在今年的深圳高交會上，北京科技園建設(shè)（集團）股份有限公司（簡稱“北科建”）的科技企業(yè)入駐簽約儀式暨商務(wù)交流會吸引了眾多的與會企業(yè)“觀摩”。
目前，北科建在建的4個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，正努力打造中關(guān)村(000931,股吧)的升級版，一方面，北科建通過產(chǎn)城融合模式，為企業(yè)提供“職、住、娛”一體化的生態(tài)環(huán)境和物理空間；另一方面北科建通過構(gòu)建完善產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，通過組建孵化基金，投資入園企業(yè)，為未來獲得高收益種下果子；同時，北科建也需要從多個渠道融資，支撐長周期的園區(qū)開發(fā)。
再造多個中關(guān)村
“北科建不只是為企業(yè)蓋辦公樓和宿舍這么簡單，更注重為入駐的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)提供服務(wù)，包括人才、資本和政府資源等，尤其是我們針對中小型企業(yè)，與國際知名科技研發(fā)集團合作，為他們提供技術(shù)輔導(dǎo)和創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)，我們不僅要做好的保姆，也要做好的導(dǎo)師。”北科建集團相關(guān)人員向記者解釋了北科建在產(chǎn)業(yè)園區(qū)中所扮演的角色。
據(jù)了解，北科建在建的4個科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，分別是嘉興創(chuàng)新園、無錫中關(guān)村軟件園太湖分園、青島藍色生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園、長春北湖科技園。按照計劃，4個園區(qū)總投資額達250億元，其中孵化器、加速器面積150萬平方米。
北科建副總經(jīng)理李頂新向記者透露，目前4個園區(qū)還都處于建設(shè)階段，已簽約面積為8萬平方米，在已建成的物業(yè)中達到83%的入住率。同時，北科建宣稱，將投資400億元，在“十二五”期間將計劃再投資3-5個科技新城或者產(chǎn)業(yè)新城項目，使科技地產(chǎn)項目儲備達到550萬平方米。
而在新型城鎮(zhèn)化的浪潮之下，北科建的產(chǎn)城融合模式更受地方政府歡迎，尤其在全國三四線城市缺乏產(chǎn)業(yè)支撐而出現(xiàn)多個空城后，簡單以住宅開發(fā)為主的地產(chǎn)商紛紛撤回一二線城市。
由于有地方政府的強力支持，大規(guī)模土地往往成本較低，越來越多的房企投入到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)中，除北科建、聯(lián)東U谷、華夏幸福(600340,股吧)基業(yè)、北大資源、天安數(shù)碼城集團等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商之外，一批房地產(chǎn)企業(yè)和其他行業(yè)企業(yè)也在試圖進入這一領(lǐng)域，分得一杯羹。
一位長期關(guān)注產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士認為，各個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的盈利模式不盡相同，部分通過一級土地開發(fā)的成本優(yōu)勢獲得快速擴張。而對于北科建來說，一級土地開發(fā)在其產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的盈利模式中已經(jīng)不再居于主要地位。
投資與融資并行
北科建總經(jīng)理郭瑩輝表示，北科建的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以資源整合為主，將地產(chǎn)資本、產(chǎn)業(yè)資本、金融資本三方加以整合，驅(qū)動區(qū)域經(jīng)濟轉(zhuǎn)型與發(fā)展的一種全新商業(yè)模式。地產(chǎn)開發(fā)只是一種手段和載體而已，并非關(guān)鍵部分。
北科建正試圖與項目所在地政府以及社會商業(yè)伙伴，打造產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系，重點為入駐企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)資本(VC)和成長資本(PE)的股權(quán)投資，一方面，能支持企業(yè)發(fā)展壯大，另一方面，也拓寬了北科建集團的投資渠道，屬于雙贏方式。
據(jù)了解，在青島，北科建和政府共同打造了5000萬元的生物醫(yī)藥公共技術(shù)平臺，而且成立了2億元的專項孵化基金；在長春，和周邊十幾個院校、科技機構(gòu)實現(xiàn)了科研和試驗平臺的共享；在無錫、嘉興也成立了產(chǎn)業(yè)服務(wù)聯(lián)盟。
但與此同時，北科建亦面臨開發(fā)資金籌集的問題。與住宅開發(fā)不同，科技地產(chǎn)產(chǎn)生效益的周期長達8年。因此，如何獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，以支撐科技產(chǎn)業(yè)園的投入與發(fā)展，是北科建需要著力解決的。
“資金問題確實無法回避，這也是我們開發(fā)前期面臨的最大難題。”無錫中關(guān)村軟件園董事長徐剛告訴記者，一方面，將公司注冊資金作為啟動項目，加快開發(fā)進度，縮短物業(yè)回報期，同時積極與社會資本合作，謀求社會資本的支持；另一方面，加強與銀行的長周期貸款合作為項目的持續(xù)開發(fā)起了支撐作用，另外還有一些政府補貼資金。
除此之外，徐剛透露，無錫中關(guān)村軟件園太湖分園目前已經(jīng)與多家天使投資、風(fēng)險投資、私募股權(quán)投資機構(gòu)達成了合作意向，給入園企業(yè)打造一個多渠道的融資平臺。
業(yè)內(nèi)人士表示，與其它產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商相比，北科建的優(yōu)勢在于有中關(guān)村的品牌和國企優(yōu)勢，除得到地方政府的支持外，也更受銀行和風(fēng)險投資者偏好。
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