(bào)警自動噴淋等設(shè)備設(shè)施。
（四）權(quán)益狀況
1、土地權(quán)屬狀況
根據(jù)估價(jià)委托人提供的《國有土地使用證》【京海國用（2003 出）
第 2166 號】，土地使用權(quán)人為北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限
公司，估價(jià)對象土地用途為綜合，使用權(quán)類型為出讓，綜合用途土地
使用權(quán)終止日期為 2051 年 06 月 26 日，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)綜合用途尚剩余
39.8 年土地使用年期。
根據(jù)估價(jià)委托人提供的《委托評估函》，本次評估分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)
面積為 122 平方米。
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2、建筑物權(quán)屬狀況
根據(jù)估價(jià)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》【京房權(quán)證海股字第
0004603 號】，房屋坐落為海淀區(qū)中關(guān)村大街 18 號，房屋所有權(quán)人為
北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司，產(chǎn)別為股份產(chǎn)，建筑結(jié)
構(gòu)為鋼混，房屋用途為綜合，房屋總層數(shù)為 22（-04），總建筑面積為
116002.21 平方米。
根據(jù)估價(jià)委托人提供的《委托評估函》，估價(jià)對象為海淀區(qū)中關(guān)村
大街 18 號（中關(guān)村科貿(mào)電子城）的 1、3、4、5 層的部分房地產(chǎn)，其
建筑面積為 1088.27 平方米。
3、其他權(quán)利狀況
根據(jù)委托估價(jià)人提供的資料，未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)存在設(shè)
定的抵押權(quán)等其他權(quán)利狀況。
根據(jù)委托估價(jià)人提供的《委托評估函》，估計(jì)對象已全部對外出租。
除此之外，估價(jià)對象至估價(jià)時(shí)點(diǎn)不存在其他權(quán)利。
六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2011 年 8 月 31 日
七、估價(jià)作業(yè)日期：2011 年 8 月 31 日至 2011 年 9 月 16 日
八、估價(jià)結(jié)果
我們實(shí)施了評估所必須的各項(xiàng)程序，按照國家關(guān)于房地產(chǎn)評估的
有關(guān)規(guī)定，評估得到估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2011 年 8 月 31 日，在價(jià)值
定義和估價(jià)假設(shè)限制條件下的估價(jià)結(jié)果如下：
建筑面積：1088.27 平方米
分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積：122 平方米
1、假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價(jià)值：
房地產(chǎn)價(jià)值總額：4171 萬元
單位面積房地產(chǎn)價(jià)值：38327元/平方米
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2、需扣減的估價(jià)人員知悉的法定優(yōu)先受償款
根據(jù)估價(jià)委托人提供的資料及介紹，未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對象于估價(jià)基準(zhǔn)
日存在設(shè)定的抵押權(quán)等其他權(quán)利，不存在其他法定優(yōu)先受償款。
3、抵押價(jià)值估價(jià)結(jié)果
房地產(chǎn)價(jià)值總額：4171 萬元
大寫：肆仟壹佰柒拾壹萬元整
其中，土地使用權(quán)價(jià)值：1668 萬元
建筑物價(jià)值：2503 萬元
（貨幣種類：人民幣）
注：該價(jià)值僅為初步測算結(jié)果，最終價(jià)值水平以本公司出具的正
式評估報(bào)告為準(zhǔn)，本次初評不能作為辦理抵押登記的有效文件，且銀
行應(yīng)以本公司出具的正式報(bào)告作為有效文件存檔。
提示說明：上述估價(jià)結(jié)果中不包含抵押物抵押、使用及處置時(shí)的
抵押登記費(fèi)用、水電暖氣費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、司法訴訟費(fèi)用、拍賣傭金、
過戶稅費(fèi)及其他應(yīng)付費(fèi)用等。
九、其他事項(xiàng)說明
（一）本次評估所涉及估價(jià)對象的房屋所有權(quán)人、房屋坐落、建
筑結(jié)構(gòu)、設(shè)計(jì)用途等情況均以估價(jià)委托人所提供的《房屋所有權(quán)證》
【京房權(quán)證海股字第 0004603 號】為依據(jù)，土地使用權(quán)人、土地總面
積、終止日期、土地用途等以《國有土地使用證》【京海國用（2003
出）第 2166 號】為依據(jù)。如上述情況發(fā)生變化，估價(jià)結(jié)果需做相應(yīng)調(diào)
整，在此提請報(bào)告使用者注意。
（二）由于估價(jià)委托人未提供土地分?jǐn)倻y繪報(bào)告等關(guān)于估價(jià)對象
分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)面積的相關(guān)資料，本次評估估價(jià)對象分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)
面積暫按照估價(jià)委托人提供的《委托評估函》為依據(jù)，最終分?jǐn)偼恋?/p>
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使用權(quán)面積以具有測繪資質(zhì)機(jī)構(gòu)確定的面積為準(zhǔn)。如上述情況發(fā)生變
化，估價(jià)結(jié)果需做相應(yīng)調(diào)整。
（三）根據(jù)估價(jià)委托人提供的《委托評估函》及租賃合同明細(xì)，
由于估價(jià)對象至估價(jià)時(shí)點(diǎn)存在租賃權(quán)，但是 3、4、5 層的租賃期限都
較短且部分鋪位已經(jīng)重新裝修改造合并使用或者置換，故本次評估 3、
4、5 層未考慮租賃情況對估價(jià)結(jié)果的影響。
估價(jià)對象 1 層整租且租賃期限較長，本次評估已考慮租賃情況對
估價(jià)結(jié)果的影響。如上述情況發(fā)生變化，估價(jià)結(jié)果需做相應(yīng)調(diào)整。
（四）根據(jù)估價(jià)人員的現(xiàn)場勘查及估價(jià)委托人提供的《委托評估
函》，估價(jià)對象的建成年代為 2003 年，本次評估設(shè)定估價(jià)對象的建成
年代為 2003 年。如與實(shí)際不符，估價(jià)結(jié)果需做相應(yīng)調(diào)整。
（五）本次評估的估價(jià)委托人為北京中實(shí)混凝土有限責(zé)任公司，
估價(jià)對象權(quán)屬人為北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司。根據(jù)
估價(jià)委托人介紹，估價(jià)委托人為產(chǎn)權(quán)人的下屬子公司，產(chǎn)權(quán)人同意以
估價(jià)對象為委托人作抵押擔(dān)保。
（六）房地產(chǎn)價(jià)值的體現(xiàn)是土地和房產(chǎn)共同產(chǎn)生收益的結(jié)果，本
報(bào)告對估價(jià)結(jié)果中的土地使用權(quán)價(jià)值和房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行了剝離，主要是
為滿足估價(jià)委托人辦理抵押登記手續(xù)的要求，單獨(dú)使用估價(jià)對象的土
地使用權(quán)價(jià)值和房產(chǎn)價(jià)值無實(shí)際意義，在此提醒報(bào)告使用者注意。
（七）本次報(bào)告估價(jià)結(jié)果中單位面積房地產(chǎn)價(jià)值為總價(jià)值除以建
筑面積并以“元”為單位取整后得出。若以上述取整后得出的單價(jià)再
乘以建筑面積返算總價(jià)，由于取整位數(shù)不同，總價(jià)值會產(chǎn)生細(xì)微誤差。
本報(bào)告以估價(jià)結(jié)果中列示的總價(jià)值、單位面積價(jià)值為準(zhǔn)，返算的總價(jià)
不影響估價(jià)結(jié)果的客觀準(zhǔn)確性。
（八）本報(bào)告中的數(shù)據(jù)全部采用電算化連續(xù)計(jì)算得出，由于在報(bào)
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告中計(jì)算的數(shù)據(jù)均按四舍五入進(jìn)行取整，因此，可能出現(xiàn)個(gè)別等式左
右不完全相等的情況，但此種情況不影響計(jì)算結(jié)果及估價(jià)結(jié)論的準(zhǔn)確
性。
十、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：
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二Ο一一年九月十六日
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