中 關(guān) 村：重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書(shū)摘要（草案）

北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司


   重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書(shū)
                      摘要（草案）




           交易對(duì)方                       住所及通訊地址

北京中建云霄投資管理有限公司 北京市朝陽(yáng)區(qū)霄云里 3 號(hào)樓 2 層 205 室




                          獨(dú)立財(cái)務(wù)顧問(wèn)




                       二〇一四年六月
            北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書(shū)摘要（草案）




                                       聲明

   本公司及董事會(huì)全體成員保證重大資產(chǎn)重組報(bào)告及其摘要內(nèi)容的真實(shí)、準(zhǔn)
確、完整，對(duì)報(bào)告書(shū)及其摘要的虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或重大遺漏負(fù)連帶責(zé)任。
   中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)、其他政府機(jī)關(guān)對(duì)本次交易所作的任何決定或意
見(jiàn)，均不表明其對(duì)本公司股票的價(jià)值或投資者收益的實(shí)質(zhì)性判斷或保證。任何與
之相反的聲明均屬虛假不實(shí)陳述。
   本次重大資產(chǎn)出售完成后，本公司經(jīng)營(yíng)與收益的變化，由本公司自行負(fù)責(zé)；
因本次交易引致的投資風(fēng)險(xiǎn)，由投資者自行負(fù)責(zé)。
   投資者若對(duì)本報(bào)告書(shū)存在任何疑問(wèn)，應(yīng)咨詢自己的股票經(jīng)紀(jì)人、律師、專業(yè)
會(huì)計(jì)師或其他專業(yè)顧問(wèn)。
   本報(bào)告書(shū)摘要的目的僅為向公眾提供有關(guān)本次重大資產(chǎn)出售的簡(jiǎn)要情況，并
不包括重大資產(chǎn)出售報(bào)告書(shū)全文的各部分內(nèi)容。重大資產(chǎn)出售報(bào)告書(shū)全文同時(shí)刊
載于 http://www.cninfo.com.cn/；備查文件的查閱方式為：
   北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司
   聯(lián)系地址：北京市海淀區(qū)中關(guān)村南大街 31 號(hào)神舟大廈 8 層
   聯(lián)系人：王晶、田玥
   電話：010-57768018




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            北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書(shū)摘要（草案）




                               重大事項(xiàng)提示

    本部分所述詞語(yǔ)或簡(jiǎn)稱與本報(bào)告書(shū)中“釋義”所述詞語(yǔ)或簡(jiǎn)稱具有相同含義。


一、本次交易方案概述

    上市公司將其所持中關(guān)村建設(shè) 90%的股份出售給中建云霄，中建云霄按照評(píng)
估值以現(xiàn)金 521.70 萬(wàn)元受讓股份。


二、交易標(biāo)的公司經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)情況

    根據(jù)致同出具的審計(jì)報(bào)告，中關(guān)村建設(shè) 2010 年~2013 年經(jīng)營(yíng)一直處于虧損狀
態(tài)，2010 年～2013 年中關(guān)村建設(shè)實(shí)現(xiàn)的營(yíng)業(yè)收入分別為 175,034.70 萬(wàn)元、219,744.10
萬(wàn)元、229,730.92 萬(wàn)元、254,268.39 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)的凈利潤(rùn)分別為-6,052.32 萬(wàn)元、-1,798.41
萬(wàn)元、4,245.20 萬(wàn)元、-24,200.01 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)分別
為-5,975.65 萬(wàn)元、-5,650.48 萬(wàn)元、-5,906.65 萬(wàn)元、-26,274.67 萬(wàn)元；截至 2013 年 12
月 31 日，中關(guān)村建設(shè)合并報(bào)表總資產(chǎn) 226,186.53 萬(wàn)元、總負(fù)債 226,406.11 萬(wàn)元、
歸屬于母公司股東權(quán)益-1,345.40 萬(wàn)元，母公司報(bào)表總資產(chǎn) 229,986.39 萬(wàn)元、總負(fù)
債 229,233.08 萬(wàn)元、股東權(quán)益 753.31 萬(wàn)元。


三、交易標(biāo)的評(píng)估作價(jià)情況

    本次交易標(biāo)的為上市公司所持有的中關(guān)村建設(shè) 90%股份。根據(jù)京都中新出具
的京都中新評(píng)報(bào)字（2014）第 0036 號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)》，截至 2013 年 12 月 31
日（評(píng)估基準(zhǔn)日），中關(guān)村建設(shè)的評(píng)估價(jià)值為 579.67 萬(wàn)元，較原賬面值 753.31 萬(wàn)
元減值了 173.64 萬(wàn)元，減值率為 23.05%。經(jīng)折算，本次交易標(biāo)的中關(guān)村建設(shè) 90%
股權(quán)的評(píng)估價(jià)值為 521.70 萬(wàn)元。經(jīng)上市公司與交易對(duì)方協(xié)商，確定本次交易標(biāo)的
交易價(jià)格為 521.70 萬(wàn)元。




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四、本次交易構(gòu)成重大資產(chǎn)重組

    本次交易標(biāo)的為中關(guān)村建設(shè) 90%的股份，根據(jù)致同出具的致同審字（2014）
第 110ZA1435 號(hào)《審計(jì)報(bào)告》，中關(guān)村建設(shè) 2013 年度合并口徑營(yíng)業(yè)收入為
2,542,683,948.06 元 ， 占 上 市 公 司 2013 年 度 經(jīng) 審 計(jì) 的 合 并 口 徑 營(yíng) 業(yè) 收 入
3,605,177,851.36 元的比例為 70.53%。按照《重組辦法》中的相關(guān)規(guī)定，本次交易
構(gòu)成重大資產(chǎn)重組。


五、本次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易

    本次交易的交易對(duì)方為中建云霄，自然人谷向陽(yáng)、邱金蘭、魏明杰分別持有
中建云霄 40%、30%、30%的股權(quán)，為中建云霄共同控制人。谷向陽(yáng)、邱金蘭、
魏明杰目前分別擔(dān)任中關(guān)村建設(shè)的總經(jīng)理、副總經(jīng)理兼總經(jīng)濟(jì)師、總會(huì)計(jì)師，為
中關(guān)村建設(shè)的重要高管人員，除前述在中關(guān)村建設(shè)任職外，谷向陽(yáng)、邱金蘭、魏
明杰未在中關(guān)村任職，且與中關(guān)村的控股股東國(guó)美控股集團(tuán)有限公司、北京鵬潤(rùn)
投資有限公司、中關(guān)村的實(shí)際控制人黃俊烈先生（又名黃光裕）不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。
但因中關(guān)村建設(shè)是中關(guān)村的重要子公司，根據(jù)《上市規(guī)則》的相關(guān)規(guī)定，基于實(shí)
質(zhì)重于形式的審慎原則，谷向陽(yáng)、邱金蘭、魏明杰應(yīng)認(rèn)定為中關(guān)村的關(guān)聯(lián)自然人，
其直接控制的中建云霄應(yīng)為中關(guān)村的關(guān)聯(lián)法人，因此本次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易。


六、本次交易不會(huì)導(dǎo)致公司控制權(quán)發(fā)生變化

    本次交易不涉及上市公司股權(quán)變動(dòng)，不會(huì)導(dǎo)致上市公司實(shí)際控制人變更。


七、本次重大資產(chǎn)出售實(shí)施完成后的利潤(rùn)分配政策

    為貫徹中國(guó)證監(jiān)會(huì)《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)上市公司現(xiàn)金分紅有關(guān)事項(xiàng)的通知》的
相關(guān)精神，上市公司已經(jīng)在公司章程中明確了利潤(rùn)分配特別是現(xiàn)金分紅的相關(guān)政
策。根據(jù)致同出具的致同審字（2014）第 110ZA1435 號(hào)《審計(jì)報(bào)告》，截至 2013
年 12 月 31 日，上市公司母公司未分配利潤(rùn)為-134,140.49 萬(wàn)元。因此，上市公司
目前不具備現(xiàn)金分紅的條件。
    本次重大資產(chǎn)出售實(shí)施完成后，上市公司將嚴(yán)格按照現(xiàn)行《公司章程》第一

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百九十六條的規(guī)定執(zhí)行利潤(rùn)分配政策，具體內(nèi)容如下：
   “1、利潤(rùn)分配的形式：公司采用現(xiàn)金、股票或者現(xiàn)金與股票相結(jié)合的方式分
配股利。在有條件的情況下，公司可以進(jìn)行中期利潤(rùn)分配。
   2、公司現(xiàn)金分紅的具體條件和比例：除特殊情況外，公司在當(dāng)年盈利且累
計(jì)未分配利潤(rùn)為正的情況下，采取現(xiàn)金方式分配股利，每年以現(xiàn)金方式分配的利
潤(rùn)不少于當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的合并報(bào)表可供分配利潤(rùn)的百分之十。
   特殊情況是指：公司發(fā)生的依據(jù)公司章程規(guī)定需提交股東大會(huì)審議的重大投
資事項(xiàng)。
   3、公司發(fā)放股票股利的具體條件：公司在經(jīng)營(yíng)情況良好，并且董事會(huì)認(rèn)為
公司股票價(jià)格與公司股本規(guī)模不匹配、發(fā)放股票股利有利于公司全體股東整體利
益時(shí)，可以在滿足上述現(xiàn)金分紅的條件下，提出股票股利分配預(yù)案。”


八、本次交易的標(biāo)的不包含被查封股份

   截至本報(bào)告書(shū)簽署之日，上市公司持有中關(guān)村建設(shè) 94%股份，合計(jì) 37,600 萬(wàn)
股，其中 4%股份（1,600 萬(wàn)股）被相關(guān)債權(quán)人查封，具體情況詳見(jiàn)本報(bào)告書(shū)“第四
節(jié) 標(biāo)的資產(chǎn)基本情況”之“（四）上市公司持有的中關(guān)村建設(shè) 1,600 萬(wàn)股股份查封
情況及與本次交易標(biāo)的關(guān)系”。
   本次交易的標(biāo)的為上市公司持有的中關(guān)村建設(shè) 90%股份，合計(jì) 36,000 萬(wàn)股，
不包含被查封的 4%股份（1,600 萬(wàn)股）。


九、交易標(biāo)的公司 2008 年以來(lái)資產(chǎn)發(fā)生重大變化

    中關(guān)村建設(shè)自 2008 年被上市公司并表控制以來(lái)，資產(chǎn)和業(yè)務(wù)已發(fā)生重大變
化，部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)被剝離至上市公司，中關(guān)村建設(shè)的主業(yè)從“地產(chǎn)+建筑施工”轉(zhuǎn)變
為單純的“建筑施工”。具體內(nèi)容詳見(jiàn)完整報(bào)告書(shū)第十五節(jié)的相關(guān)內(nèi)容。


十、風(fēng)險(xiǎn)因素

   投資者在評(píng)價(jià)本公司此次重大資產(chǎn)重組時(shí)，除本報(bào)告書(shū)的其他內(nèi)容和與本報(bào)
告書(shū)同時(shí)披露的相關(guān)文件外，還應(yīng)特別認(rèn)真地考慮下述各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素。


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(一) 本次重組無(wú)法獲得批準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)


   本次交易最終實(shí)施尚需獲得批準(zhǔn)的程序包括：
   1、本次交易尚需獲得本公司股東大會(huì)的審議通過(guò)；
   2、根據(jù)《重組辦法》，本次交易需經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。
   上述任何一項(xiàng)批準(zhǔn)或核準(zhǔn)未獲通過(guò)，本次交易將中止或取消。因此，本次交
易能否最終完成以及完成的時(shí)間尚存在不確定性，特此提請(qǐng)廣大投資者注意投資
風(fēng)險(xiǎn)。


(二) 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及宏觀調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)


   本次交易完成后，上市公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)和醫(yī)藥。其中，房地產(chǎn)行業(yè)
與宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)密切相關(guān)，國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和結(jié)構(gòu)調(diào)整存在一
定的不確定性，另外隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步深化，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不可
避免地受到一定影響。未來(lái)公司整體外部環(huán)境依然嚴(yán)峻，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)短期內(nèi)難以發(fā)
生根本性的好轉(zhuǎn)，利潤(rùn)增長(zhǎng)空間有限。


(三) 上市公司存在未彌補(bǔ)虧損的風(fēng)險(xiǎn)


   根據(jù)致同出具的致同審字（2014）第 110ZA1435 號(hào)《審計(jì)報(bào)告》，截至 2013
年 12 月 31 日，上市公司母公司未分配利潤(rùn)為-134,140.49 萬(wàn)元。根據(jù)《公司法》、
《證券發(fā)行管理辦法》等法律法規(guī)的規(guī)定，上市公司將由于存在金額較大的未彌
補(bǔ)虧損而無(wú)法向股東進(jìn)行現(xiàn)金分紅和通過(guò)公開(kāi)發(fā)行證券進(jìn)行再融資。


(四) 子公司管理控制的風(fēng)險(xiǎn)


   目前上市公司下屬子公司數(shù)量較多，且涉及多個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域。該經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀使上
市公司在業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)與資金、人事方面面臨管理與控制風(fēng)險(xiǎn)。雖然上市公司對(duì)于
子公司運(yùn)營(yíng)管理有一套較為完善的內(nèi)部管理機(jī)制，但如果內(nèi)部管理機(jī)制不能適應(yīng)
子公司數(shù)量增多的要求，則可能會(huì)帶來(lái)管理上的風(fēng)險(xiǎn)。




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(五) 股價(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)


   上市公司股票價(jià)格不僅取決于公司的盈利水平及發(fā)展前景，也受到市場(chǎng)供求
關(guān)系、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整、利率和匯率的變化、股票市場(chǎng)投機(jī)行為以及投資者心
理預(yù)期等各種不可預(yù)測(cè)因素的影響，從而使上市公司股票的價(jià)格偏離其價(jià)值，給
投資者帶來(lái)投資風(fēng)險(xiǎn)。




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                                    特別提示

    本次交易標(biāo)的為中關(guān)村建設(shè) 90%的股份，合計(jì) 36,000 萬(wàn)股股份，京都中新對(duì)
交易標(biāo)的出具了以 2013 年 12 月 31 日為評(píng)估基準(zhǔn)日的《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)》（京都
中新評(píng)報(bào)字（2014）第 0036 號(hào)），確定本次交易標(biāo)的的評(píng)估價(jià)值為 521.70 萬(wàn)元。



一、評(píng)估假設(shè)前提合理

    京都中新出具的編號(hào)為京都中新評(píng)報(bào)字（2014）第 0036 號(hào)的《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)
告書(shū)》系基于如下假設(shè)：
    1、企業(yè)所遵循的國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、政策、制度仍如現(xiàn)時(shí)狀況而無(wú)重大
改變；
    2、企業(yè)所在地區(qū)以及經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)涉及地區(qū)的社會(huì)政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境無(wú)重大變化；
    3、企業(yè)具有對(duì)其資產(chǎn)完全占有和支配的權(quán)利，并在經(jīng)營(yíng)范圍、方式和決策
程序上與現(xiàn)時(shí)大方向保持一致；
    4、有關(guān)金融信貸利率、賦稅基準(zhǔn)及稅率、外匯匯率及市場(chǎng)行情在正常或政
府既定的范圍內(nèi)變化；
    5、無(wú)其他人力不可抗拒因素及不可預(yù)見(jiàn)因素造成對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)重大
不利影響；
    6、中關(guān)村建設(shè)的資產(chǎn)不存在重大法律糾紛和障礙；
    7、假設(shè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者是負(fù)責(zé)的，且公司管理層有能力擔(dān)當(dāng)其責(zé)任；
    8、假設(shè)企業(yè)所提供的財(cái)務(wù)資料所采取的會(huì)計(jì)政策和編寫(xiě)此份報(bào)告時(shí)所采用
的會(huì)計(jì)政策在重要方面基本一致；
    9、除非另有說(shuō)明，假設(shè)企業(yè)完全遵守所有有關(guān)的法律和法規(guī)，并能夠持續(xù)
經(jīng)營(yíng)下去；
    10、假設(shè)國(guó)家的稅收政策在企業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中保持相對(duì)穩(wěn)定；
    11、假設(shè)企業(yè)提供的歷史經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)真實(shí)；


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    12、假設(shè)中關(guān)村建設(shè)將保持現(xiàn)有狀態(tài)持續(xù)經(jīng)營(yíng)，并在經(jīng)營(yíng)范圍、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、
經(jīng)營(yíng)方式和決策程序上與現(xiàn)時(shí)相比無(wú)重大變化，未考慮本項(xiàng)目評(píng)估目的實(shí)現(xiàn)后對(duì)
企業(yè)未來(lái)收益預(yù)測(cè)的影響；
    13、本次評(píng)估沒(méi)有考慮將來(lái)可能承擔(dān)的抵押、擔(dān)保以及其它經(jīng)濟(jì)行為所可能
帶來(lái)的損失；
    14、中關(guān)村建設(shè)被法院查封的豪成底商的產(chǎn)權(quán)證證載人為中關(guān)村建設(shè)，本次
評(píng)估假設(shè)其將保持基準(zhǔn)日的存續(xù)狀態(tài)，未考慮未來(lái)其使用狀態(tài)的改變對(duì)評(píng)估結(jié)果
所產(chǎn)生的影響。
    綜上，本次評(píng)估的假設(shè)前提均按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)及規(guī)定進(jìn)行，并遵循
了市場(chǎng)通用慣例與準(zhǔn)則，符合評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況，未發(fā)現(xiàn)與評(píng)估假設(shè)前提相
悖的事實(shí)存在，評(píng)估假設(shè)前提具有合理性。



二、評(píng)估方法適當(dāng)

    根據(jù)本次評(píng)估目的對(duì)應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為的實(shí)際狀況以及評(píng)估對(duì)象的具體情況，評(píng)
估方法采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法。


(一) 資產(chǎn)基礎(chǔ)法


    是指以被評(píng)估企業(yè)評(píng)估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評(píng)估企業(yè)表內(nèi)及
表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法，經(jīng)評(píng)估人員調(diào)查，
中關(guān)村建設(shè)各項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值可根據(jù)其具體情況選用適當(dāng)?shù)木唧w評(píng)估方法得出，
故適宜于用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估。


(二) 收益法


    收益法是指通過(guò)估算被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被
評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。
    采用收益法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估所確定的資產(chǎn)價(jià)值，是指為獲得該項(xiàng)資產(chǎn)以取
得預(yù)期收益的權(quán)利所支付的貨幣總額。資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值與資產(chǎn)的效用或有用程
度密切相關(guān)，資產(chǎn)的效用越大，獲利能力越強(qiáng)，它的價(jià)值也就越大。

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(三) 評(píng)估方法的確定


   依據(jù)中關(guān)村建設(shè)作出的截至 2018 年的盈利預(yù)測(cè)，中關(guān)村建設(shè) 2014 年至 2018
年企業(yè)自由現(xiàn)金流均為負(fù)值。中關(guān)村建設(shè)自 2010 年起一直處于經(jīng)營(yíng)虧損狀態(tài)，
在現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)政策和資產(chǎn)規(guī)模的狀況下，中關(guān)村建設(shè)作出了 2014 年至 2018 年的
盈利預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示其未來(lái)年度企業(yè)自由現(xiàn)金流均為負(fù)值。經(jīng)過(guò)評(píng)估師測(cè)算，
其評(píng)估值也為負(fù)值。因此，以資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果作為本次評(píng)估最終評(píng)估結(jié)論。



三、關(guān)于中關(guān)村建設(shè)資質(zhì)的相關(guān)說(shuō)明

(一) 中關(guān)村建設(shè)資質(zhì)情況說(shuō)明


    中關(guān)村建設(shè)原擁有住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒發(fā)的房屋建筑工程施工總承包特級(jí)
資質(zhì)，在 2012 年參加住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組織的房屋建筑工程施工總承包資質(zhì)重
新評(píng)定過(guò)程中因工法項(xiàng)未達(dá)到房屋建筑工程施工總承包特級(jí)資質(zhì)數(shù)量要求（特級(jí)
資質(zhì)要求三項(xiàng)國(guó)家級(jí)工法，中關(guān)村建設(shè)只有一項(xiàng)國(guó)家級(jí)工法），故未通過(guò)特級(jí)資
質(zhì)的評(píng)定。經(jīng)中關(guān)村建設(shè)申請(qǐng)，被準(zhǔn)予房屋建筑工程施工總承包特級(jí)資質(zhì)暫定期
一年（有效期到 2013 年 12 月 28 日）。在 2013 年國(guó)家級(jí)工法評(píng)定中中關(guān)村建設(shè)上
報(bào)的三項(xiàng)工法均未獲得認(rèn)定，至此中關(guān)村建設(shè)在近期已無(wú)法完成房屋建筑工程施
工總承包特級(jí)資質(zhì)的評(píng)定；由于特級(jí)資質(zhì)的評(píng)定每五年一次，故再次申報(bào)特級(jí)資
質(zhì)需等到 2017 年。目前，中關(guān)村建設(shè)已無(wú)房屋建筑工程施工總承包特級(jí)資質(zhì)。
    根據(jù)《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》第二十七條：“企業(yè)取得建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)
后不再符合相應(yīng)資質(zhì)條件的，建設(shè)主管部門(mén)、其他有關(guān)部門(mén)根據(jù)利害關(guān)系人的請(qǐng)
求或者依據(jù)職權(quán)，可以責(zé)令其限期改正；逾期不改的，資質(zhì)許可機(jī)關(guān)可以撤回其
資質(zhì)。被撤回建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)的企業(yè)，可以申請(qǐng)資質(zhì)許可機(jī)關(guān)按照其實(shí)際達(dá)到的
資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，重新核定資質(zhì)。” 因此，中關(guān)村建設(shè)的房屋建筑工程施工總承包資質(zhì)
等級(jí)存在不確定性，須以主管部門(mén)的最終評(píng)定結(jié)果為準(zhǔn)。


(二) 中關(guān)村建設(shè)資質(zhì)的評(píng)估說(shuō)明


    在對(duì)中關(guān)村建設(shè)進(jìn)行的資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)在收益法評(píng)估中，在預(yù)測(cè)未來(lái)

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營(yíng)業(yè)收入時(shí)考慮了中關(guān)村建設(shè)資質(zhì)對(duì)未來(lái)年度工程承接的影響；在資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)
估中，對(duì)中關(guān)村建設(shè)的資質(zhì)未進(jìn)行單獨(dú)評(píng)估，理由如下：
    （1）根據(jù)《中華人民共和國(guó)行政許可法》第 9 條規(guī)定，建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)是
準(zhǔn)許特定的企業(yè)從事符合法定條件的活動(dòng)，其主體和對(duì)象不可分離，不能獨(dú)立存
在和單獨(dú)交易；
    （2）企業(yè)資質(zhì)由多種因素決定，包括專業(yè)人員的構(gòu)成、技術(shù)條件、經(jīng)營(yíng)業(yè)
績(jī)和管理水平的投入成本等，上述因素在評(píng)估中難以計(jì)量，無(wú)法進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估。

   因此，評(píng)估機(jī)構(gòu)在資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估中未對(duì)中關(guān)村建設(shè)的資質(zhì)進(jìn)行單獨(dú)評(píng)估。




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                                                                目                   錄

聲 明 ............................................................................................................................................ i
重大事項(xiàng)提 示 .......................................................................................................................... ii
       一、      本次交易方案概 述 .................................................................................................................. ii
       二、      交易標(biāo)的公司經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)情況 ............................................................................................ ii
       三、      交易標(biāo)的評(píng)估作價(jià)情 況.......................................................................................................... ii
       四、      本次交易構(gòu)成重大資產(chǎn)重組 ................................................................................................ iii
       五、      本次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交 易......................................................................................................... iii
       六、      本次交易不會(huì)導(dǎo)致公司控制權(quán)發(fā)生變化 .......................................................................... iii
       七、      本次重大資產(chǎn)出售實(shí)施完成后的利潤(rùn)分配政策 ............................................................. iii
       八、      本次交易的標(biāo)的不包含被查封股份................................................................................... iv
       九、      交易標(biāo)的公司 2008 年以來(lái)資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生重大變化 ....................................................... iv
       十、      風(fēng)險(xiǎn)因 素 ................................................................................................................................... iv
特別提 示................................................................................................................................. vii
       一、 評(píng)估假設(shè)前提合 理 ................................................................................................................ vii
       二、 評(píng)估方法適 當(dāng) ......................................................................................................................... viii
       三、 關(guān)于中關(guān)村建設(shè)資質(zhì)的相關(guān)說(shuō)明 ....................................................................................... ix
目          錄.................................................................................................................................. xi
釋          義.................................................................................................................................. 1
第一節(jié)                交易概 述 ........................................................................................................... 4
       一、      本次交易的背景和目 的.......................................................................................................... 4
       二、      本次交易的具體方 案 .............................................................................................................. 5
       三、      本次交易的決策過(guò) 程 .............................................................................................................. 5
       四、      本次交易的交易對(duì) 方 .............................................................................................................. 6
       五、      本次交易的標(biāo)的資 產(chǎn) .............................................................................................................. 6
       六、      交易價(jià) 格 .................................................................................................................................... 6
       七、      本次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交 易.......................................................................................................... 7
       八、      本次交易構(gòu)成重大資產(chǎn)重組 ................................................................................................. 8
       九、      本次交易不會(huì)導(dǎo)致控制權(quán)發(fā)生變化.................................................................................... 8
第二節(jié)                上市公司基本情況 ......................................................................................... 9
       一、      上市公司概 況 ........................................................................................................................... 9
       二、      上市公司設(shè)立、上市和股本變動(dòng)情況 ............................................................................. 10
       三、      上市公司股本結(jié)構(gòu)及前十大股東 ...................................................................................... 16
       四、      上市公司最近三年的控股權(quán)變動(dòng)及重大資產(chǎn)重組情況............................................... 17
       五、      上市公司主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展情況 ............................................................................................... 18


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   六、 上市公司下屬子公司情況 ................................................................................................... 19
   七、 上市公司主要財(cái)務(wù)指標(biāo)........................................................................................................ 19
   八、 上市公司控股股東、實(shí)際控制人概況 ............................................................................. 20
第三節(jié)           交易對(duì)方基本情況 ....................................................................................... 23
   一、     交易對(duì)方概 況 ......................................................................................................................... 23
   二、     歷史沿 革 .................................................................................................................................. 23
   三、     產(chǎn)權(quán)及控制關(guān) 系..................................................................................................................... 24
   四、     本次交易的資金來(lái) 源 ............................................................................................................ 27
   五、     本次重組交易對(duì)方有關(guān)情況的說(shuō)明.................................................................................. 27
第四節(jié)           標(biāo)的資產(chǎn)基本情況 ....................................................................................... 29
   一、     標(biāo)的公司的概 況..................................................................................................................... 29
   二、     交易標(biāo)的評(píng)估情 況 ................................................................................................................ 69
   三、     交易標(biāo)的與上市公司會(huì)計(jì)政策和會(huì)計(jì)估計(jì)差異說(shuō)明 ................................................. 105
   四、     本次交易涉及的債權(quán)債務(wù)的處理 .................................................................................... 105
   五、     本次交易取得中關(guān)村建設(shè)其他股東的同意情況 .......................................................... 106
第五節(jié)           本次交易合同的主要內(nèi)容 ........................................................................ 107
   一、     合同主體及簽訂時(shí) 間 .......................................................................................................... 107
   二、     標(biāo)的股份轉(zhuǎn)讓價(jià) 款 .............................................................................................................. 107
   三、     股份轉(zhuǎn)讓價(jià)款及支付方式 ................................................................................................. 108
   四、     資產(chǎn)過(guò)戶的時(shí)間安 排 .......................................................................................................... 108
   五、     過(guò)渡期安 排 ........................................................................................................................... 108
   六、     標(biāo)的公司相關(guān)安 排 .............................................................................................................. 109
   七、     聲明、承諾和保 證 .............................................................................................................. 109
   八、     合同的生效條件和生效時(shí)間 ............................................................................................. 109
   九、     違約責(zé)任與免責(zé)條 款 .......................................................................................................... 110
第六節(jié)           財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息 ............................................................................................... 111
   一、     合并資產(chǎn)負(fù)債 表................................................................................................................... 111
   二、     母公司資產(chǎn)負(fù)債 表 .............................................................................................................. 112
   三、     合并利潤(rùn) 表 ........................................................................................................................... 114
   四、     母公司利潤(rùn) 表 ....................................................................................................................... 115
   五、     合并現(xiàn)金流量 表................................................................................................................... 115
   六、     母公司現(xiàn)金流量 表 .............................................................................................................. 117
   七、     補(bǔ)充說(shuō) 明 ................................................................................................................................ 118
   八、     最近一期應(yīng)收賬款、其他應(yīng)收款、應(yīng)付賬款、其他應(yīng)付款前五名明細(xì)情況 ..... 122




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                                   釋          義

     在本報(bào)告書(shū)中，除非另有說(shuō)明，下列簡(jiǎn)稱具有如下含義：


中關(guān)村/上市公司/本
                         指    北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司
公司

中建云霄/交易對(duì)方        指    北京中建云霄投資管理有限公司

中關(guān)村建設(shè)/標(biāo)的公              北京中關(guān)村開(kāi)發(fā)建設(shè)股份有限公司，為上市公司控
                         指
司                             股子公司，上市持股 94%，合計(jì) 37,600 萬(wàn)股

                               上市公司所持中關(guān)村建設(shè) 90%的股份，合計(jì) 36,000
交易標(biāo)的/標(biāo)的資產(chǎn)        指
                               萬(wàn)股

                               上市公司將其所持中關(guān)村建設(shè) 90%的股份出售給
本次交易/重大資產(chǎn)
                         指    中建云霄，中建云霄以現(xiàn)金 521.70 萬(wàn)元受讓該股份
出售
                               的行為。

                               北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司與北京
                               中建云霄投資管理有限公司于 2014 年 6 月 12 日簽
《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》         指
                               署的《關(guān)于北京中關(guān)村開(kāi)發(fā)建設(shè)股份有限公司之股
                               份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》

                               京都中新出具的京都中新評(píng)報(bào)字（2014）第 0036
《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》         指
                               號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)》

評(píng)估基準(zhǔn)日、基準(zhǔn)日       指    2013 年 12 月 31 日

                               指評(píng)估基準(zhǔn)日次日至《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》生效日前一
過(guò)渡期                   指
                               月的最后一日之間的期間

國(guó)都證券/獨(dú)立財(cái)務(wù)
                         指    國(guó)都證券有限責(zé)任公司
顧問(wèn)

觀韜                     指    北京觀韜律師事務(wù)所




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                              致同會(huì)計(jì)師事務(wù)所（特殊普通合伙）（前身為京都
致同                    指
                              天華會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司）

京都中新                指    北京京都中新資產(chǎn)評(píng)估有限公司

鵬潤(rùn)投資                指    北京鵬潤(rùn)投資有限公司

                              國(guó)美控股集團(tuán)有限公司（原名為北京鵬泰投資有限
國(guó)美控股                指
                              公司，于 2011 年 9 月更名）

中關(guān)村創(chuàng)投              指    北京中關(guān)村青年科技創(chuàng)業(yè)投資有限公司

中實(shí)混凝土              指    北京中實(shí)混凝土有限責(zé)任公司

中關(guān)村數(shù)據(jù)              指    北京中關(guān)村數(shù)據(jù)科技有限公司

中科泰和                指    北京中科泰和物業(yè)服務(wù)有限公司

科貿(mào)電子城              指    北京中關(guān)村科貿(mào)電子城有限公司

成都中關(guān)村              指    成都中關(guān)村科技發(fā)展有限公司

哈爾濱中關(guān)村            指    哈爾濱中關(guān)村開(kāi)發(fā)建設(shè)有限責(zé)任公司

重慶海德                指    重慶海德實(shí)業(yè)有限公司

美侖房地產(chǎn)              指    北京美侖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

四環(huán)醫(yī)藥                指    北京中關(guān)村四環(huán)醫(yī)藥開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

華素制藥                指    北京華素制藥股份有限公司

中宏基                  指    北京中宏基建筑工程有限責(zé)任公司

中關(guān)村軟件              指    中關(guān)村科技軟件有限公司

住總集團(tuán)                指    北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司

住總市政                指    北京住總市政工程有限責(zé)任公司

中昊市政                指    北京中昊市政機(jī)械工程有限責(zé)任公司

中關(guān)村沈陽(yáng)              指    中關(guān)村（沈陽(yáng)）建設(shè)有限公司

中科霄云                指    北京中科霄云資產(chǎn)管理有限公司

中泰恒設(shè)備              指    北京中泰恒設(shè)備安裝有限責(zé)任公司

中冠裝飾                指    北京中冠建筑裝飾有限責(zé)任公司

中宏成租賃              指    北京中宏成模架租賃有限責(zé)任公司

中盛勞務(wù)                指    北京中盛勞務(wù)有限責(zé)任公司


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中科遠(yuǎn)太                指    北京中科遠(yuǎn)太商貿(mào)有限公司

元鴻投資                指    北京元鴻投資有限公司

富宏房地產(chǎn)              指    北京富宏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

大同中凱恒              指    大同中凱恒建設(shè)工程有限公司

珠海中關(guān)村              指    珠海市中關(guān)村投資有限公司

公司法                  指    中華人民共和國(guó)公司法

證券法                  指    中華人民共和國(guó)證券法

                              《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》（證監(jiān)會(huì)令第
《重組辦法》            指
                              53 號(hào)）

                              《公開(kāi)發(fā)行證券的公司信息披露內(nèi)容與格式準(zhǔn)則
《準(zhǔn)則第 26 號(hào)》        指    第 26 號(hào)——上市公司重大資產(chǎn)重組申請(qǐng)文件》（證
                              監(jiān)會(huì)公告[2008]13 號(hào)）

                              《關(guān)于規(guī)范上市公司重大資產(chǎn)重組若干問(wèn)題的規(guī)
《重組規(guī)定》            指
                              定》（證監(jiān)會(huì)公告[2008]14 號(hào)）

                              《關(guān)于加強(qiáng)與上市公司重大資產(chǎn)重組相關(guān)股票異
《暫行規(guī)定》            指
                              常交易監(jiān)管的暫行規(guī)定》

《上市規(guī)則》            指    《深圳證券交易所股票上市規(guī)則》

中國(guó)證監(jiān)會(huì)              指    中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)

深交所/交易所           指    深圳證券交易所

元/萬(wàn)元                 指    人民幣元/萬(wàn)元




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                             第一節(jié) 交易概述



一、本次交易的背景和目的

(一) 上市公司出售中關(guān)村建設(shè)股權(quán)的背景


1、中關(guān)村建設(shè)自 2010 年以來(lái)連續(xù)經(jīng)營(yíng)虧損，嚴(yán)重拖累公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)


    中關(guān)村建設(shè)自 2010 年以來(lái)，因外部市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈以及內(nèi)部資金短缺、業(yè)
務(wù)萎縮、人才流失、管理不嚴(yán)等因素致使經(jīng)營(yíng)一直處于虧損狀態(tài)，2010 年～2013
年實(shí)現(xiàn)的扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)分別為-5,975.65 萬(wàn)元、-5,650.48 萬(wàn)元、
-5,906.65 萬(wàn)元、-26,274.67 萬(wàn)元。
    中關(guān)村建設(shè)的連續(xù)經(jīng)營(yíng)虧損已嚴(yán)重拖累了上市公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，也使得上市
公司 2013 年度出現(xiàn)巨虧，同時(shí)也面臨著 2013 年以及 2014 年連續(xù)兩年虧損的風(fēng)險(xiǎn)。
出售中關(guān)村建設(shè)有利于公司化解上述風(fēng)險(xiǎn)，保證公司的持續(xù)盈利能力。


2、出售中關(guān)村建設(shè)有利于公司集中資源發(fā)展優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)


    在金融環(huán)境嚴(yán)峻、房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)、主要業(yè)務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈等諸多不利
影響的宏觀背景下，中關(guān)村面臨如何利用有限的資源實(shí)現(xiàn)既定發(fā)展目標(biāo)的艱巨挑
戰(zhàn)。中關(guān)村涉足醫(yī)藥、房地產(chǎn)、混凝土制造、建安施工、物業(yè)管理、廣告服務(wù)等
業(yè)務(wù)，龐雜的業(yè)務(wù)增加了中關(guān)村的管理難度，消耗了中關(guān)村大量資源，不利于中
關(guān)村集中優(yōu)勢(shì)資源實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)方向的重大突破。
    針對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控持續(xù)帶來(lái)的現(xiàn)實(shí)壓力以及中關(guān)村的業(yè)務(wù)現(xiàn)狀，中關(guān)村第四
屆董事會(huì)第八次會(huì)議明確了上市公司“科技地產(chǎn)+醫(yī)藥”為主業(yè)的未來(lái)發(fā)展方向，未
來(lái)三年規(guī)劃的主旋律是逐步清晰主業(yè)，推進(jìn)非主業(yè)資產(chǎn)剝離，逐步實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)聚焦。
    本次交易將使上市公司退出盈利能力不佳的建安施工行業(yè)，有利于上市公司
集中各項(xiàng)資源優(yōu)先發(fā)展醫(yī)藥及地產(chǎn)業(yè)務(wù)，增強(qiáng)公司核心競(jìng)爭(zhēng)力，增厚公司的盈利


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水平，符合上市公司的未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略。


(二) 中建云霄購(gòu)買(mǎi)中關(guān)村建設(shè)股權(quán)的目的


   中建云霄是由中關(guān)村建設(shè)現(xiàn)任管理層人員設(shè)立的新公司，對(duì)中關(guān)村建設(shè)的歷
史及現(xiàn)狀較為了解，本次收購(gòu)中關(guān)村建設(shè) 90%的股份，是期望能夠借助中關(guān)村建
設(shè)多年來(lái)在建筑施工行業(yè)積累的品牌和信譽(yù)，在收購(gòu)中關(guān)村建設(shè)完成之后，進(jìn)一
步加強(qiáng)對(duì)中關(guān)村建設(shè)的精細(xì)化管理，并完善制定更具吸引力的績(jī)效管理機(jī)制，以
充分挖掘中關(guān)村建設(shè)現(xiàn)有人員潛力并吸引外部?jī)?yōu)秀人才加入，逐步提升中關(guān)村建
設(shè)盈利能力，以最終實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，重塑中關(guān)村建設(shè)的輝煌。



二、本次交易的具體方案

   根據(jù)上市公司與中建云霄簽署的《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，本次交易的方案為中建
云霄以現(xiàn)金 521.70 萬(wàn)元向上市公司購(gòu)買(mǎi)本次交易標(biāo)的。本次交易標(biāo)的以《資產(chǎn)評(píng)
估報(bào)告》中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果作為定價(jià)基礎(chǔ)，經(jīng)雙方協(xié)商一致，最終確定標(biāo)
的資產(chǎn)的交易價(jià)格為 521.70 萬(wàn)元。



三、本次交易的決策過(guò)程

(一) 上市公司履行的決策程序


   2014 年 4 月 30 日，因涉及籌劃重大事項(xiàng)，上市公司董事會(huì)向深交所申請(qǐng)自
2014 年 5 月 5 日起停牌。
   2014 年 5 月 12 日，因涉及籌劃重大資產(chǎn)重組事項(xiàng)，上市公司董事會(huì)向深交
所申請(qǐng)自 2014 年 5 月 12 日起繼續(xù)停牌。
   2014 年 6 月 12 日，中關(guān)村第五屆董事會(huì) 2014 年度第九次臨時(shí)會(huì)議審議通過(guò)
了《北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián) 0.0..
   00
   .交易報(bào)告書(shū)（草案）》以及與本次交易相關(guān)的各項(xiàng)議案。


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   本次交易尚需中關(guān)村股東大會(huì)審議批準(zhǔn)。


(二) 交易對(duì)方履行的決策程序


   2014 年 5 月 9 日，中建云霄召開(kāi)股東會(huì)，會(huì)議通過(guò)收購(gòu)中關(guān)村建設(shè) 90%股份
的事宜。
   會(huì)議形成的決議如下：同意中建云霄收購(gòu)中關(guān)村持有的中關(guān)村建設(shè) 90%的股
份，收購(gòu)價(jià)格以資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告結(jié)果為依據(jù)確定；同意就上述收購(gòu)
事宜簽訂相關(guān)協(xié)議（包括但不限于股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議），并出具相關(guān)說(shuō)明或承諾。


(三) 尚待取得的授權(quán)或批準(zhǔn)


   1、本次交易尚需獲得上市公司股東大會(huì)的審議通過(guò)；
   2、根據(jù)《重組辦法》，本次交易需經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)。



四、本次交易的交易對(duì)方

   本次交易的交易對(duì)方為北京中建云霄投資管理有限公司。



五、本次交易的標(biāo)的資產(chǎn)

   本次交易的標(biāo)的資產(chǎn)為上市公司所持有中關(guān)村建設(shè) 90%的股份，合計(jì) 36,000
萬(wàn)股股份。



六、交易價(jià)格

   根據(jù)致同出具的致同審字(2014)第 110ZC1461 號(hào)《審計(jì)報(bào)告》和京都中新出具
的京都中新評(píng)報(bào)字(2014)第 0036 號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)》，截至 2013 年 12 月 31 日，
中關(guān)村建設(shè)合并報(bào)表歸屬于母公司股東權(quán)益-1,345.40 萬(wàn)元，母公司報(bào)表股東權(quán)益
753.31 萬(wàn)元；股東全部權(quán)益的評(píng)估值為 579.67 萬(wàn)元，較賬面值 753.31 萬(wàn)元減值
173.64 萬(wàn)元，減值率 23.05%。經(jīng)折算，中關(guān)村建設(shè) 90%股份的評(píng)估價(jià)值為 521.70

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萬(wàn)元。
    根據(jù)上市公司與中建云霄簽署的《股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，本次股份轉(zhuǎn)讓價(jià)格以本
次評(píng)估最終選取資產(chǎn)基礎(chǔ)法的評(píng)估值作為依據(jù)，經(jīng)雙方協(xié)商一致，確定標(biāo)的資產(chǎn)
的具體轉(zhuǎn)讓價(jià)格為人民幣 521.70 萬(wàn)元。



七、本次交易構(gòu)成關(guān)聯(lián)交易

    中關(guān)村的控股股東為國(guó)美控股集團(tuán)有限公司，實(shí)際控制人為黃俊烈（又名黃
光裕）先生。
    中建云霄的股東谷向陽(yáng)先生、邱金蘭女士、魏明杰先生分別持有公司 40%、
30%、30%的股權(quán)，三人合計(jì)持有公司 100%的股權(quán)，為公司共同控制人。谷向陽(yáng)
先生、邱金蘭女士、魏明杰先生三位股東已分別做出聲明和承諾：“①中建云霄
為依法設(shè)立并有效存續(xù)的有限責(zé)任公司，不存在依法律法規(guī)和中建云霄公司章程
規(guī)定需予終止的情形。②中建云霄作為本次交易的交易對(duì)方，與中關(guān)村、中關(guān)村
的控股股東國(guó)美控股集團(tuán)有限公司、北京鵬潤(rùn)投資有限公司、中關(guān)村的實(shí)際控制
人黃俊烈先生（又名黃光裕）以及其他關(guān)聯(lián)方不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。③本人作為中建
云霄的自然人股東，與中關(guān)村之實(shí)際控制人黃俊烈（又名黃光裕）先生不存在親
屬關(guān)系。④本人對(duì)中建云霄的出資來(lái)源于個(gè)人自有資金，并無(wú)直接或間接來(lái)源于
中關(guān)村建設(shè)及其關(guān)聯(lián)方。⑤本人對(duì)所持中建云霄股權(quán)擁有完全的支配權(quán)，該等股
權(quán)不存在代持等受他人支配的情形。本人承諾在未來(lái)五年之內(nèi)不會(huì)轉(zhuǎn)讓所持有的
中建云霄的股權(quán)，同時(shí)亦不會(huì)促使中建云霄轉(zhuǎn)讓本次交易擬受讓的中關(guān)村建設(shè)的
股份。”
    鑒于：
    （1）中關(guān)村建設(shè) 2013 年度合并口徑營(yíng)業(yè)收入占上市公司 2013 年度經(jīng)審計(jì)的
合并口徑營(yíng)業(yè)收入的比例為 70.53%，是上市公司的重要子公司；
    （2）中建云霄的股東谷向陽(yáng)先生、邱金蘭女士、魏明杰先生目前分別擔(dān)任
中關(guān)村建設(shè)的總經(jīng)理、副總經(jīng)理兼總經(jīng)濟(jì)師、總會(huì)計(jì)師，系中關(guān)村建設(shè)的重要高
管人員。
    （3）根據(jù)深交所《上市規(guī)則》10.1.5 第五款的規(guī)定，“中國(guó)證監(jiān)會(huì)、本所或上


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市公司根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式的原則認(rèn)定的其他與上市公司有特殊關(guān)系，可能造成上
市公司對(duì)其利益傾斜的自然人”為上市公司的關(guān)聯(lián)自然人。
   綜上，考慮到谷向陽(yáng)先生、邱金蘭女士、魏明杰先生與上市公司的特殊關(guān)系
及其在本次交易中的特殊身份，基于審慎原則，認(rèn)定上述三人為上市公司的關(guān)聯(lián)
自然人，其直接控制的中建云霄為上市公司的關(guān)聯(lián)法人。因此，本次交易構(gòu)成關(guān)
聯(lián)交易。



八、本次交易構(gòu)成重大資產(chǎn)重組

   本次交易標(biāo)的為中關(guān)村建設(shè) 90%的股份，根據(jù)致同出具的致同審字（2014）
第 110ZA1435 號(hào)《審計(jì)報(bào)告》，中關(guān)村建設(shè) 2013 年度合并口徑營(yíng)業(yè)收入為 254,268.39
萬(wàn)元，占上市公司 2013 年度經(jīng)審計(jì)的合并口徑營(yíng)業(yè)收入 360,517.79 萬(wàn)元的比例為
70.53%。按照《重組辦法》中的相關(guān)規(guī)定，本次交易構(gòu)成重大資產(chǎn)重組。



九、本次交易不會(huì)導(dǎo)致控制權(quán)發(fā)生變化

   本次交易不涉及上市公司股權(quán)變動(dòng)，不會(huì)導(dǎo)致上市公司實(shí)際控制人變更。




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                       第二節(jié) 上市公司基本情況



一、上市公司概況

公司名稱            北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司

英文名稱            BEIJING CENTERGATE TECHNOLOGIES (HOLDING) CO., LTD.

公司住所            北京市海淀區(qū)中關(guān)村南大街 32 號(hào)

公司類(lèi)型            股份有限公司（上市）

股票簡(jiǎn)稱            中關(guān)村

股票代碼            000931

注冊(cè)資本            674,846,940 元

上市地點(diǎn)            深圳證券交易所

營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)      110000000428646

設(shè)立日期            1999 年 6 月 8 日

法定代表人          侯占軍

董事會(huì)秘書(shū)          王晶

                    高新技術(shù)和產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售；科技項(xiàng)目、建設(shè)項(xiàng)目投資；
                    各類(lèi)工業(yè)、民用、能源、交通、市政、地鐵、城市鐵路、高
                    速公路建設(shè)項(xiàng)目工程總承包；建筑設(shè)計(jì)；建筑裝飾、裝修；
經(jīng)營(yíng)范圍
                    設(shè)備安裝；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；銷(xiāo)售商品房；物業(yè)管理；購(gòu)銷(xiāo)金屬
                    材料、木材、建筑材料、機(jī)械電器設(shè)備；經(jīng)濟(jì)信息咨詢；技
                    術(shù)服務(wù)；互聯(lián)網(wǎng)接入服務(wù)。




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二、上市公司設(shè)立、上市和股本變動(dòng)情況

(一) 設(shè)立時(shí)的股本結(jié)構(gòu)


   本公司是根據(jù)《公司法》、《股票發(fā)行與交易管理暫行條例》等有關(guān)法律、法
規(guī)并經(jīng)北京市人民政府京政辦函[1999]79 號(hào)文批準(zhǔn)，由北京住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)集團(tuán)總
公司為主發(fā)起人，聯(lián)合北京市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司、北京市新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)中
心、北京實(shí)創(chuàng)高科技發(fā)展總公司、聯(lián)想集團(tuán)控股公司、北京北大方正集團(tuán)公司、
四通集團(tuán)公司等六家發(fā)起人，于 1999 年 6 月 8 日發(fā)起設(shè)立的股份有限公司。經(jīng)
北京德威資產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估，并由國(guó)家財(cái)政部財(cái)評(píng)字[1999]233 號(hào)文確認(rèn)，北
京住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)集團(tuán)總公司進(jìn)入股份公司的凈資產(chǎn)總額為 27,000 萬(wàn)元，按 1:1 的
比例折為 27,000 萬(wàn)股國(guó)有法人股，由主發(fā)起人持有，其他六家發(fā)起人共以現(xiàn)金
3,000 萬(wàn)元按 1:1 的折股比例折為 3,000 萬(wàn)股發(fā)起人股。公司設(shè)立時(shí)的股本結(jié)構(gòu)如
下表所示：


                  股東名稱                      持股數(shù)量（股）       持股比例（%）

   一、未上市流通股份

   發(fā)起人股份                                     300,000,000             100.00

   其中：北京住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)集團(tuán)總公司               270,000,000             90.00

         北京市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司                   11,000,000               3.67

         北京市新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)中心              5,000,000               1.67

         北京實(shí)創(chuàng)高科技發(fā)展總公司                  5,000,000               1.67

         聯(lián)想集團(tuán)控股公司                          3,000,000               1.00

         北京北大方正集團(tuán)公司                      3,000,000               1.00

         四通集團(tuán)公司                              3,000,000               1.00

   二、已上市流通股份

      人民幣普通股                                    0                     0

   三、總股本                                     300,000,000             100.00




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(二) 第一次定向增發(fā)后的股本結(jié)構(gòu)


   1999 年，經(jīng)北京市政府京政函[1999]55 號(hào)文批準(zhǔn)，本公司向住總集團(tuán)定向增
發(fā) 18,742.347 萬(wàn)股，住總集團(tuán)以經(jīng)評(píng)估確認(rèn)后的 18,742.14 萬(wàn)元凈資產(chǎn)按 1: 1 的比
例，認(rèn)購(gòu)本公司定向增發(fā)的 18,742.347 萬(wàn)股股票，不足部分由住總集團(tuán)以現(xiàn)金認(rèn)
購(gòu)。本次定向增發(fā)完成后，公司的股本結(jié)構(gòu)如下表所示：


                股東名稱                      持股數(shù)量（股）       持股比例（%）

   一、未上市流通股份

   發(fā)起人股份                                   487,423,470             100.00

   其中：北京住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)集團(tuán)總公司             457,423,470             93.85

         北京市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司                 11,000,000               2.26

         北京市新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)中心            5,000,000               1.03

         北京實(shí)創(chuàng)高科技發(fā)展總公司                5,000,000               1.03

         聯(lián)想集團(tuán)控股公司                        3,000,000               0.62

         北京北大方正集團(tuán)公司                    3,000,000               0.62

         四通集團(tuán)公司                            3,000,000               0.62

   二、已上市流通股份

       人民幣普通股                                 0                     0

   三、總股本                                   487,423,470             100.00


(三) 換股后的股本結(jié)構(gòu)


   增發(fā)完成后，經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)證監(jiān)公司字[1999]34 號(hào)文批復(fù)，公司向中國(guó)證監(jiān)
會(huì)申請(qǐng)定向增發(fā)部分與瓊民源的社會(huì)公眾股股東按 1:1 的比例實(shí)施換股，換股完
成后本公司社會(huì)公眾股為 18,742.347 萬(wàn)股，并于 1999 年 7 月 12 日在深圳證券
交易所掛牌流通。換股后，公司的股本結(jié)構(gòu)如下表所示：


                股東名稱                      持股數(shù)量（股）       持股比例（%）

   一、未上市流通股份

   發(fā)起人股份                                   300,000,000             61.55



                                         11
           北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書(shū)摘要（草案）



   其中：北京住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)集團(tuán)總公司             270,000,000             55.39

         北京市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司                 11,000,000               2.26

         北京市新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)中心            5,000,000               1.03

         北京實(shí)創(chuàng)高科技發(fā)展總公司                5,000,000               1.03

         聯(lián)想集團(tuán)控股公司                        3,000,000               0.62

         北京北大方正集團(tuán)公司                    3,000,000               0.62

         四通集團(tuán)公司                            3,000,000               0.62

   二、已上市流通股份

      人民幣普通股                              187,423,470             38.45

   三、總股本                                   487,423,470             100.00


(四) 第二次定向增發(fā)后的股本結(jié)構(gòu)


   經(jīng)中國(guó)證監(jiān)會(huì)證監(jiān)發(fā)行字[1999]97 號(hào)文復(fù)審批準(zhǔn)，1999 年 8 月 16 日—8 月 18
日，本公司向 8 月 11 日交易結(jié)束后登記在冊(cè)的本公司社會(huì)公眾股股東以其持股
數(shù)為限按 1：1 比例新增發(fā)行社會(huì)公眾股 18,742.347 萬(wàn)股。至此，公司總股本
67,484.6940 萬(wàn)股，其中社會(huì)公眾股 37,484.6940 萬(wàn)股。本次新增股份后，公司的股
本結(jié)構(gòu)如下表所示：


                股東名稱                      持股數(shù)量（股）       持股比例（%）

   一、未上市流通股份

   發(fā)起人股份                                   300,000,000             44.45

   其中：北京住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)集團(tuán)總公司             270,000,000             40.01

         北京市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司                 11,000,000               1.63

         北京市新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)中心            5,000,000               0.74

         北京實(shí)創(chuàng)高科技發(fā)展總公司                5,000,000               0.74

         聯(lián)想集團(tuán)控股公司                        3,000,000               0.44

         北京北大方正集團(tuán)公司                    3,000,000               0.44

         四通集團(tuán)公司                            3,000,000               0.44

   二、已上市流通股份

      人民幣普通股                              374,846,940             55.55


                                         12
              北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書(shū)摘要（草案）



   三、總股本                                          674,846,940                   100.00


(五) 四通集團(tuán)公司所持公司股份被強(qiáng)制執(zhí)行


   2001 年，公司發(fā)起人四通集團(tuán)公司因涉訟，其所持公司的 300 萬(wàn)股境內(nèi)法人
股被強(qiáng)制執(zhí)行。經(jīng)司法裁定，將其所持股份分別于 2001 年 8 月 17 日轉(zhuǎn)讓予武漢
國(guó)際信托投資公司 180 萬(wàn)股，于 2001 年 9 月 14 日轉(zhuǎn)讓給黃河證券有限責(zé)任公司
120 萬(wàn)股。本次股份轉(zhuǎn)讓后，公司的股本結(jié)構(gòu)如下表所示：


                   股東名稱                      持股數(shù)量（股）         持股比例（%）

 一、未上市流通股份

 發(fā)起人股份                                         300,000,000              44.45

 其中：北京住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)集團(tuán)總公司                   270,000,000              40.01

       北京市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司*               11,000,000               1.63

       北京市新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)中心                  5,000,000                0.74

       北京實(shí)創(chuàng)高科技發(fā)展總公司                      5,000,000                0.74

       聯(lián)想集團(tuán)控股公司                              3,000,000                0.44

       北京北大方正集團(tuán)公司                          3,000,000                0.44

       武漢國(guó)際信托投資公司                          1,800,000                0.27

       黃河證券有限責(zé)任公司*                         1,200,000                0.18

 二、已上市流通股份

     人民幣普通股                                   374,846,940              55.55

 三、總股本                                         674,846,940             100.00

   注：北京市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行了改制，于 2001 年 4 月 25 日經(jīng)北京市工商局核準(zhǔn)，

名稱變更為北京市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司。


(六) 部分國(guó)有股權(quán)的轉(zhuǎn)讓


   1、2006 年 4 月 10 日，北京鵬泰投資有限公司與本公司原非流通股股東北
京市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司簽署《國(guó)有法人股轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，受讓其持有的本
公司股份共計(jì) 1,100 萬(wàn)股，占總股本的 1.63%；


                                            13
             北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書(shū)摘要（草案）



    2、2006 年 7 月 20 日，本公司原控股股東北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司分別與
北京鵬泰投資有限公司、廣東粵文音像實(shí)業(yè)有限公司和海源控股有限公司簽署了
《股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》。根據(jù)該協(xié)議，北京住總集團(tuán)有限責(zé)任公司將其持有的全部本
公司法人股 270,000,000 股（占公司總股本的 40.01%），轉(zhuǎn)讓給北京鵬泰投資有限
公司 185,644,133 股，占公司總股本的 27.51%；轉(zhuǎn)讓給廣東粵文音像實(shí)業(yè)有限公司
50,613,520 股，占公司總股本的 7.5%；轉(zhuǎn)讓給海源控股有限公司 33,742,347 股，占
公司總股本的 5%。
    2006 年 9 月 6 日國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)國(guó)資產(chǎn)權(quán)[2006]1122 號(hào)《關(guān)于
北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司國(guó)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》，同
意 北 京 住 總 集 團(tuán) 有 限 責(zé) 任 公 司 將 其 所 持 的 公 司 2.7 億 股 國(guó) 有 法 人 股 中 的
18,564.4133 萬(wàn)股轉(zhuǎn)讓給北京鵬泰投資有限公司，5,061.352 萬(wàn)股轉(zhuǎn)讓給廣東粵文音
像實(shí)業(yè)有限公司，3,374.2347 萬(wàn)股轉(zhuǎn)讓給海源控股有限公司（Seasource Holdings
Limited）。同意北京市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司將其所持的公司 1,100 萬(wàn)股轉(zhuǎn)讓
給北京鵬泰投資有限公司。
    2006 年 12 月 29 日，完成上述股權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)。上市公司股本結(jié)構(gòu)如下：


                   股東名稱                      持股數(shù)量（股）      持股比例（%）

   一、未上市流通股份

          北京鵬泰投資有限公司                     196,644,133            29.14

          廣東粵文音像實(shí)業(yè)有限公司                 50,613,520              7.50

          海源控股有限公司                         33,742,347              5.00

          北京實(shí)創(chuàng)高科技發(fā)展總公司                  5,000,000              0.74

          中關(guān)村高科技產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心*                 5,000,000              0.74

          聯(lián)想控股有限公司                          3,000,000              0.44

          北京北大方正集團(tuán)公司                      3,000,000              0.44

          武漢國(guó)信房地產(chǎn)發(fā)展有限公司*               1,800,000              0.27

          民生證券有限責(zé)任公司*                     1,200,000              0.18

   非流通股合計(jì)                                    300,000,000            44.45

   二、已上市流通股份

        境內(nèi)上市人民幣普通股                       374,846,940            55.55


                                            14
            北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書(shū)摘要（草案）



   三、總股本                                    674,846,940             100.00

    注：2002 年，黃河證券有限責(zé)任公司更名為民生證券有限責(zé)任公司；2005 年 2 月，北

京市新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)中心更名為中關(guān)村高科技產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心。2006 年 2 月 10 日，根據(jù)

湖北武漢市中級(jí)人民法院（2004）武執(zhí)字第 00311-1 號(hào)《民事裁定書(shū)》，武漢國(guó)際信托投資公

司持有上市公司的 180 萬(wàn)股法人股交付給武漢國(guó)信房地產(chǎn)發(fā)展有限公司抵償債務(wù)本金。


(七) 股權(quán)分置改革


    2007 年 1 月，公司實(shí)施股權(quán)分置改革。股權(quán)分置改革方案為流通股股東每持
有 10 股流通股將獲得非流通股股東支付的 1.6 股對(duì)價(jià)股份。非流通股股東共送出
59,975,510 股股票，其中北京鵬泰投資有限公司支付 43,111,223 股（包括北京鵬泰
投資有限公司應(yīng)支付 39,312,774 股，為北京實(shí)創(chuàng)高科技發(fā)展總公司、北京市新技
術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)中心、北京北大方正集團(tuán)公司、聯(lián)想控股有限公司、武漢國(guó)信房
地產(chǎn)發(fā)展有限公司、民生證券有限責(zé)任公司共墊付 3,798,449 股），廣東粵文音像
實(shí)業(yè)有限公司支付 10,118,572 股，海源控股有限公司支付 6,745,715 股。股權(quán)分置
改革完成后，公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)為：


                 股東名稱                      持股數(shù)量（股）       持股比例（%）

   一、有限售條件的流通股                        240,024,490             35.57

       國(guó)有及國(guó)有法人股                          17,800,000               2.64

       境內(nèi)一般法人股                            195,227,858             28.93

       境外法人持股                              26,996,632               4.00

   二、已上市流通股份                            434,822,450             64.43

       人民幣普通股                              434,822,450             64.43

   三、總股本                                    674,846,940             100.00


(八) 部分法人股權(quán)轉(zhuǎn)讓


    因公司原第三大股東海源控股有限公司與廣東粵財(cái)投資控股有限公司簽署
《股份質(zhì)押合同》和《還債協(xié)議書(shū)》，約定通過(guò)實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)清償債權(quán)，2010 年 4 月
27 日，海源控股有限公司將其持有上市公司的部分無(wú)限售條件流通股 14,576,241


                                          15
             北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書(shū)摘要（草案）



股過(guò)戶給廣東粵財(cái)投資控股有限公司。
   因公司控股股東北京鵬泰投資有限公司和原第三大股東海源控股有限公司
之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，2010 年 7 月 23 日，海源控股有限公司將其持有上市公
司的無(wú)限售條件流通股中的 4,581,984 股通過(guò)司法程序過(guò)戶給北京鵬泰投資有限
公司。
   因公司第二大股東廣東粵文音像實(shí)業(yè)有限公司和原第三大股東海源控股有
限公司之間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，2010 年 8 月 13 日，海源控股有限公司將其持有
上市公司的無(wú)限售條件流通股 4,115,003 股通過(guò)司法程序過(guò)戶給廣東粵文音像實(shí)
業(yè)有限公司。
   經(jīng)過(guò)上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，海源控股有限公司不再持有上市公司股份。



三、上市公司股本結(jié)構(gòu)及前十大股東

(一) 股本結(jié)構(gòu)


   截至 2014 年 3 月 31 日，上市公司總股本為 674,846,940 股，股本結(jié)構(gòu)如下表
所示：


                  股東名稱              持股數(shù)量（股）         持股比例（%）

         一、有限售條件股份                168,332,910              24.94

             國(guó)有法人股                     14,800,000               2.19

             非國(guó)有法人股                  153,532,910              22.75

         二、無(wú)限售條件股份                506,514,030              75.06

             人民幣普通股                  506,514,030              75.06

         三、總股本                        674,846,940              100.00


(二) 前十大股東


   截至 2014 年 3 月 31 日，公司前十名股東持股情況如下：

  股東名稱            股東性質(zhì)     持股比例      持股數(shù)量      有限售條件    無(wú)限售條件


                                           16
               北京中關(guān)村科技發(fā)展（控股）股份有限公司重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易報(bào)告書(shū)摘要（草案）


                                                                  股份數(shù)量       股份數(shù)量
國(guó)美控股集團(tuán)有
               境內(nèi)非國(guó)有法人          23.43%       158,114,894   153,532,910    4,581,984
限公司
廣東粵文投資有
               境內(nèi)非國(guó)有法人          3.41%        23,042,668         -         23,042,668
限公司
北京實(shí)創(chuàng)實(shí)業(yè)科
                      國(guó)有法人         0.74%         5,000,000     5,000,000         -
技發(fā)展總公司
中關(guān)村